Затратный подход оценки рыночной стоимости объекта недвижимости

      Тема: Затратный подход оценки рыночной стоимости объекта недвижимости.

1. Сущность затратного подхода оценки недвижимости.
2. Определение полной восстановительной стоимости объектов недвижимости, цель, методы.
3. Понятие износа объектов недвижимости.
4. Методологические основы затратного подхода.

      1. Стоимость объекта недвижимости при использовании затратного подхода определяется исходя из затрат на его воспроизводство или замещение с учетом износа.

      Область применения подхода: технико-экономическое обоснование нового строительства; определение наилучшего и наиболее эффективного варианта использования; оценка объектов нового и незавершенного строительства; оценка недвижимость на пассивных рынках (когда объекты продаются и покупаются мало); оценка для целей налогообложения, страхования; переоценка основных фондов; оценка последствий стихийных бедствий, аварий катастроф).

      Достоинства: – в условиях России, где рынок многих объектов недвижимость не сформирован и нет достоверной информации о сделках, затратный подход часто оказывается единственно возможным. Этот подход вызывает наибольшее доверие у хозяйственных руководителей, т. к. основан на хорошо знакомой им нормативно-методической базе.

      Недостатки: – найденная стоимость, т. е. сумма строительных затрат на возведение объекта может очень существенно отличаться от его рыночной стоимости; – подход не учитывает наилучшего варианта использования объекта; существуют большие трудности в определении износа объектов, особенно если им много лет.

      2. Определение полной восстановительной  стоимости объектов недвижимости, цель, методы.

        Восстановительная  стоимость (стоимость воспроизводства) – стоимость точной копии объекта имущества приобретенной или воспроизведенной в наст. время, по ныне действующим ценам.

      Может быть оценена как стоимость воспроизводства и стоимость замещения.

      Стоимость замещения – текущая стоимость  нового объекта, является по своим функциональным характеристикам близким аналогом объекта оценки, но созданного с  применением новых технологий и  материалов. Применяется для оценки старых объектов.

      Объекты, приобретенные в разное время, имеют  разную стоимость. Целью определения  полной восстановительной стоимости (ПВС)  является приведение таких  объектов к сопоставимому виду. Применяется  при переоценке ОФ, страховании имущества, оценке ущерба, налогообложении.

      Первоначальная  стоимость объектов отклоняется  от стоимости аналогичных объектов, приобретенных или созданных  в совр. условиях. Для устранения этого отклонения необходимо периодически проводить переоценку ОФ.

          Методы определения ПВС или замещения зданий и сооружений:

      1.  Метод сравнительной единицы (метод удельной стоимости) предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы (м2, м3, место) аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах.

      Для расчета полной стоимости оцениваемого объекта скорректированная стоимость  единицы сравнения умножается на количество единиц сравнения (площадь, объем).

      2. Метод поэлементного расчета  – объект разбивается на отдельные элементы (фундамент, стены), для оценки которых предварительно собирается информация от соответствующих субподрядчиков. Стоимость каждого компонента определяется исходя из суммы прямых и косвенных затрат необходимых для устройства единицы объекта.

      С_зд = [ C_j*V_j]_*K,    

      где С_j – стоимость строительства ед. объема;

      V_j – объем j-го компонента;

      К – поправочный коэффициент, учитывающий разницу между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением; n – кол-во выбранных компонентов здания.

      3. Метод количественного обследования основан на количественном и стоимостном расчетах затрат на монтаж отдельных компонентов, оборудования и строительства здания в целом. Кроме расчета прямых затрат необходим учет накладных расходов и иных затрат, то есть составляется проектная смета воссоздания оцениваемого объекта. Трудоемкий и дорогой, но более точный. При его использовании требуются определенные знания и навыки.

    3. Виды износа:

    - физический устранимый и  неустранимый;

    - функциональный устранимый и  неустранимый;

    - экономический (внешний) износ.

    Износ является устранимым, если затраты на его устранение меньше, чем добавляемая при этом стоимость. И, наоборот, износ считается неустранимым, если затраты на устранение больше, чем добавляемая к объекту стоимость.

    Устранимый  физический износ обычно связан с эксплуатацией объекта, поэтому его называют также отложенным ремонтом. Предполагается, что разумный покупатель произведет немедленный ремонт, чтобы восстановить нормальные эксплуатационные характеристики объекта (косметический ремонт, восстановление участков протекающей кровли, ремонт инженерного оборудования и т. д.). Величина устранимого физического износа равна стоимости восстановления элемента здания до состояния нормальной эксплуатации.

    Неустранимый  физический износ  представляет собой потерю стоимости объекта по причинам, устранение которых в настоящее время  практически невозможно или экономически нецелесообразно. Величина этого типа износа определяется на базе разности между полной стоимостью восстановления или замещения и суммой устранимого физического износа.

