Оценка рыночной стоимости объекта жилой недвижимости

      В административно-территориальном отношении  город Псков делится на 17 управленческих муниципальных районов (микрорайонов), имеющих числительные наименования (МП УМР № от 1 до 17). Их границы  в ряде случаев охватывают разные исторические районы (УМР № 4, 6, 7 включают кварталы как Центра, так и Завокзалья). По состоянию на 2010 год число УМР сократилось до 14-ти после того, как УМР № 3 был отнесён к УМР № 15, а также УМР № 14 — к УМР № 1, УМР № 4 — к УМР № 6.

      Таким образом, Псков включает следующие  микрорайоны (МП УМР) с условными  наименованиями:

      МП  УМР № 1 — Запсковье восточное (включая бывший УМР № 14)

      МП  УМР № 2 — Ближнее Завеличье  южное (набережное) — Корытово —  Орлецы — Шабаново

      МП  УМР № 5 — Кром — Центр

      МП  УМР № 6 — Кресты — Лопатино —  Центр (юго-восток) — Завокзалье (восток) (включая бывший УМР № 4)

      МП  УМР № 7 — Центр (набережный) —  Завокзалье

      МП  УМР № 8 — Запсковье северное

      МП  УМР № 9 — Дальнее Завеличье  восточное

      МП  УМР № 10 — Дальнее Завеличье  западное

      МП  УМР № 11 — Запсковье южное

      МП  УМР № 12 — Дальнее Завеличье  северо-западное — Крёстки

      МП  УМР № 13 — Дальнее Завеличье  юго-западное

      МП  УМР № 15 — Ближнее Завеличье  северное (включая бывший УМР № 3)

      МП  УМР № 16 — Запсковье западное — Овсище — Снятная Гора

      МП  УМР № 17 — Любятово

      Общая протяжённость границ города составляет 50 км.

      Псков самый большой город Псковской области, численность населения города по итогам Всероссийской переписи населения 2010 года составляет 203 300 чел.

      Сейчас  население Пскова растёт, но за счёт переезда людей из области на учёбу и работу.

      Демографы прогнозируют, что скоро скромный прирост заменится убылью населения.

7. Описание объекта недвижимости

7.1. Общие сведения об объекте

      Объект  оценки - двухкомнатная квартира № 9, расположенная на третьем этаже пятиэтажного жилого дома № 12, расположенного по адресу г. Псков, ул. Алтаева.

      Описание  объекта оценки составлено на основании  визуального осмотра, проведенных замеров (по внутреннему обмеру), а также технической документации (техническому паспорту, составленного Государственным Предприятием Псковской области «БТИ»), предоставленной заказчиком. 

7.2 Характеристика местоположения  объекта оценки

Таблица 3

Местоположение		г. Псков, улица  Алтаева, д. 12, кв. 9
Типичное  использование окружающей недвижимости		Жилые многоэтажные дома и объекты соцкультбыта
Тип застройки окружения		Отдельно стоящие каменные жилые и общественные здания
Качество  застройки и состояние		Здания в  хорошем и отличном состоянии
Полнота застройки территории		свыше 50%
Состояние окружающей среды (локальное)
Близость  источников загрязнения среды		Не установлены
Благоустройство территории:		Благоустроена
Озеленение		имеется
уличное освещение		Не имеется
подъездные  пути		асфальтовое покрытие
Транспортная  доступность объекта
Виды общественного  транспорта:	Расстояние  до ближайшей остановки, м		Временные интервалы  движения, мин
Автобус	100		В соответствии с  графиком движения
Делового и административного центра	-		15 мин
объектов  торговли	незначительная		5 мин
медицинских учреждении	незначительная		10 мин
АЗС	незначительная		10 мин
Станций техобслуживания	незначительная		10 мин
Удаленность от главных автомагистралей	50 м		5 мин
Удаленность от ж/д вокзалов и станций	-		20 мин

7.3 Общая характеристика  здания

Таблица 4

Показатель	Описание  или характеристика показателя
Тип здания	Многоэтажный  жилой дом
Год постройки	1985
Материал  наружных стен	Ж/б панели
Материал  перекрытий	Ж/б пустотные  плиты
Состояние здания (субъективная оценка)	Хорошее
Техническое обеспечение здания	Централизованное  холодное водоснабжение, горячее водоснабжение, центральная канализация, электроснабжение, газоснабжение, приточно-вытяжная вентиляция
Организованная  стоянка личного а/т или подземный гараж	Нет
Количество  этажей в здании	Пять
Состояние подъезда (субъективная оценка)	Хорошее
Дополнительная  существенная информация	Снос или  реконструкция дома с отселением не предполагается

 

