Затратный подход оценки рыночной стоимости объекта недвижимости

           ЭВ  - эффективный возраст, лет;

          ЭЖ – срок экономической жизни,  лет.

     Эффективный возраст – это возраст, который  соответствует физическому состоянию  объекта и учитывает возможность  его продажи.

     Экономическая жизнь определяется временем эксплуатации, в течении которого объект приносит доход.

     4. Оценка объекта по затратному методу производится  в изложенной ниже последовательности.

     Определяется  стоимость земельного участка как  свободного и готового для застройки.

     Стоимость земельного участка определяется на основе капитализации рыночной ставки арендной платы:

                                                                                          (1)

     где:  - стоимость земельного участка, тыс.руб.;

          - ставка арендной платы за землю, руб.;

      - площадь земельного участка,  кв.м.;

     i  - коэффициент капитализации для земли.

       Определяется полная восстановительная стоимость здания - :

                                                                                        (2)

     где:   - прямые затраты, тыс.руб.;

                - косвенные затраты, тыс.руб.;

             – предпринимательская прибыль, тыс.руб.  

     Прямые  затраты рассчитываются по формуле:

                                                                                     (3)

     где:   – прямые затраты на 1 куб.м. строительного объема типового объекта в текущих ценах, тыс.руб.;

       – строительный объем оцениваемого здания, куб.м.;

     К – коэффициент отличий оцениваемого здания от объекта-аналога.

     Определяется  накопленный износ здания - D:

                                                                                   (4)

     где:      - физический  износ здания, тыс.руб.;

      - функциональный  износ здания, тыс.руб.;

      -    внешний износ здания, тыс.руб.

     Для учета физического износа определяется восстановительная стоимость конструктивных элементов здания, а затем рассчитывается их износ.

     Далее, в соответствии с исходными данными, определяются функциональный и внешний износы.

       Определяется стоимость улучшений  ( ) путем вычитания из полной восстановительной стоимости величины накопленного износа:

                                                                                         (5) 

       Определяется общая стоимость  оцениваемого объекта недвижимости по затратному методу ( ) как сумма стоимости улучшений и стоимости земельного участка, рассчитанной по формуле 1:

                                                                                        (6)

 

     Тема: Оценка недвижимости с использованием сравнительного подхода.

1. Сущность сравнительного подхода оценки недвижимости.
2. Методологические основы сравнительного подхода.
3. Валовой рентный мультипликатор.

      1. Сравнительный подход  – основывается на использовании информации по недавно совершенным сделкам с аналогичными объектами имущества. Применяется для объектов, по которым существует развитый рынок и имеется достоверная информация о сделках (например, рынок жилья).

      Достоинства подхода: – наиболее простой; статистически обоснован; дает наилучшее представление о рыночной стоимости объекта.

      Недостатки: – требует активного рынка; основан на прошлых событиях и не учитывает перспектив развития объекта.

      При использовании сравнительного подхода к оценке в процессе  анализа продаж подбираются сопоставимые объекты недвижимости, которые были проданы на соответствующем рынке сравнительно недавно. Затем в цену объектов-аналогов  вносятся поправки на выявленные различия между оцениваемым и сопоставимыми объектами. В результате определяется откорректированная  цена каждого из сопоставимых объектов, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и оцениваемый объект. Среднее значение от скорректированных цен объектов-аналогов позволяет сделать вывод о рыночной стоимости оцениваемого объекта.

      Основные  этапы использования сравнительного подхода:

      1. Анализ рынка и сбор информации  о недавних сделках с аналогичными объектами.

      2. Проверка информации на достоверность.

      3. Сравнение объекта оценки с  каждым из аналогичных объектов  и выявление отличий по дате  продажи, местоположению и т.д..

      4. Расчет стоимости объекта оценки  путем корректировки цен аналогичных  объектов.

      Объекты различаются по площади земли, размеру улучшений, поэтому при проведении сравнения объекта оценки с аналогичным объектом, необходимо имеющиеся данные привести к сопоставимому виду, т.е. общим единицам сравнения: 1 га, 1 сотка, 1 м², 1 м³ и т.д.

