Затратный подход оценки рыночной стоимости объекта недвижимости

 

      На  основании полученных результатов определяется стоимость оцениваемого объекта -  :

                                                                                   

      где: - стоимость 1 кв.м. полезной площади оцениваемого здания, тыс.руб.;

              - полезная (арендная) площадь оцениваемого здания (без учета сдаваемой в аренду площади подвала), кв.м. 

      3. ВРМ - отношение цены объекта  к потенциальному или действительному  доходу за год или месяц. Валовой мультипликатор дохода (валовой рентный мультипликатор)  при недостаточном количестве продаж рассчитывают.

      Для определения стоимости объекта  с использованием ВРМ необходимо:

      1. Определить валовой (ежемесячный)  потенциальный (действительный) доход  от объекта оценки;

      2. Определить среднее значение  ВРМ (отношение дохода к цене  объектов по  недавним сделкам);

      3. Умножить ожидаемый доход от  оцениваемого объекта на полученное  среднее значение ВРМ. 
 

              

 

Тема: Оценка земельной  собственности. 

1. Особенности земли как объекта оценки.
2. Земельный кадастр и экономическая оценка земли.
3. Оценка земель сельскохозяйственного назначения.

 

      1. Современный этап развития экономики,  характеризуется изменением земельных  отношений: образовался рынок  земли, развивается аренда и  залог земельных участков, требуют своего развития и совершенствования вопросы налогообложения земли. Следовательно, стоимостная оценка земли является актуальной проблемой современности.

      Земля является одним из наиболее сложных  объектов оценки, что обусловлено  следующими причинами:

• спецификой данного объекта;
• неразвитость земельного рынка в стране;
• несовершенством  нормативно-правовой базы;

      Специфика земли как объекта оценки:

1. Земля – это ресурс, который прямо или косвенно необходим для изготовления других факторов производства.
2. Земля является природным ресурсом, который невозможно свободно воспроизвести в отличие от других объектов недвижимости.
3. Возможно многоцелевое использование земли: - как средство производства сырьевых ресурсов, и продуктов питания; - является пространственным базисом для размещения других объектов недвижимости.
4. В отличие от других объектов имущества (зданий, машин и оборудования) земля не подвержена износу и ее стоимость с годами не уменьшается, а увеличивается. Поэтому вложения в земельные участки являются наиболее выгодными.
5. Землю нельзя потерять, разрушить, украсть. Она сохраняется при чрезвычайных обстоятельствах.
6. Местоположение конкретного земельного участка неизменно.
7. Важнейшим свойством земли является ее плодородие. Плодородие земельных участков различно.
1. Земельный кадастр и экономическая оценка земли.

      В современном понятии земельный  кадастр представляет собой  совокупность сведений по землепользователям и угодьям, а также по производительности и  доходности земли как средства производства в с/х.

      Он  состоит из следующих мероприятий:

• учета земель и государственной регистрации землепользователей;
• бонитировки почв;
• экономической оценки земель.

      В Российской Федерации с 1.02.98г. действует  единая система регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе на землю. Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество осуществляет Государственная регистрационная палата.

      Бонитировка почв – классификация почв по их интенсивному плодородию. Мониторинг система наблюдений за состоянием земельного фонда для выявления изменений, их оценки, предупреждения и устранения последствий негативных процессов.

      Экономическая оценка земли – деятельность по сбору и анализу данных, необходимых  для определения стоимости земель различного целевого назначения на основе действующего законодательства и стандартов.

      Экономическая оценка земли показывает сравнительную  ценность земли как средства производства. Почвенные и климатические условия  в нашей стране весьма разнообразны, земельные участки различаются  по местоположению, по затратам на их обработку и доставку продукции и т.д. То есть самой природой изначально созданы неравные условия для работы на земле.

      Оценка  земли подразделяется на: массовую кадастровую оценку земли – одновременное  определение кадастровой стоимости всех земель в границах административно-территориальных образований по оценочным зонам на определенную дату и единичную оценку – определение его рыночной стоимости на дату оценки.

      Методы  оценки:

      1. Метод сравнения продаж – применяется  при оценке застроенных и незастроенных земель. Необходимая информация о ценах сделок с аналогичными земельными участками (3-6 месяцев). Эти участки сравниваются и оцениваются по элементам (факторы, оказывающие на затраты, требуемые для освоения участка) и единицам сравнения (цена за 1 га, за 1 м.кв., за 1 лот). Не используется при высокой инфляции.

