Оценка объектов недвижимости

 
 
 
 

 

10.2.Оценка объекта по доходному подходу.

Доходный  подход к оценке объекта недвижимости представляет собой оценку стоимости исходя из ожидания покупателя, ориентирующегося на будущие доходы от его использования и их текущее выражение в денежной сумме.

Доходный  подход к оценке основывается на 3-х  принципах оценки недвижимости:

1. Принцип ожидания  – характеризует точку зрения покупателя, который ожидает получение доходов в будущем. Исходя из этого принципа, рыночная стоимость определяется как текущая стоимость будущих выгод (т.е. выручки от эксплуатации и перепродажи). В основе принципа лежит теория стоимости денег во времени.

2. Принцип спроса  и предложения  – характеризует точку зрения рынка на стоимость объекта. Принцип утверждает, что цена собственности определяется соотношением спроса и предложения на данном сегменте рынка.

3. Принцип замещения  – характеризует точку зрения информированного покупателя, который не заплатит за объект сумму, большую стоимости аналогичного объекта, и который при прогнозе будущих доходов от объекта недвижимости ориентируется на сопоставимые объекты.

Доходный  подход предполагает, что объект  недвижимости стоит ровно столько, сколько стоят сегодня доходы от его эксплуатации. То есть в основу техники доходного подхода положены принципы сложного процента. 

 

Доходный  подход к оценке рыночной стоимости  объекта недвижимости реализуется в методах:

Метод прямой капитализации – применяется в случаях, когда оцениваемый объект недвижимости приносит постоянный, равномерный доход, путем капитализации чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта.

Метод дисконтированных денежных потоков учитывает первоначальный отрицательный денежный поток, неравновеликие доходы и возврат вложенного капитала в форме реверсии – продажи объекта по истечении периода владения.  

Основные  этапы процедуры  оценки при доходном подходе (методом прямойкапитализации):

1. Составление прогноза будущих доходов от сдачи оцениваемых площадей в аренду за период владения.
2. Определение эксплуатационных затрат, необходимых для управления и поддержания объекта недвижимости в требуемом техническом состоянии; определение чистого операционного дохода.
3. Прогнозирование стоимости объекта в конце периода владения, т. е. величины реверсии.
4. Пересчет спрогнозированных доходов и величины реверсии в текущую стоимость посредством методов прямой капитализации или дисконтированных денежных потоков.

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

 

      10.2.1. Расчет рыночной аренной ставки.

       Рыночная  арендная ставка представляет собой ставку, преобладающую на рынке аналогичных объектов недвижимости, т.е. является наиболее вероятной величиной арендной платы, за которую типичный арендодатель согласился бы сдать, а типичный арендатор согласился бы взять это имущество в аренду. То есть рыночная арендная ставка представляет собой расчетную гипотетическую сделку.

       Рассчитывается  средневзвешенная арендная ставка на основе имеющихся объектов-аналогов:

 

10.2.2. Определение потенциального и действительного валового дохода.

      Потенциальный валовый доход (ПВД) — это общий валовый доход от недвижимости при ее 100%-ной сдаче в аренду без учета всех потерь и расходов на содержание. Основой для определения ПВД является договор аренды  или рыночная арендная ставка.

      ПВД измеряется за год, зависит от размера  арендуемой площади и установленной ставки, рассчитывается по формуле:

      ПВД = 12 ´ С₀ ´ S

      где S – арендуемая площадь;

      С₀ – ставка за 1 кв. м. арендуемой площади в месяц;

      12 – кол-во месяцев в году 

      Действительный  валовый доход (ДВД) – это доход от недвижимости с учетом уровня загрузки и потерь при сборе арендной платы, т.е.:

      ДВД = ПВД – Потери  

      10.2.3. Определение операционных расходов.

      Операционные (эксплуатационные) расходы – это периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта, которые делятся на:

• постоянные;
• переменные;
• расходы на замещения

      К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставленных услуг:

      • налог на имущество;

      • земельный налог (или арендная плата  за землю);

      • платежи по страхованию имущества;

      • заработная плата обслуживающего персонала  с учетом налогов, (если з/пл фиксирована вне зависимости от загрузки здания).

      К условно-переменным расходам относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг:

      • коммунальные платежи;

      • расходы на текущие ремонтные работы;

      • заработная плата обслуживающего персонала  с учетом налогов (если з/пл зависит  от загрузки здания);

      • расходы по обеспечению безопасности (сигнализация, милицейская кнопка и др.);

      • расходы на рекламу;

      • расходы на управление (обычно принято определять величину расходов на управление в процентах от действительного валового дохода) и т.д.

      К резервам на замещение относятся расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся конструктивных элементов здания (кровля, покрытие пола, санитарно-техническое оборудование, электроарматура). Данные затраты носят единовременный характер, однако в целях оценки предполагается, что денежные средства должны периодически аккумулироваться в специальном резервном фонде.

      10.2.4. Методы определения нормы дохода и нормы возврата. Расчет  коэффициента капитализации.

      Коэффициент капитализации- по своей экономической сути представляет собой показатель доходности объекта недвижимости, т.е. отношение чистого годового дохода к цене объекта недвижимости:

      

      Коэффициент капитализации включает в себя две  составляющие:

      - норму дохода на капитал, R_on 
 
 
 

      - норму возврата капитала, R_of, учитывающую возмещение первоначально вложенных средств.

      R_o = R_on + R_of

      Доход на капитал (R_on) — это компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени, за риск и другие факторы, связанные с конкретными инвестициями. Другими словами, это процент, который выплачивается за использование денежных средств.

      Возврат капитала (R_of) означает погашение (возврат инвестору) суммы первоначального вложения. Он называется еще возмещением капитала.

       Метод кумулятивного построения основан на сопоставлении доходности и рисков доступных альтернативных инвестиций. Норма дохода на капитал (R_on) определяется как сумма безрисковой ставки и премий за дополнительные риски, которые присущи данному инвестиционному проекту:

       R_on = R_без + d_р + d_ликв

       Где R_оn – норма дохода на капитал;

       R_без – безрисковая ставка;

       d_р – надбавка за риск вложения в конкретный объект недвижимости;

       d_ликв – надбавка за низкую ликвидность объекта.

       Надбавка  за риск вложения в конкретный объект недвижимости (d_р) определяется на основе анализа систематических и несистематических рисков, характерных для объектов недвижимости

       Надбавка за низкую ликвидность объекта отражает длительность экспозиции при продаже объекта на открытом рынке. Данная поправка рассчитывается по формуле:

         

       где: t – наиболее вероятный период экспозиции, мес.

       Норма возврата капитала определяется одним из трех методов:

• метод Ринга – доход снижается
• метод Инвуда – доход постоянный
• метод Хоскольда – доход с высоким риском