Определим стоимость земельного
участка, на котором расположены объекты
оценки сравнительным подходом. Расчет
представлен в таблице 10.
Таблица 10
Расчет стоимости 1 кв. м. земельного
участка
Элемент сравнения
|
Ед-ца
измерения |
Участки сравнения |
Оцениваем. |
1 |
2 |
3 |
4 |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
Цена предложения |
руб. |
|
7 500 000 |
8 100 000 |
7 000 000 |
7 000 000 |
Право собственности |
|
собственность |
собственность |
собственность |
собственность |
собственность |
Площадь участка земли |
кв.м. |
|
5 000,0 |
5 400,0 |
3 000,0 |
5 000,0 |
Цена за единицу площади |
руб./кв.м. |
|
1 500 |
1 500 |
2 333 |
1 400 |
Корректировки |
|
|
|
|
|
|
Цена за единицу площади |
руб./кв.м. |
|
1 500 |
1 500 |
2 333 |
1 400 |
Условия финансирования |
|
рыночные |
рыночные |
рыночные |
рыночные |
рыночные |
Корректировка |
% |
|
0 |
0 |
0 |
0 |
Скорректированная цена |
руб./кв.м |
|
1 500 |
1 500 |
2 333 |
1 400 |
Условия продажи |
|
|
торг |
торг |
торг |
торг |
Корректировка |
% |
|
0 |
0 |
0 |
0 |
Скорректированная цена |
руб./кв.м |
|
1 500 |
1 500 |
2 333 |
1 400
|
Продолжение таблицы 10 |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
Условия рынка (время продажи) |
|
январь 2014 г. |
январь 2014 г. |
январь 2014 г. |
декабрь 2013г. |
декабрь 2013 г. |
Корректировка |
% |
|
0 |
0 |
0 |
0 |
Скорректированная цена |
руб./кв.м |
|
1 500 |
1 500 |
2 333 |
1 400 |
Местоположение |
|
ул. Пограничная, 21 |
р-он Чигири |
Новотроицкое шоссе |
Чигиринская трасса |
Р-он 5 –ой стройки
ул. Театральная |
Корректировка |
% |
|
0 |
0 |
0 |
0 |
Скорректированная цена |
руб./кв.м |
|
1 500 |
1 500 |
2 333 |
1 400 |
Физические характеристики: |
|
|
|
|
|
|
вид разрешенного использования |
|
9 ВРИ |
9 ВРИ |
9 ВРИ |
9 ВРИ |
9 ВРИ |
Корректировка |
% |
|
0 |
0 |
0 |
0 |
Скорректированная цена |
руб./кв.м |
|
1 500 |
1 500 |
2 333 |
1 400 |
Доступные коммунальные услуги |
|
доступны |
доступны |
доступны |
доступны |
доступны |
Корректировка |
% |
|
0 |
0 |
0 |
0 |
Скорректированная цена |
руб./кв.м |
|
1 500 |
1 500 |
2 333 |
1 400 |
Весовой коэффициент |
|
|
0,25 |
0,25 |
0,25 |
0,25 |
Цена за единицу площади |
руб./кв.м |
1683 |
|
|
|
|
Определение весовых индексов
Весовые индексы, которые влияют
на итог расчета, распределяются исходя
из следующего: чем меньше корректировался
аналог, чем меньше показатель валовой
коррекции (это значит, что сравниваемый
аналог более идентичен оцениваемому),
тем выше весовой индекс.
Весовые коэффициенты принимаются
с учетом значения чистой коррекции
цены расчетным путем по формуле 9:
(1 –
N/ N)/(n -1) (9),
где:
n - количество аналогов.
Таким образом, стоимость объекта
недвижимости с учетом стоимости земельного
участка = 4 243 596 руб.
2.3. Определение рыночной
стоимости недвижимости в рамках сравнительного
подхода
Сравнительный подход к оценке
недвижимости отражает принцип спроса
и предложения, а также принцип замещения.
Необходимой предпосылкой для применения
методов сравнительного подхода является
наличие информации о сделках с аналогичными
объектами недвижимости (которые сопоставимы
по назначению, размеру и местоположению),
произошедших в сопоставимых условиях
(время совершения сделки и условия финансирования
сделки).
Основные трудности при применении
методов сравнительного подхода связаны
с непрозрачностью российского рынка
недвижимости. В большинстве случаев реальные
цены сделок с объектами недвижимости
неизвестны. В связи с этим при проведении
оценки применяются цены предложений
по выставленным на продажу объектам.