      Для непосредственных корректировок необходимо выделять характеристики объектов и сделок, которые влияют на цену и называются элементами сравнения. Каждый конкретный тип недвижимости требует выделения как общих, так и присущих только ему элементов сравнения.

        Общими для всех объектов недвижимости  являются следующие элементы сравнения:

• набор прав на объект недвижимости;

      -  условия финансирования сделки;

      - условия сделки;

      - время совершения сделки купли-продажи;

      - местоположение объекта;

      - физические характеристики объекта;

      - экономические характеристики объекта;

      В процессе корректировок все поправки вносятся по принципу сравнения “от  объекта-аналога к объекту оценки”.

      Анализ  парных продаж заключается в сравнении  нескольких пар объектов, отличающихся одним основным элементом, с целью  выявления рыночной стоимости этого элемента.

        Окончательное заключение о величине  рыночной стоимости объекта   производится на основании анализа  скорректированных цен объектов-аналогов  с учетом количества и абсолютной  величины произведенных корректировок.

      Поправки  в цены сопоставленных объектов могут вноситься в денежных единицах или в процентах. Поправки в денежных единицах представляют собой суммы, прибавляемые или вычитаемые из продажной цены каждого сопоставимого объекта. Процентные поправки могут вноситься со знаком плюс или минус, а также на независимой или кумулятивной основе.

      При оценке земельных участков  используются следующие единицы сравнения: кв. метр, сотка, гектар, погонный  метр вдоль красной линии, участок.

      При оценке зданий или сооружений используются следующие единицы сравнения: кв. метр общей площади, кв. метр полезной или подлежащей сдаче в аренду площади, комната, квартира, куб. метр объема здания, сооружение в целом.

      Единицы сравнения, применяемые для оценки объектов на основе отношения дохода к цене, включают:

      - валовой рентный мультипликатор (ВРМ);

      - общий коэффициент капитализации  (ОКК);

      Для определения стоимости объекта  с использованием ОКК применяется  прямая капитализация ожидаемого чистого  операционного дохода путем деления  дохода на соответствующий ОКК.

      ОКК представляет собой ставку дохода, для определения которой необходимо отобрать аналогичные объекту оценки недавно проданные объекты, характеризующиеся  сходными по риску и продолжительности  потоками доходов. ОКК - коэффициент, отражающий преобладающее соотношение между чистым операционным доходом и ценой проданных сопоставимых объектов. 
 

      2. Стоимость объекта оценки по  методу сравнения продаж определяется в приведенной ниже последовательности

      На  основании исходных данных о характеристиках  сопоставимых с оцениваемым объектов А, Б, В и Г заполняется таблица 1.  

      Таблица 1- Характеристики объектов-аналогов

 

      Затем проводится корректировка цен продажи сопоставимых объектов, т.к. они отличаются по своим характеристикам от оцениваемого объекта. В качестве единицы сравнения объектов принимается 1 кв.м. полезной площади здания.

      Корректировка цен продажи сопоставимых объектов (в расчете на 1 кв.м. полезной площади) осуществляется последовательно по показателю время продажи, и независимо по местоположению и состоянию объекта методом парных продаж. Для этого выбираются два объекта, отличающиеся по данному показателю и имеющие сходные иные характеристики.

      Разница в цене выбранной пары объектов является абсолютной величиной корректировки по данному показателю, на эту величину уменьшается либо увеличивается (в зависимости от того, лучше или хуже сопоставимый объект по сравнению с оцениваемым) цена каждого сопоставимого объекта. Для корректировки по времени продажи рассчитывается рост цены за 1 месяц, затем определяются цены продажи сопоставимых объектов на дату оценки. Все расчеты сводятся в таблицу 2. Величина корректировки по каждому показателю и каждому объекту записывается в таблицу либо со знаком «+» (если сопоставимый объект по данному показателю хуже, чем оцениваемый), либо со знаком «-» (если сопоставимый объект по данному показателю лучше, чем оцениваемый).

      В результате расчетов будет получена скорректированная по всем показателям цена продажи (за 1 кв.м.) сопоставимых объектов, которая принимается в качестве стоимости 1 кв.м. полезной площади оцениваемого здания.

      Таблица 2 - Корректировка цен продажи  сопоставимых объектов