К факторам второго типа относят срок службы объекта недвижимости, степень  износа, рыночная конъюнктура, изменения  спроса и предложения, которые учитываются  в совокупности с прочими факторами  влияния.

6. Корректировка по совокупности факторов влияния. После определения объектов сравнения, их количественных и качественных характеристик, осуществляется непосредственно корректировка цен продаж сопоставимых объектов недвижимости. Поправки, вносимые в цены сделок с сопоставимыми объектами недвижимости, призваны трансформировать их в рыночную стоимость оцениваемого объекта недвижимости.
7. Согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и определение рыночной стоимости оцениваемого объекта. При определении рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не рекомендуется использовать простое среднеарифметическое скорректированных показателей цен сопоставимых объектов недвижимости: усреднение небольшого числа показателей может не отражать реальную рыночную стоимость. Общепринятой процедурой является изучение каждой продажи и вынесение суждения о мере ее сопоставимости с оцениваемым объектом недвижимости. На малоактивных рынках, когда сопоставимых объектов недвижимости мало и они отличаются друг от друга по ряду параметров, для каждого сопоставимого ОН рассчитывается весовой коэффициент. При этом можно использовать метод расстановки приоритетов, используя который весовые коэффициенты устанавливаются на основе сравнения пар продаж сопоставимых объектов недвижимости с учетом их похожести на объект оценки.

     2. Достоинства и недостатки подходов

     Каждый  подход к оценке объекта недвижимости имеет свои достоинства и недостатки.

     Так, среду преимуществ затратного подхода  выделяют:

1. Возможность более детального ознакомления с объектом недвижимости.
2. Возможность определить экономическую целесообразность существования объекта недвижимости: если оценки стоимости объекта рыночным и доходным подходами превышают или равны текущей стоимости воспроизводства, то дальнейшее существование объекта недвижимости является экономически нецелесообразным, и наоборот.
3. Позволяет проводить оценки при отсутствии информации по сопоставимым продажам объектов недвижимости.

     Ограниченность  затратного подхода в том, что  при его использовании

1. Трудно измерить износ здания, поэтому оценка достоверна, если износ не превышает 30%.
2. Невозможно воспроизвести заново старое здание, поэтому возможна неправильная оценка стоимости объекта недвижимости.
3. Маловероятно воспроизводство устаревшего объекта.
4. Существует сложность выбора между стоимостью замещения или стоимостью воспроизводства.
5. Трудоемки расчеты.
6. Требуется создание и обновление базы данных по строительным затратам.
7. Слабо учитывается конъюнктура рынка недвижимости и полезность объекта недвижимости.
8. Использование данного подхода в качестве основного стимулирует рост цен на недвижимость [1].

     Для рыночного подхода к оценке объектов недвижимости характерны следующие  положительные стороны:

1. Наиболее прост в расчетах.
2. Статистически обоснован.
3. Предполагает методы корректировки.
4. Обеспечивает данные для других подходов к оценке.
5. Позволяет проверить результаты, полученные другими подходами.

     Среди недостатков данного подхода  можно выделить:

1. Требование активного рынка.
2. Сравнительные данные не всегда имеются.
3. Требуется внесение поправок, большое количество которых оказывает влияние на достоверность результата.
4. Основан на прошлых событиях, не принимает в расчет будущие ожидания.
5. Предъявляет высокие требования к информационному обеспечению (точность оценки зависит от качества собранных данных).

     Основное  преимущество доходного подхода  по сравнению с рыночным и затратным  заключается в том, что он большей  степени отражает представление  инвестора о недвижимости как  источнике дохода, то есть это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор. Доходный подход к оценке тесно связан с рыночным и затратным подходами. Например ставки дохода, применяемые в доходном подходе, обычно определяются из анализа  сопоставимых инвестиций; затраты на реконструкцию используются при  определении денежного потока как  дополнительные инвестиции; методы капитализации  используются при корректировке  различий рыночного и затратного подходов. Основным недостатком доходного подхода является то, что он в отличии от других подходов к оценке основан на прогнозных данных[3].

     3. Область и условия применения подходов

     Затратный подход используется для оценки объектов недвижимости, не предназначенных для получения прибыли или определение доходности которых затруднительно.

     При данном подходе оценка имущественного комплекса, состоящего из земли и  объектов улучшения, производится на основе затрат, необходимых на его воссоздание  на дату оценки; учитывается износ  улучшений в период эксплуатации; используется принцип «замещения».

