Оценка объектов недвижимости
Курсовая работа, 19 Января 2012, автор: пользователь скрыл имя
Краткое описание
Принципы и методики оценки были разработаны в разных странах с развитой рыночной экономикой к сороковым годам XX столетия. Они основываются на экономической теории и практике. Существует и развивается наука об оценке. Оценка стоимости различных объектов собственности уходит своими корнями в классическую экономическую теорию: теорию предельной полезности, факторов производства стоимости и т.д.
Оглавление
Введение 3
Цель выполнения курсового проекта 4
Нормативно-правовая база оценочной деятельности в России. 5
Постановка задания на оценку 6
Основные термины и определения, используемые в курсовом проекте 7
Перечень используемых документов 10
Теоретические основы и этапы проведения оценки:
Определение цели и задачи проведения оценки 11
Определение вида стоимости и применяемых стандартов оценки 11
Установление оцениваемых имущественных прав 12
Последовательность проведения оценки 12
Анализ макроэкономической ситуации в регионе и отрасли 13
Анализ сегмента рынка недвижимости 15
Описание объекта оценки 16
Процесс оценки:
Оценка объекта по сравнительному подходу 18
Оценка объекта по доходному подходу 27
Оценка объекта по затратному подходу 34
Обобщение результатов оценки 43
Заключение 43
Список используемой литературы 44
Файлы: 1 файл
КУРСо.doc
— 863.00 Кб (Скачать)Расчет остаточной стоимости объекта:
Остаточная стоимость
объекта недвижимости определяется
как восстановительная
Сост = Свосст * (1 – Исов)
где Исов – величина совокупного износа, выраженная в долях единицы.
Сост = 4 643 518* (1 – 0,05)
= 4 411 342
10.3.5.Оценка рыночной стоимости земельного участка
В оценке земельного участка применяем следующие методы:
- метода сравнения продаж (в рамках сравнительного подхода);
- методом остатка (в рамках доходного подхода).
- элементы затратного подхода используются в части расчета восстановительной стоимости улучшений земельного участка в методе остатка.
Сравнительный подход к оценке земельного участка (метод сравнения продаж).
Метод сравнения продаж применяется для
оценки земельных участков, как занятых
зданиями и сооружениями, так и для свободных
земельных участков. Суть данного метода
заключается в сопоставлении цен на проданные
земельные участки с внесением корректировок
на отличия от оцениваемого участка.
Характеристика
аналогов
| № п/п аналога | Дата | Характеристика | Местоположение | Наличие коммуникаций | Площадь участка, кв. м. | Цена аналога, руб. | |
| аналога | общая | за | |||||
| 1 кв. м. | |||||||
| 1 | 01.02.2008 | земельный участок для коммерческого строительства, пер.Речной | центр | есть | 750 | 3 300 000 | 4 400 |
| 2 | 01.02.2008 | земельный участок
для коммерческого |
центр | есть | 1 900 | 15 000 000 | 7 895 |
| 3 | 02.02.2008 | земельный участок
для коммерческого |
окраина | есть | 1 100 | 2 900 000 | 2 636 |
Расчет корректировок:
| № аналога парных продаж | Характеристика | Местоположение | Наличие коммуникаций | Площадь участка, кв. м. | Цена аналога, руб. | |
| аналога | общая | за | ||||
| 1 кв. м. | ||||||
| 1 | земельный участок для коммерческого строительства, ул Московское шоссе | центр | есть | 7 000 | 20 500 000 | 2 929 |
| 2 | земельный участок
для коммерческого |
окраина | есть | 1 500 | 1 900 000 | 1 267 |
| № аналога парных продаж | Характеристика аналога парных продаж | Местоположе-ние | площадь | цена за 1 кв.м |
| 1 | земельный
участок для коммерческого |
центр | 7 000 | 2 929 |
| 2 |
земельный участок
для коммерческого |
окраина | 1 500 | 1 267 |
| Относительная корректировка на местоположение (окраина-центр) | 2,31 | |||
| 0,432571 | ||||
---
| Расчет стоимости земельного участка методом сравнения продаж | |||||||||||||
| № п/п | Цена за 1кв м | Корректировки | Скорректированная цена | Суммарная корректировка,% | Ранг | ||||||||
| на право собственности | на условия финансовых расчетов | на цену предложения | на дату продажи | на местоположение | на масштаб | на условия продажи | на наличие коммуникаций | ||||||
| 1 | 4 400 | 1 | 1 | 1 | 1,05 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1 | 4 620 | -5% | 2 | |
| 2 | 7 895 | 1 | 1 | 1 | 1,05 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1 | 8 290 | -5% | 2 | |
| 3 | 2 636 | 1 | 1 | 1 | 1,05 | 2,31 | 1,00 | 1,00 | 1 | 6 394 | -143% | 1 | |
| Средневзвешенная стоимость 1 кв. м | 6 443 | 5 | |||||||||||
| Площадь земельного участка, кв.м | 59 | ||||||||||||
| Рыночная стоимость земельного участка по сравнительному подходу, руб | 380 137 | ||||||||||||
| n (в месяцах) = | 2 | ||
| i (% в месяц) = | 2,50% | ||
| К = | 105% | ||
| 1,05 | |||
Доходный подход к оценке земельного участка (метод остатка)
| Вид и наименование риска | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 |
| Систематический риск | ||||||||||
| Ухудшение общей экономической ситуации | х | |||||||||
| Изменение федерального или местного законодательства | х | |||||||||
| Увеличение числа конкурирующих объектов | х | |||||||||
| Несистематический риск | ||||||||||
| Природные и антропогенные чрезвычайные ситуации | х | |||||||||
| Криминогенные факторы | х | |||||||||
| Неполучение арендных платежей | х | |||||||||
| Неэффективный менеджмент | х | |||||||||
| Производственная и территориальная диверсификация | х | |||||||||
| Диверсификация клиентуры | х | |||||||||
| Количество наблюдений | 2 | 0 | 2 | 0 | 1 | 2 | 1 | 1 | 0 | 0 |
| Взвешенный итог | 2 | 0 | 6 | 0 | 5 | 12 | 7 | 8 | 0 | 0 |
| Сумма | 40 | |||||||||
| Количество факторов | 10 | |||||||||
| Средневзвешенное значение | 4,00 | |||||||||
| Остающийся срок службы | 96 |
| Период экспозиции, мес. | 2 |
| Компонент ставки дисконтирования | Значение компонента, % |
| Безрисковая ставка, Yо | 5,60 |
| Надбавка за риск вложения в недвижимость, dр | 4,00 |
| Надбавка за неликвидность, dнел | 0,93 |
| Норма дохода (R on) | 10,53 |
| Норма возврата (R of) | 0,0007 |
| Ставка капитализации | 10,5307 |
| Норма возврата (по Рингу) | 1,04 |
| Норма возврата (по Инвуду) | 0,0007 |
| Норма возврата (по Хоскальду) | 0,03 |
Расчет стоимости земельного участка методом остатка
| Наименование показателя | Единица измерения | Показатель |
| Стоимость замещения зданий, сооружений | руб. | 4 643 518 |
| Чистый операционный доход от эксплуатации объекта недвижимости | руб. | 504 845 |
| Коэффициент капитализации для зданий, сооружений | 10,13% | |
| Часть чистого операционного дохода, приходящаяся на здания, сооружения | руб. | 470 388 |
| Часть чистого операционного дохода, приходящаяся на земельный участок (земельная рента) | руб. | 34 457 |
| Коэффициент капитализации для земельного участка | 10,53% | |
| Стоимость земельного участка методом остатка | руб. | 327 227 |