Таблица 5

Характеристика  объекта оценки

Показатель	Описание  или характеристика показателя
Этаж  расположения	3
Площадь, кв.м. Общая/жилая	Общая площадь  –51,2 кв.м. Жилая площадь – 26,15 кв.м.
Количество  комнат, кв.м.	№ п/п	Назначение  площади	Площадь, кв.м.	Вид отделки
	1	Прихожая	10,0	Пол - линолеум Стены - обои Потолок - окраска меловая Входная дверь – металлическая глухая филенчатая Межкомнатные  двери - деревянные щитовые глухие и  филенчатые с остеклением
	2	Туалет	1,8	Пол – кафельная  плитка Стены – кафельная плитка Потолок - кафельная плитка
	3	Ванная	2,7	Пол - кафельная  плитка Стены - кафельная плитка Потолок - кафельная плитка
	4	Кухня	9	Пол - линолеум Стены - обои, кафельная плитка Потолок - окраска меловая Заполнение  оконных проемов - деревянные двойные створные
	5	Жилая комната	15,3	Пол - ДВП окрашен Стены - обои Потолок - окраска меловая Заполнение  оконных проемов - деревянные двойные створные
	6	Жилая комната	10,85	Пол - ДВП окрашен Стены - обои Потолок - окраска меловая Заполнение  оконных проемов - деревянные двойные створные
	7	Лоджия	2,85	Застеклена, пол – линолеум
	8	Шкаф	0,45	Внутренняя  окраска стен и потолков, двери деревянные щитовые глухие
	9	Шкаф	1,05	Внутренняя  окраска стен и потолков, двери деревянные щитовые глухие
Высота  потолков, м.	2,5 м.
Вид из окон	Дворовая  часть
Слаботочное обеспечение	Спутниковое ТВ, интернет, домофон
Состояние объекта (субъективная оценка)	Хорошее
Видимые дефекты внутренней отделки	Нет
Данные  о перепланировке Наличие осуществленной перепланировки	Планировка  квартиры соответствует технической  документации
Отражение перепланировки в технической документации	Информация  о несогласованной перепланировке отсутствует
Ликвидность объекта	Средняя
Текущее использование	Для проживания

 

8. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

      Для определения рыночной стоимости  объекта оценки необходимо, прежде всего, проанализировать варианты наиболее эффективного его использования.

      Наиболее  эффективное использование определяется как наиболее вероятное использование имущества, являющееся физически возможным, разумно (экономически) оправданным, юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения и в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальной.

      Как видно из приведенного выше определения  наиболее эффективное использование  недвижимости определяется путем анализа  соответствия потенциальных вариантов ее использования следующим критериям:

      Физическая  возможность: рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.

      Юридическая законность: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о зонообразовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством.

      Финансовая  осуществимость: рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу участка.

      Максимальная  доходность: рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимально чистый доход или максимальную текущую стоимость.

      Для настоящего объекта оценки определяющие критерии его дальнейшего использования являются:

      Физическая  возможность: Объект оценки расположен на третьем этаже пятиэтажного, жилого дома. Жилой дом, в состав которого входит объект оценки, расположен в черте г.Пскова. К земельному участку подведены инженерные сети: водоснабжение, электроснабжение, канализация, газ. Окружение жилого дома, в состав которого входит объект оценки, составляют жилые дома. В связи с этим вариантом наиболее эффективного использования объекта оценки с точки зрения физической возможности является использование объекта оценки в качестве жилой недвижимости.

      Юридическая законность: объект оценки расположен на третьем этаже пятиэтажного многоквартирного жилого дома. В соответствии с Жилищным кодексом РФ (гл. 3, ст.22: «...Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми») объект оценки не может использоваться как объект коммерческой недвижимости, поскольку располагается над жилыми помещениями на втором этаже. Текущее использование объекта оценки не нарушает никаких ограничений, предусмотренных нормативными и законодательными актами. В связи с этим вариантом наиболее эффективного использования объекта оценки с точки зрения юридической законности является его использование как объекта жилой недвижимости.

      Максимальная  доходность: объект оценки, со слов заказчика, планируется использовать неисключительно для целей проживания, т.е. собственник не планирует использовать его как доходоприносящий объект недвижимости. В связи с этим определение варианта, приносящего максимальную доходность, а также использование доходного подхода при определении стоимости объекта, по мнению оценщика, считается нецелесообразным.

Таким образом, в результате проведенного анализа было выявлено, что наиболее эффективное использование объекта оценки - его прямое назначение, то есть как жилое.

    9. Анализ рынка объекта оценки

      По данным официального сайта Федеральной службы государственной статистики РФ 2,5 тысячи квадратных метров жилья было введено в Псковской области за январь 2012 года. Этот показатель составляет 103% к январю 2011 года.

      На 2011 г. структура предложений по районам  города была представлена следующим образом². Можно предположить, что на сегодняшний момент она существенно не изменилась.

Рис 1

 

      Динамика  средних цен на вторичном рынке  жилья (типовой застройки) Псковской  области в период с 2007 по 2012 г., руб/кв. м. представлена на рис. 2.

Рис. 2

      Выводы  по оцениваемому объекту  недвижимости.

      Диапазон  цен на вторичном рынке на квартиры в г.Пскове составляет 32000 – 42000 руб./кв.м. Данные цифры являются приблизительными. На рыночную стоимость квартиры влияет ее локальное местоположение, ее общая площадь, состояние, уровень отделки, тип дома и прочие факторы.

10. Процедура оценки

      10. 1. Определение рыночной стоимости объекта оценки

      Понятие рыночной стоимости отражает коллективное восприятие и коллективные действия участников рынка, и является основой для оценки большинства ресурсов в экономике рыночного типа. Хотя ее детальные определения могут разниться, понятие рыночной стоимости находит общее понимание и применение.

      Являясь функцией экономической ситуации на рынке, рыночная стоимость определяется на базе основных принципов оценки - спроса и предложения, замещения, баланса, соответствия. Кроме того, на рыночную стоимость влияют такие экономические факторы, как полезность, покупательная способность, дефицитность и т.д. Другими словами, рыночная стоимость отражает текущее соотношение сил, действующих на рынке, и ожидаемую тенденцию изменения этого соотношения. С другой стороны, любой благоразумный покупатель или инвестор будет стремиться к получению максимальной отдачи от вложенных средств путем наиболее эффективного использования недвижимости. Очевидно, что форма такого использования также будет зависеть от текущего состояния рынка, а стоимость недвижимости при этом будет максимальной.