     Применение  затратного подхода рекомендуется  при:

• при оценке новых и недавно построенных объектов;
• необходимости определить наилучшее и наиболее эффективное использование земельного участка;
• технико-экономическом обосновании нового строительства;
• оценке незавершенного строительства;
• оценке недвижимости в целях налогообложения;
• оценке недвижимости при страховании;
• переоценке основных фондов;
• при отсутствии информации для использования других подходов при оценке [5].

     Существуют  ситуации, при которых применение затратного подхода для оценки недвижимости обязательно:

• когда при оценке объекта недвижимости необходимо отделение стоимости зданий и сооружений от стоимости земли (страхование, налогообложение, арест имущества и т.д.);
• в целях бухгалтерского учета.

     Однако  для оценки некоторых видов недвижимости этот метод не даст достоверного результата стоимости:

• здания с уникальными архитектурными и эстетическими характеристиками;
• сооружения с чрезмерным физическим износом;
• здания, обладающие исторической ценностью.

     С точки зрения адекватности отражения  ситуации на рынке недвижимости (конъюнктуры) данный подход скорее показывает изменение  конъюнктуры рынка недвижимости.

     Доходный  подход применяется для оценки объектов недвижимости, рассматриваемых как  финансовый актив, предназначенный  для получения дохода. В этом случае собственник получает рентный доход  в виде арендной платы в обмен  на право владения и пользования  землей и улучшениями в течение  определенного периода времени [3].

     Очень важно при оценке доходным методом  учесть уменьшение полезности объекта  за счет физического износа, функционального  устаревания и экономического уменьшения или увеличения полезности, связанного с месторасположением объекта.  При  этом необходимо рассматривать отдельно доходность земли и  доходность улучшений. Доходный подход оценивает стоимость  недвижимости в момент оценки как  текущую стоимость будущих денежных потоков и учитывает качество и количество дохода, который будет  получен в течение срока службы объекта. при этом учитываются риски, характерные для объектов недвижимости (физические, финансовые, экономические, социальные, правовые, информационные).При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков – доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода [4].

     Метод капитализации доходов используется, если:

• потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину;
• потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

     Метод дисконтированных денежных потоков  применяется, когда:

• предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;
• имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;
• потоки доходов и расходов носят сезонный характер;
• оцениваемая недвижимость – крупный многофункциональный коммерческий объект;
• объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен в действие).

     Рыночный  подход к оценке объектов недвижимости предполагает наличие развитого  рынка и базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке недвижимости. Оценщик рассматривает сопоставимые объекты, которые были проданы на рынке, затем вносит корректирующие поправки на возможные различия между  оцениваемым и сопоставимым объектами. Скорректированные цены позволяют  сделать вывод о возможной  стоимости оцениваемого объекта  на рынке [5].

     Рыночный  подход предъявляет высокие требования к информационному обеспечению  сделки, поэтому используется при  наличии достаточной базы данных о сделках на рынке недвижимости, то есть при оценке недвижимости, для которой существует активный рынок сопоставимых объектов недвижимости: жилье, офисные и торговые центры, небольшие коммерческие и промышленные объекты. Этот подход является основным при оценке стоимости застроенных земельных участков.

     Рыночный  подход сложно применим для оценки крупных объектов недвижимости, так  как часто неизвестны конкретные условия их использования и связанные  с ними инвестиционные ожидания.

     Достоверность рыночного подхода снижается  в случаях:

• когда сделок было мало;
• когда после их совершения прошел длительный период времени;
• когда рынок недвижимости находится в аномальном состоянии;
• при высоких темпах инфляции;
• при резких изменениях экономических условий.

     С точки зрения адекватного отражения  ситуации на рынке данный подход в  большей степени ориентирован на рынки товаров и услуг, для  производства которых используется оцениваемый объект недвижимости. При  использовании данного подхода  для оценки объектов недвижимости, относящихся к процветающим сегментам  рынка недвижимости, значение рыночной стоимости будет выше, чем при  использовании затратного подхода.

     Заключение

     Развитие  рыночной экономики в России привело  к многообразию форм собственности  и возрождению собственника. Появилась  возможность по своему усмотрению распорядиться  принадлежащими собственнику домом, квартирой, другой недвижимостью, подыскать себе новое жилище или помещение для  офиса, вложить свои средства в бизнес.

     У каждого, кто задумывается реализовать  свои права собственника, возникает  много проблем и вопросов. Одним  из основных является вопрос о стоимости  собственности. С этими проблемами сталкиваются предприятия, фирмы, акционерные общества, финансовые институты. Акционирование предприятий, развитие ипотечного кредитования, фондового рынка и системы страхования также формируют потребность в новой услуге-оценке стоимости объектов и прав собственности.