Оценка рыночной стоимости объекта жилой недвижимости

      Сравнительный подход – это совокупность методов оценки, стоимости объекта оценки основанных на сравнении объекта оценки с объектами – аналогами объекта оценки в отношении которых имеется информация о ценах.

      Доходный  подход – это совокупность методов оценки, стоимости объекта оценки основанная на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

      Аналог  объекта оценки – это сходный по основным экономическим, материальными, техническим и другим характеристиками объекту оценки другой объект, цена которого известна.

      В соответствии с Международными Стандартами  Оценки наилучшее и наиболее эффективное  использование определяется как наиболее вероятное, разумное и разрешенное использование оцениваемого объекта, которое должно удовлетворять следующим критериям: являться физически возможным, юридически допустимым, целесообразным с финансовой точки зрения, и обеспечивает наибольший экономический эффект.

      Итоговая  величина стоимости объекта оценки – это величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

      Недвижимость – это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и всё, что прочно связно с землёй. К недвижимости относятся объекты, расположенные на и под поверхностью земли, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению не возможно - здания, сооружения, многолетние насаждения и т.д.

      Земельный участок – это часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовое положение и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре.

      Допущения включают факты, условия или ситуации, влияющие на предмет оценки или подход к оценке, но которые, возможно, нельзя или не стоит проверять. Это положения, которые, будучи объявленными, должны быть принятыми в понимании оценки. Все допущения, лежащие в основе оценки, должны быть разумными.

      Дата  составления отчёта – это дата (момент) окончания финансового периода, которым является последний день отчётного периода, за который составляются финансовые отчёты.

6.  Краткий обзор социально-экономической ситуации в области и городе

      Псковская область — субъект Российской Федерации, входит в

состав Северо-Западного федерального округа.

      Административный  центр — город Псков.

      Область имеет уникальное геополитическое  положение: граничит с Ленинградской, Новгородской, Тверской, Смоленской областями, Белоруссией, а также с Европейским союзом — Эстонией и Латвией.

      В Псковской области более 3 тысяч  озёр, в том числе третье по величине в Европе — Псковско-Чудское озеро (3558 км²).

      Территорию  Псковской области пересекают Федеральные автомагистрали М9 (Москва — Ржев — Великие Луки — Рига) и М20 (Санкт-Петербург — Псков — Невель — Витебск).

      Образована 23 августа 1944 года Указом Президиума Верховного Совета СССР, 2 октября 1957 года в её состав вошла бо́льшая часть упразднённой Великолукской области.

      Псковская область в административно-территориальном отношении делится на 2 городских округа и 24 муниципальных района. Последние согласно Областному закону от 28 февраля 2005 года № 420-ОЗ с последующими поправками по состоянию на 1 января 2009 года включали следующие количества и статусы муниципальных образований: 185 сельских поселений (волостей), 1 межселенную территорию (Залитских (Талабских) островов), 26 городских поселений (посёлки городского типа и города, кроме не входящих в районы отдельных городских округов Псков и Великие Луки).

      Согласно  новым редакциям Закона Псковской области № 420-ОЗ от 28 февраля 2005 года и последним правкам к нему (Закон Псковской области № 984-ОЗ от 3 июня 2010 года О внесении изменений в Закон Псковской области «Об установлении границ и статусе вновь образуемых муниципальных образований на территории Псковской области» и Закон Псковской области «О преобразовании муниципальных образований Псковской области» и Закон Псковской области № 1042-ОЗ от 31 декабря 2010 года О внесении изменений в отдельные Законы Псковской области в связи с преобразованием муниципальных образований) в 24 районах области находятся следующие количества и статусы муниципальных образований: 156 сельских поселений (волостей), 1 межселенная территория (Залитских (Талабских) островов), 25 городских поселений (посёлки городского типа и города, кроме не входящих в районы отдельных городских округов Псков и Великие Луки и бывшего городского поселения Красный Луч, включённого в качестве посёлка в состав сельского поселения Полистовское).

      В силу ряда причин область на протяжении последних трёх четвертей XX века испытала и продолжает испытывать интенсивную депопуляцию, связанную с оттоком молодёжи и, как результат, старением и естественной убылью населения. Если по переписи 1926 года в нынешних границах области жили 1678 тыс. человек, то к 1990 году население сократилось до 844 тыс., а к началу 2008 — до 705 тыс.  При этом по темпам убыли населения Псковскую область превосходят только некоторые регионы крайнего Севера, откуда продолжается массовый выезд населения. В 1990-е годы Псковскую область неофициально называли «столица российской депопуляции», её демографические показатели (прежде всего, половозрастная структура населения с большой долей старших возрастов) использовались в учебной литературе для иллюстрации соответствующих процессов.

      Несмотря  на близость к Европе, Псковская  область является одним из беднейших  регионов России: валовой региональный продукт за 2008 год составил 73,4 миллиарда рублей, в пересчете на душу населения — 104,8 тысяч рублей в год (73-е место).

      Объём отгруженных товаров за первое полугодие 2010 года составил 22,2 миллиарда рублей, продукция сельского хозяйства в 2009 году — 9,3 миллиарда рублей, объём работ в строительстве в 2009 году — 6,1 миллиарда рублей.

      Объём платных услуг населению в первом полугодии 2010 года составил 7,3 миллиарда рублей. Оборот розничной торговли в 2009 году — 52,7 миллиарда рублей, оптовой — 41,0 миллиард рублей.¹

      Псков — город на северо-западе России, административный центр Псковской области и Псковского района, Город воинской славы. Расположен на реке Великая (впадает в Псковское озеро) при слиянии её с рекой Пскова́. Один из древнейших городов России. Население города составляет по оценке на 1 января 2010 года 191 760 жителей, по состоянию на 14 октября 2010 года — 203 300 жителей (предварительные итоги переписи 2010), по оценке на 1 января 2011 года — 202 884 человек. В декабре 2009 года Пскову присвоено звание «Город воинской славы» (указ Президента Российской Федерации от 5 декабря 2009 г. № 1387).

      С 1944 года — центр Псковской области.

      Псков расположен на западе европейской части России, на месте впадения р. Псковы в р. Великую и в 16 км от места впадения р. Великой в Псковское озеро. Город находится в центре Псковской низменности. Площадь города составляет 95,6 км². Протяженность города с севера на юг 9,2 км, а с запада на восток 10 км. Средняя высота над уровнем моря 46,5 м.

      Климат  Пскова переходный от умеренно морского к умеренно континентальному, с мягкой зимой и тёплым летом. Осадков больше выпадает летом и ранней осенью. Июль 2010 года был признан самым жарким за всю историю метеонаблюдений в Пскове. Средняя температура месяца составила +23,2 градуса.

      Псков состоит из четырёх исторически  сложившихся частей: Псковский Кремль (включая Довмонтов город) и центр Пскова в целом (включая Средний город и Окольный город исторического центра); За́псковье (к северу за рекой Пскова́); За́величье (к западу за рекой Великая) и Завокзалье (к югу и юго-востоку от центра города). Также отдельно можно выделить Кресты (на крайнем юго-востоке), Любятово (на северо-востоке), Лопатино (на крайнем юге, к северу от деревни Черёха, иногда в честь последней и называют собственно район Лопатино; или обобщённо Псковкирпич), Корытово (на юго-востоке Завеличья), Орлецы, Шабаново и Бутырки (на юге Завеличья), Овсище и Снятная Гора (на западе Запсковья).