Минобрнауки России

    Вологодский государственный технический университет 
 

    Кафедра экономики и менеджмента 
 
 
 
 
 

    КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА 

    по  экономике недвижимости

    на  тему:

     «Характеристика подходов к оценке объекта недвижимости» 
 
 

Студент: Иванова О.Д.

группа:

шифр:

проверил:

оценка:

Дата

подпись 
 
 

    Вологда

    2010 

Содержание

Введение 3

1. Виды подходов к оценке объекта недвижимости 4

1.1. Общая характеристика затратного подхода 4

1.2. Общая характеристика доходного подхода 6

1.3. Общая характеристика рыночного подхода 8

2. Достоинства и недостатки подходов 13

3. Область и условия применения подходов 15

Заключение 19

Список использованных источников 20 

 

     

     Введение

 

     Экономика недвижимости – это экономика  воспроизводства «вещественного богатства», которое оценивается годовыми объемами валового внутреннего продукта.

     В воспроизводстве задействованы  активы страны в виде капитала (заводы и оборудование, жилые здания и объекты соцкультбыта, производственные запасы и потребительские товары длительного пользования) и земли. Сложность системы требует применения современных методов управления для эффективного  использования каждого элемента и всей системы.

     Решение вопросов, касающихся объектов недвижимости, должно быть экономически обоснованным с учетом интересов государства  и населения страны. Проведение оценки объектов, принадлежащих государству, субъектам либо муниципальным образованиям, является обязательным при приватизации, передаче в доверительное управление, в аренду, при использовании объектов в качестве залога, при продаже, при  передаче объектов в качестве вклада в уставный капитал фирмы или  фонды юридических лиц.

     Методы  оценки, применяемые в мировой  практике, должны быть адаптированы к  условиям страны и развиваться с  учетом происходящих изменений. Оценка недвижимости осуществляется с использованием основных трех подходов: рыночного, доходного и затратного.

     Основной  целью данной работы является изучение особенностей оценки недвижимости и  общая характеристика методов оценки объектов недвижимости. 

 

     

     1. Виды подходов к оценке объекта недвижимости

     1.1. Общая характеристика затратного подхода

    Затратный подход основан на предположении, что  затраты на строительство объекта (с учетом износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот  объект находится, являются приемлемым ориентиром для  определения стоимости объекта  недвижимости. Таким образом, затратный  подход основан на  определении  затрат, которые необходимо осуществить  для возведения данного объекта (стоимость воспроизводства) или  его аналога (стоимость замещения).

    Этот  подход учитывает два исходных предположения:

• Совокупность издержек на строительство объекта недвижимости определяет его стоимость, то есть допущение, что участники рынка недвижимости  связывают стоимость объекта недвижимости с затратами на его возведение;
• Покупатель не заплатит за объект недвижимости больше той суммы, которая необходима для приобретения земельного участка и строительства на нем аналогичного объекта (принцип замещения).

     Итак, в затратном подходе предполагается, что совокупность затрат на возведение объекта недвижимости без износа равнозначна рыночной стоимости  этого объекта недвижимости. Однако, это не всегда верно , особенно когда  земельный участок, на котором стоит  строение, не используется лучшим и  наиболее эффективным способом [5].

     Алгоритм  затратного подхода включает в себя:

1. Осмотр объекта недвижимости и ознакомление с имеющейся технико-экономической документацией.
2. Определение рыночной стоимости земельного участка, которое осуществляется в предположении, как если бы он не был застроен и предназначался для целей, обеспечивающих его наилучшее использование. В рамках затратного  подхода этот этап представляет собой самостоятельную сложную процедуру и проводится исходя из выявленного варианта наилучшего использования участка.
3. Определение текущей стоимости воссоздания строений (затрат на воспроизводство или замещение улучшений) При этом выделяют следующие виды затрат:
• прямые (затраты подрядчика) – расходы, непосредственно связанные со строительством или физическими улучшениями (стоимость материалов, изделий, оборудования, заработная плата рабочих, стоимость эксплуатации машин и механизмов и др.);
• косвенные (затраты заказчика) – расходы, необходимые для строительства, но обычно не включаемые в строительный контракт (затраты на проектирование, экспертизу, мониторинг окружающей среды, консультационные услуги, бухгалтерский учет и др);
• прибыль предпринимателя (инвестора) – вознаграждение инвестора за риск строительства объекта недвижимости предпринимательскую деятельность (инвестиции в объект недвижимости после завершения строительства, маркетинговые расходы на продажу объекта, расходы на изменение права собственности) [5].