В рамках сравнительного подхода
расчеты производятся по методу сравнения
продаж.
Метод сравнения продаж определяет
рыночную стоимость объекта на основе
анализа недавних продаж сопоставимых
объектов недвижимости, которые сходны
с оцениваемым объектом по размеру и использованию.
Данный метод определения стоимости предполагает,
что рынок установит цену для оцениваемого
объекта тем же самым образом, что и для
сопоставимых, конкурентных объектов.
Для того, чтобы применить метод сравнения
продаж, Специалисты использует ряд принципов
оценки, включая принцип замещения, который
гласит, что стоимость недвижимости, которая
имеет объекты - заместители на рынке,
обычно устанавливается исходя из затрат
на приобретение "равно желаемого объекта-
заместителя".
Применение метода сравнения продаж заключается
в последовательном выполнении следующих
действий:
- подробное исследование рынка
с целью получения достоверной информации
обо всех факторах, имеющих отношение
к объектам сравнимой полезности;
- определение подходящих единиц
сравнения и проведение сравнительного
анализа по каждой единице;
- сопоставление оцениваемого
объекта с выбранными объектами сравнения
с целью корректировки их продажных цен
или исключения из списка сравниваемых;
- приведение ряда скорректированных
показателей стоимости сравнимых объектов
к рыночной стоимости объекта оценки.
В процессе сбора информации
по сопоставимым объектам Специалисты
не обнаружили информацию о совершенных
сделках купли-продажи аналогичных объектов,
так как информация об условиях продажи
и реальной цене сделки, как правило, носит
конфиденциальный характер. Поэтому расчет
стоимости объектов методом сравнения
продаж основывался на ценах предложения
с учетом корректировок.
В качестве единицы сравнения
выбрана цена предложения объекта за 1
кв.м. общей площади Объекта. После выбора
единицы сравнения необходимо определить
основные показатели или элементы сравнения,
используя которые можно смоделировать
стоимость Объекта посредством необходимых
корректировок цен предложения сравнимых
объектов недвижимости.
В оценочной практике
при определении стоимости недвижимости
выделяют следующие основные элементы
сравнения:
- Переданные права на недвижимость;
- Условия финансовых расчетов
при приобретении недвижимости;
- Условия продажи (чистота сделки);
- Время продажи;
- Местоположение;
- Удобство подъездных путей;
- Площадь объекта;
- Техническое состояние и уровень
отделки помещений.
Расчет стоимости объекта оценки
в рамках сравнительного подхода. Данный
подход к оценке базируется на информации
о недавних рыночных сделках либо объектах
выставленных на продажу. В его основу
положен принцип замещения, который гласит,
что рациональный покупатель не заплатит
за конкретную собственность больше, чем
обойдется приобретение другой собственности,
обладающей такой же полезностью.
При использовании подхода
к оценке стоимости с точки зрения сравнения
продаж обычно используются следующие
шаги:
- изучение рынка и предложений
на продажу тех объектов недвижимости,
которые наиболее сопоставимы с оцениваемым
объектом;
- сбор и проверка информации
по каждому отобранному объекту о цене
продажи и запрашиваемой цене, оплате
сделки, физических характеристиках, местоположении,
и любых условиях сделки;
- анализ и сравнение каждого
объекта с оцениваемым по времени продажи, местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;
- корректировка цен продажи
или запрашиваемые цены по каждому сопоставимому
объекту в соответствии с имеющимися различиями
между ним и оцениваемым объектом;
- согласование скорректированных
цен сопоставимых объектов недвижимости
и вывод показателя стоимости оцениваемого
объекта.
По нашему мнению на сегодняшний
день метод сравнения рыночных продаж
является методом, дающим реальную рыночную
стоимость объекта.
Подбор объектов-аналогов. При
продажах объектов недвижимости, подобных
оцениваемому, информация об экономических
характеристиках и условиях продажи практически
недоступна или неполна, и поскольку на
текущую дату нет достаточного количества
достоверной информации о недавних продажах
объектов, аналогичных оцениваемому, для
сравнения были отобраны также объекты,
выставленные на продажу.
Для проведения сравнительного
анализа выбраны следующие объекты-аналоги:
№ 1. Теплый бокс по ул.Студенческая;
№ 2. Складское помещение по
ул.Красноармейская-Батарейная;
№ 3. Складское помещение по
ул. Батарейная.