      2. Метод переноса (соотношения) предполагает, что для каждого типа застройки  участка существует определённая  пропорция между стоимостью земли и стоимостью улучшений. Цена объекта разделяется на две части стоимость зданий и стоимость участка. определив соотношение между стоимостью земли и общей стоимостью объекта недвижимости, его переносят для анализа продаж аналогичных земельных участков.

      3. Метод изъятия (извлечения) –  определяет рыночную стоимость собственного земельного участка, как разницу между  рыночной стоимостью всего объекта и восстановительной стоимостью улучшений, за вычетом износа.

      4. Метод определения затрат на  освоение – применяется к незастроенной  земле, определяет общую стоимость земли при предположении, что она будет разделена на отдельные земельные участки, которые будут проданы. Из выручки от продажи вычитаются издержки на освоение. Затем определяется стоимость неосвоенной земли.

      5. Метод прямой капитализации основан на определении дохода от владения земельным участком: 

      Стоимость земли = доход от земли / ставка капитализации

      или

      Стоимость земли = доход от земли * коэффициент капитализации 

      В зависимости от целевого назначения земельного участка в качестве дохода могут выступать:

• рента для оценки земель сельскохозяйственного назначения;
• арендная плата для оценки земель поселений;
• часть дохода от имущественного комплекса, приходящаяся на застроенный земельный участок.

      3. Оценка земель сельскохозяйственного  назначения.

      При оценке земель с.-х. назначения необходимо учитывать, что они пока редко  выступают объектом купли-продажи. На них отсутствуют какие-либо объекты  недвижимости (здания, сооружения), что  практически исключает использование  сравнительного и затратного. Поэтому оценка земель сельскохозяйственного назначения проводится методом капитализации земельной ренты.

      Объектом  оценки в с.-х. выступают пашня, сенокосы и пастбища.

      Оценка  земель с.х. назначения проводится в  несколько этапов:

       1.  Проводится оценка с.-х. земель в разрезе административных районов, конкретизируется объект оценки с выделением пашни, сенокосов, пастбищ. Далее определяют состав почв. Для этого используют карту обследования почв.

      2.  Определяется нормальная урожайность  по каждой группе почв в  разрезе основных с.-х. культур. При этом необходимо исходить из рекомендуемой зональной структуры посевов или фактически сложившейся структуры.

      3.  Рассчитывается величина земельной  ренты по основным возделываемым  с.-х. культурам: 

      Рента = (цена продажи –  цена производства) * урожайность 

      Цена  продажи с.-х. культур определяется по рыночным ценам типичных продаж.

      Цена  производства включает индивидуальные затраты, которые устанавливаю по данным бухгалтерской отчетности или технологическим  картам, плюс прибыль, необходимую для нормального воспроизводства (можно исходить из среднеотраслевой рентабельности).

      Отсутствие  ренты при расчетах по какой-либо с.-х. культуре свидетельствует о  том, что данный земельный участок  нецелесообразно использовать для  выращивания данной культуры, а оценку необходимо проводить после перевода земельного участка в боле низкую категорию угодий.

4. Для расчета стоимости участка из земель с.-х. назначения  величина земельной ренты делится на ставку капитализации:

 

      Стоимость с.-х. земли = земельная рента / ставка капитализации  

 

     Вопросы к экзамену по дисциплине экономика  недвижимости: 

    

1. Предмет и  метод дисциплины "Экономика недвижимости ".
2. Понятие недвижимости, ее классификация, значение и роль в экономике.
3. Развитие отечественной практики оценки недвижимости.
4. Понятие рынка недвижимости, его сегментация, субъекты и основные факторы развития.
5. Функции рынка недвижимости и его классификация.
6. Классификация объектов недвижимости.
7. Стоимость недвижимости и ее основные виды.
8. Анализ и направления развития рынка недвижимости.
9. Направления и особенности государственного регулирования рынка недвижимости в России.
10. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество.
11. Государственный учет объектов недвижимости.
12. Экономические принципы оценки недвижимости.
13. Доходный подход в оценке недвижимости.
14. Оценка недвижимости методом прямой капитализации.
15. Оценка недвижимости методом дисконтирования денежных потоков.
16. Сущность сравнительного подхода оценки недвижимости.
17. Методологические основы сравнительного подхода оценки недвижимости.
18. Валовой мультипликатор дохода (ВМД).
19. Методологические основы затратного подхода.
20. Понятие износа и его виды.
21. Определение полной восстановительной стоимости  объектов недвижимости: цель, методы.
22. Особенности земли как объекта оценки.
23. Земельный кадастр и экономическая оценка земли.
24. Оценка земель сельскохозяйственного назначения.
25. Предпринимательская деятельность на рынке недвижимости.
26. Доверительное управление недвижимостью.
27. Девелопмент как форма предпринимательской деятельности.