4. Оценка  накопленного износа. В затратном  подходе фактор износа применяется,  чтобы учесть различия между  характеристиками специально подобранного  здания, как если бы оно было  новым, и физически и экономическим  состоянием оцениваемого объект  недвижимости. Это способ корректировки  стоимости гипотетического нового  здания, по которому проводилась  оценка, на различия между ним  и оцениваемой недвижимостью.

5. Определение  рыночной стоимости объекта недвижимости.

, д.е.,

     Где И – накопленный износ, д.е.;

         С_зем – стоимость земельного участка как свободного, д.е.

     1.2. Общая характеристика доходного подхода

     При использовании доходного подхода  для определения рыночной стоимости  недвижимости считается, что единственной целью ее приобретения является получение  дохода , при этом другие преимущества от владения объектом недвижимости не учитываются.

     Виды  доходов от владения объектом недвижимости:

• доходы от эксплуатации объекта недвижимости (арендная плата, выручка от реализации продукции и т.д.);
• экономия на налогах;
• прирост стоимости объекта недвижимости;
• снижение ипотечного долга и др. поступления.

     Стоимость объекта недвижимости в данном подходе  связывается с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые  принесет объект недвижимости, т.е. инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на «сегодняшние деньги» в обмен  на право получать в будущем доходы от эксплуатации объекта недвижимости и последующей его продажи (принцип  ожидания). Кроме того, в доходном подходе используются принципы спроса и предложения, замещения, по которому стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться  на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого объекта недвижимости, приносящего желаемую прибыль [6].

     Таким образом, доходный подход представляет собой процесс определения рыночной стоимости объекта недвижимости текущей стоимостью будущих выгод, которые прогнозируются от эксплуатации и возможной перепродажи объекта недвижимости.

     Можно выделить следующие этапы применения данного подхода:

1. Составление прогноза операционной деятельности объекта недвижимости на прогнозный период (3-5 лет). Цель данного этапа – определение потока доходов от эксплуатации объекта недвижимости, при этом решаются следующие задачи:
• Анализ параметров функционирования объекта недвижимости за базовый период с целью оценки тенденций изменения основных показателей.
• Прогноз доходов и расходов на расчетный (прогнозный) период. Прогнозные потоки доходов и расходов могут быть номинальными и реальными, при значительном уровне инфляции расчеты проводятся на основе скорректированных на темп инфляции данных.
• Расчет потока доходов от эксплуатации объекта недвижимости  за прогнозный период (прогнозируемая база, в качестве которой могут использоваться чистый операционный доход – при оценке полных прав собственности, денежный поток до (или после) уплаты налогов – при использовании заемных средств, так как оценке подлежит только собственный капитал, чистая прибыль – для оценки предприятий).
2. Расчет степени неопределенности ожидаемых доходов (степени риска). Оценка степени риска носит субъективный характер и зависит от таких факторов, как вид объекта недвижимости, состояние региональной экономики, характер дохода, изменение налогообложения, тарифов на коммунальные услуги, условия кредитования, соотношение спроса и предложения на рынке недвижимости.
3. Определение ставки дисконта или коэффициента капитализации. Ставка дисконта (Е) показывает доходность инвестиций с учетом риска получения будущих доходов. Ставка дисконта Е должна соответствовать типу прогнозируемого денежного потока и его виду.
4. Оценка доходов от объекта недвижимости в постпрогнозный период (доходов от перепродажи или ликвидации объекта недвижимости).
5. Определение  стоимости оцениваемого объекта недвижимости. При оценке недвижимости, приносящей доход, используются два метода расчета рыночной стоимости: метод прямой капитализации и метод дисконтирования денежных потоков. В зависимости от характера объекта недвижимости могут быть применены либо один из этих  методов, либо оба [5].

     1.3. Общая характеристика рыночного подхода

     Рыночный (сравнительный) подход – это способ определения рыночной стоимости  объекта недвижимости, исходя из данных о недавних сделках с недвижимостью, то есть он основан на прямом сравнении  объекта недвижимости с другими  объектами, которые были проданы  или включены в реестр на продажу.