Определение корректировок.
Корректировка на различие
в передаваемых правах. Для объекта оценки
и объектов сравнения предусматриваются
одинаковые передаваемые права - собственность.
Корректировка на различие
в условиях финансовых расчетов. Для объекта
оценки и объектов сравнения предусматриваются
одинаковые условия финансирования сделки
- расчет покупателя с продавцом за счет
собственных средств на дату продажи,
поэтому данная корректировка не вводилась.
Корректировка на условия сделки.
Данный элемент сравнения позволяет исключить
объекты недвижимости из объектов сравнения
либо провести по ним корректировки цен
продаж при выявлении отклонений от чисто
рыночных условий продажи, предопределяемых
нетипичной мотивацией приобретения недвижимости.
В нашем случае все сделки проводятся
в рыночных условиях, и корректировка
не учитывается.
Корректировка на дату продажи.
Объекты аналоги и объект оценки выставлены
на продажу в январе 2014 года. Корректировка
не требуется.
Корректировка на местоположение.
Под месторасположением понимается степень
привлекательности расположения объекта
относительно удобства подъезда, транспортных
потоков, близости деловых центров. Все
объекты-аналоги и оцениваемый объект
недвижимости находятся в промышленной
части города, поэтому корректировка
на местоположение для аналогов
равна -0 %.
Корректировка на техническое
состояние. Данная поправка вносится в
цену объектов- аналогов при условии отличия
их технического состояния от технического
состояния объекта оценки. Для классификации
и сравнительного анализа технического
состояния объекта оценки и аналогов необходимо
использовать данные таблицы. Оцениваемый
объект находится в удовлетворительном
состоянии, а объекты-аналоги
находятся в нормальном состоянии.
Следовательно, корректировка
на техническое состояние в таблице 11.
Таблица 11
Шкала экспертных оценок технического
состояния
Техническое состояние |
Характеристика технического
состояния |
Физический износ, % |
Новая (либо евроремонт) |
Новое здание, только что
сданное в эксплуатацию либо после капитального ремонта с проведением
Евроремонта |
До 5 |
Отличное |
Мелкие незначительные повреждения,
как во внутренних помещениях, так и снаружи (не
требует ремонта) |
5-15 |
Хорошее |
Более значительные повреждения,
как во внутренних помещениях, так и снаружи,
в том числе инженерных коммуникациях
(не требует ремонта) |
15-30 |
Удовлетворительное |
Повреждения, как во внутренних
помещениях, так и снаружи, в том числе инженерных коммуникаций
(требует проведения косметического ремонта,
с заменой отдельных элементов) |
30-50 |
Не удовлетворительное |
Требует проведения капитального
ремонта |
50-70 |
Ктс= 1- (100%-Фио) / (100%-Фиа) (10),
где, Ктс - корректировка
на техническое состояние;
Фи0 - физический
износ оцениваемого объекта;
Фиа - физический
износ объекта-аналога.
Объект оценки - состояние удовлетворительное
– принимаем среднее значение в диапазоне
40%.
Объекты аналоги - состояние
нормальное – принимаем среднее значение
в диапазоне 22,5%.
Таким образом, поправка на
техническое состояние составит:
Ктс =1- (100%-40%)
/ (100%-22,5%) = 1 – 60%/77,5% = -22,6 %
Корректировка на удобство подъездных
путей. Поправка на удобство подъездных
путей вводится в случаях, когда характеристика
по данному параметру оцениваемого и сопоставимых
объектов различна. В нашем случае поправка
вводится.
Удобство подъездных путей Специалистами
рассчитывается по пятибалльной шкале:
5 баллов - обеспечен подъезд автотранспорта
к объекту с центральной улицы,
имеется парковка;
4 балла - возможен подъезд легковых
и грузовых автомобилей не
с центральной улицы, парковка;
3 балла - подъезд автомашин осуществляется
по улицам с ограниченным движением
автотранспорта, парковка затруднена;
2 балла - подъезд автомашин затруднен,
ближайшая парковка находится
в 10 мин. пешком.
Удобство подъездных путей для оцениваемого
объекта оценено в 3 балла (объект находится
на территории базы, свободный доступ
ограничен), для объектов аналогов оценено
в 4 баллов.
Поправка для объектов аналогов
рассчитывается по следующей формуле
10: