Автор: Пользователь скрыл имя, 19 Января 2012 в 04:55, курсовая работа
Принципы и методики оценки были разработаны в разных странах с развитой рыночной экономикой к сороковым годам XX столетия. Они основываются на экономической теории и практике. Существует и развивается наука об оценке. Оценка стоимости различных объектов собственности уходит своими корнями в классическую экономическую теорию: теорию предельной полезности, факторов производства стоимости и т.д.
Введение 3
Цель выполнения курсового проекта 4
Нормативно-правовая база оценочной деятельности в России. 5
Постановка задания на оценку 6
Основные термины и определения, используемые в курсовом проекте 7
Перечень используемых документов 10
Теоретические основы и этапы проведения оценки:
Определение цели и задачи проведения оценки 11
Определение вида стоимости и применяемых стандартов оценки 11
Установление оцениваемых имущественных прав 12
Последовательность проведения оценки 12
Анализ макроэкономической ситуации в регионе и отрасли 13
Анализ сегмента рынка недвижимости 15
Описание объекта оценки 16
Процесс оценки:
Оценка объекта по сравнительному подходу 18
Оценка объекта по доходному подходу 27
Оценка объекта по затратному подходу 34
Обобщение результатов оценки 43
Заключение 43
Список используемой литературы 44
Расчет остаточной стоимости объекта:
Остаточная стоимость
объекта недвижимости определяется
как восстановительная
Сост = Свосст * (1 – Исов)
где Исов – величина совокупного износа, выраженная в долях единицы.
Сост = 4 643 518* (1 – 0,05)
= 4 411 342
10.3.5.Оценка рыночной стоимости земельного участка
В оценке земельного участка применяем следующие методы:
Сравнительный подход к оценке земельного участка (метод сравнения продаж).
Метод сравнения продаж применяется для
оценки земельных участков, как занятых
зданиями и сооружениями, так и для свободных
земельных участков. Суть данного метода
заключается в сопоставлении цен на проданные
земельные участки с внесением корректировок
на отличия от оцениваемого участка.
Характеристика
аналогов
| № п/п аналога | Дата | Характеристика | Местоположение | Наличие коммуникаций | Площадь участка, кв. м. | Цена аналога, руб. | |
| аналога | общая | за | |||||
| 1 кв. м. | |||||||
| 1 | 01.02.2008 | земельный участок для коммерческого строительства, пер.Речной | центр | есть | 750 | 3 300 000 | 4 400 |
| 2 | 01.02.2008 | земельный участок
для коммерческого |
центр | есть | 1 900 | 15 000 000 | 7 895 |
| 3 | 02.02.2008 | земельный участок
для коммерческого |
окраина | есть | 1 100 | 2 900 000 | 2 636 |
Расчет корректировок:
| № аналога парных продаж | Характеристика | Местоположение | Наличие коммуникаций | Площадь участка, кв. м. | Цена аналога, руб. | |
| аналога | общая | за | ||||
| 1 кв. м. | ||||||
| 1 | земельный участок для коммерческого строительства, ул Московское шоссе | центр | есть | 7 000 | 20 500 000 | 2 929 |
| 2 | земельный участок
для коммерческого |
окраина | есть | 1 500 | 1 900 000 | 1 267 |
| № аналога парных продаж | Характеристика аналога парных продаж | Местоположе-ние | площадь | цена за 1 кв.м |
| 1 | земельный
участок для коммерческого |
центр | 7 000 | 2 929 |
| 2 |
земельный участок
для коммерческого |
окраина | 1 500 | 1 267 |
| Относительная корректировка на местоположение (окраина-центр) | 2,31 | |||
| 0,432571 | ||||
| Расчет стоимости земельного участка методом сравнения продаж | |||||||||||||
| № п/п | Цена за 1кв м | Корректировки | Скорректированная цена | Суммарная корректировка,% | Ранг | ||||||||
| на право собственности | на условия финансовых расчетов | на цену предложения | на дату продажи | на местоположение | на масштаб | на условия продажи | на наличие коммуникаций | ||||||
| 1 | 4 400 | 1 | 1 | 1 | 1,05 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1 | 4 620 | -5% | 2 | |
| 2 | 7 895 | 1 | 1 | 1 | 1,05 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1 | 8 290 | -5% | 2 | |
| 3 | 2 636 | 1 | 1 | 1 | 1,05 | 2,31 | 1,00 | 1,00 | 1 | 6 394 | -143% | 1 | |
| Средневзвешенная стоимость 1 кв. м | 6 443 | 5 | |||||||||||
| Площадь земельного участка, кв.м | 59 | ||||||||||||
| Рыночная стоимость земельного участка по сравнительному подходу, руб | 380 137 | ||||||||||||
| n (в месяцах) = | 2 | ||
| i (% в месяц) = | 2,50% | ||
| К = | 105% | ||
| 1,05 | |||
Доходный подход к оценке земельного участка (метод остатка)
| Вид и наименование риска | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 |
| Систематический риск | ||||||||||
| Ухудшение общей экономической ситуации | х | |||||||||
| Изменение федерального или местного законодательства | х | |||||||||
| Увеличение числа конкурирующих объектов | х | |||||||||
| Несистематический риск | ||||||||||
| Природные и антропогенные чрезвычайные ситуации | х | |||||||||
| Криминогенные факторы | х | |||||||||
| Неполучение арендных платежей | х | |||||||||
| Неэффективный менеджмент | х | |||||||||
| Производственная и территориальная диверсификация | х | |||||||||
| Диверсификация клиентуры | х | |||||||||
| Количество наблюдений | 2 | 0 | 2 | 0 | 1 | 2 | 1 | 1 | 0 | 0 |
| Взвешенный итог | 2 | 0 | 6 | 0 | 5 | 12 | 7 | 8 | 0 | 0 |
| Сумма | 40 | |||||||||
| Количество факторов | 10 | |||||||||
| Средневзвешенное значение | 4,00 | |||||||||
| Остающийся срок службы | 96 |
| Период экспозиции, мес. | 2 |
| Компонент ставки дисконтирования | Значение компонента, % |
| Безрисковая ставка, Yо | 5,60 |
| Надбавка за риск вложения в недвижимость, dр | 4,00 |
| Надбавка за неликвидность, dнел | 0,93 |
| Норма дохода (R on) | 10,53 |
| Норма возврата (R of) | 0,0007 |
| Ставка капитализации | 10,5307 |
| Норма возврата (по Рингу) | 1,04 |
| Норма возврата (по Инвуду) | 0,0007 |
| Норма возврата (по Хоскальду) | 0,03 |
Расчет стоимости земельного участка методом остатка
| Наименование показателя | Единица измерения | Показатель |
| Стоимость замещения зданий, сооружений | руб. | 4 643 518 |
| Чистый операционный доход от эксплуатации объекта недвижимости | руб. | 504 845 |
| Коэффициент капитализации для зданий, сооружений | 10,13% | |
| Часть чистого операционного дохода, приходящаяся на здания, сооружения | руб. | 470 388 |
| Часть чистого операционного дохода, приходящаяся на земельный участок (земельная рента) | руб. | 34 457 |
| Коэффициент капитализации для земельного участка | 10,53% | |
| Стоимость земельного участка методом остатка | руб. | 327 227 |