    Для целей расчета неустранимого  физического износа элементы объекта (конструкции, оборудование, инженерные системы и др.), имеющие этот вид износа, подразделяются на долгоживущие и короткоживущие. У элементов с долгим сроком службы ожидаемый остаточный срок службы совпадает с остаточной экономической жизнью всего здания (несущие стены, фундаменты, перекрытия). Элементы с коротким сроком службы имеют меньший остаточный срок службы, чем все здание (элементы отделки, оконные и дверные блоки, электро- и санитарно-техническое оборудование, кровля и т.п.).

    Для оценки неустранимого физического  износа элементов с коротким сроком службы разность между полной восстановительной стоимостью и суммой устранимого износа элемента умножают на коэффициент возраста элемента (отношение фактического возраста элемента к нормативному).

    Нормативный возраст элемента определяется по справочным и паспортным данным, учитывающим  периодические ремонты и поддержание нормативных  эксплуатационных характеристик.

    Для определения базы для расчета  устранимого физического износа элементов с долгим сроком службы из полной стоимости восстановления или замещения объекта необходимо вычесть величину устранимого физического износа объекта, рассчитанную ранее, и сумму восстановительной стоимости элементов с коротким сроком службы с их неустранимым  физическим износом.

    Величина  неустранимого физического износа в элементах с долгим сроком службы рассчитывается как  произведение определенной ранее базы для расчета и коэффициента возраста по объекту (отношение фактического возраста здания к нормативному). Общая продолжительность жизни здания (нормативный возраст) определяется в зависимости от типа  основных конструктивных элементов для различных категорий зданий по долговечности.

       Устранимый  функциональный износ объекта - потеря стоимости в результате несоответствия проекта, материалов, строительных стандартов, качества дизайна, уровня благоустройства современным требованиям рынка. Этот вид износа также измеряется затратами на его устранение и обусловлен следующими причинами:

       - отсутствие соответствующих  современным требованиям элементов  благоустройства, инженерного оборудования  и т.п.;

       - необходимость замены  или модернизации элементов;

       - наличие излишних  элементов (улучшений) в здании, так называемых “сверхулучшений”.

       Количественным измерителем  износа, вызванного отсутствие соответствующих  современным требованиям элементов  благоустройства, инженерного оборудования и т.п.,   является разница между стоимостью установки требуемых элементов на момент оценки и стоимостью установки этих же элементов при строительстве нового аналогичного объекта.

        Устранимый функциональный  износ, вызванный необходимостью  замены или модернизации элемента, измеряется затратами на его замену (демонтаж существующего,  монтаж нового элемента, стоимость нового элемента) уменьшенными на стоимость возвратных материалов.

       “Сверхулучшение”  представляет собой элемент, наличие  которого не соответствует современным требованиям, предъявляемым к объектам конкретного назначения.

        Устранимый функциональный  износ из-за наличия  “сверхулучшений”  измеряется текущей восстановительной  стоимостью этого элемента с  учетом его физического износа  и стоимостью демонтажа и уменьшенной при необходимости на стоимость возвратных материалов.

       Неустранимый  функциональный износ может быть вызван:

       - отсутствие соответствующих  современным требованиям элементов  благоустройства, инженерного оборудования  и т.п.;

       - наличием “сверхулучшений”.

       Неустранимый функциональный износ из-за отсутствия необходимых  элементов, измеряется капитализированной  потерей дохода, уменьшенной на стоимость  этих элементов при новом строительстве.

       Неустранимый функциональный износ из-за наличия  “сверхулучшений” измеряется восстановительной стоимостью элементов “сверхулучшений” с учетом их физического износа, увеличенной на текущую стоимость дополнительных затрат владельца, и уменьшенной на текущую стоимость дополнительных доходов владельца, вызванных наличием “сверхулучшений».

       Экономический (внешний) износ  обусловлен уменьшением стоимости объекта в результате изменения: внешних факторов, определяющих экономическое местоположение объекта, т.е. положение по отношению к основным транспортным, социальным, коммерческим и другим объектам; рыночных условий; финансовых и правовых условий и т. д.

       Общая величина накопленного износа объекта недвижимости определяется как сумма по трем его видам.

       Методы определения  накопленного износа:

1. Метод разбиения заключается в определении отдельно трех видов износа с разделением физического и функционального на устранимый и неустранимый типы. Для определения каждого компонента износа используются инженерные и визуальные методы.
2. Метод срока жизни основан на определении накопленного износа в результате непосредственного осмотра зданий.

     Данный  метод базируется на том, что эффективный  возраст, выраженный в %, отражает типичный срок экономической жизни, также как процент накопленного износа отражает общие затраты воспроизводства. Этот метод основан на визуальном осмотре, поэтому точность результатов зависит от знаний и опыта оценщика. Данная концепция отражена в  формуле:

       И          ЭВ      ,

                 ПВС      ЭЖ

     где И – износ, руб.;

           ПВС – полная восстановительная  стоимость, руб.;