     Основой применения этого подхода является принцип замещения, по которому при  наличии на свободном и конкурентном рынке объектов недвижимости, сходных  по своим характеристикам, рациональный покупатель не заплатит за конкретную недвижимость больше, чем ему обойдется приобретение другого сходного объекта недвижимости, обладающего такой же полезностью, качеством и назначением [3].

     Основными условиями для реализации данного  подхода являются:

1. Однотипность: объект оценки не должен быть уникальным, то есть должен иметь сопоставимые аналоги.
2. Наличие прецедентов: аналогичные сделки должны иметь место на рынке недвижимости в определенном, не препятствующем сопоставлению временном интервале.
3. Наличие информации: оценщик должен обладать информацией об аналогичных сделках, которая должна быть исчерпывающей и легко доступной.
4. Сопоставимость по факторам влияния: значении факторов должны находится на одном уровне, так как при резком отклонении одного значения от другого связь между изменением значения фактора и изменением стоимости объекта недвижимости перестает быть значимой.
5. Сопоставимость по времени: временной интервал, отделяющий момент совершения сделок с объектами аналогами от момента оценки данного объекта недвижимости, не должен обуславливать необходимость учета дополнительных факторов, таких как гиперинфляция и макроэкономическое изменение рыночной среды.

     Выделяют  несколько этапов реализации рыночного  подхода:

1. Изучение рынка и выбор среды продаж, то есть объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом недвижимости. На этом этапе следует выделить объекты недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом. Выбор сопоставимых объектов недвижимости следует производить на том же сегменте рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект недвижимости. При этом сопоставимые объекты недвижимости должны быть типичны для этого сегмента рынка недвижимости.
2. Сбор сравнительных данных по каждому отобранному объекту недвижимости. Источниками информации при этом могут быть записи о регистрации сделок (собственник, ограничения на использование, дата покупки и т.д.), налоговые записи (налог на имущество, изменения налоговых ставок и т.д.), данные соответствующих городских служб (система зонирования, перспективные планы развития района и т.д.), территориальные и районные банки данных, база данных оценщика, данные заказчика, периодические издания, мнения экспертов по отдельным вопросам оценки.
3. Анализ и систематизация полученной информации. При выполнении данного этапа ставятся следующие цели:
• анализ полноты и достоверности информации о сделках с сопоставимыми объектами недвижимости;
• приведение их к сопоставимому виду по условиям сделки, землепользования, финансирования;
• проверка объективности сделок, то есть наличия (отсутствия) таких факторов, влияющих на цену (а не стоимость) объекта недвижимости.
• близкие отношения между сторонами сделки;
• продажа (покупка) под нажимом;
• неинформированность сторон;
• ограниченность времени для покупки (продажи);
• льготное финансирование.
4. Анализ и сравнение каждого сопоставимого объекта недвижимости с оцениваемым. Элементы сравнения делятся на 4 категории: время, месторасположение, физические характеристики и условия продажи. Обычно существует большое число различий между оцениваемым и сопоставимым объектами недвижимости, которые должны быть прописаны и проанализированы.
5. Корректировка цен продаж сопоставимых объектов недвижимости. Корректировки, которые вводятся в цену сделки с сопоставимым объектом недвижимости при приведении его характеристик к характеристикам оцениваемого объекта, называются поправками. На те характеристики, которые главным образом определяют сопоставимость оцениваемого объекта недвижимости и аналогов, поправки не вносятся. Корректировка исходной информации начинается с ее приведения к сопоставимому виду по функции времени. Факторы, имеющие зависимость F(t), можно разделить на 2 типа. Факторы 1 типа:
• Инфляция: учитывается либо на основе официальных данных, либо на основе независимых статистических исследований.
• Изменения в налоговой системе, как правило, приводят к изменению дохода от эксплуатации объекта недвижимости, что сказывается на его стоимости.
• Изменение ставки дохода на вложенный капитал: каждому периоду времени свойственен свой минимальный гарантированный процент дохода на капитал в зависимости от экономической ситуации в стране, от соотношений спроса и предложения на рынке недвижимости, деловой активности и др. факторов.