Оценка объектов недвижимости

      В Орле зарегистрировано 1039 хозяйствующих  субъектов, занятых промышленным производством. Ведущая роль принадлежит обрабатывающей промышленности. Наиболее динамично развивается металлургическое производство, машиностроение, производство пищевых продуктов. Прибыль в промышленности составила на конец 2007 года 2405,7 млн. рублей (68,7% от общего объема прибыли по г. Орлу). Крупные и средние предприятия промышленности отгрузили товаров собственного производства, выполнили работ и услуг на сумму 31,7 млрд. рублей, темп роста составил 119%. Основную долю в объеме отгруженных товаров занимают обрабатывающие производства – 78%. Создано 542 новых рабочих места на крупных и средних предприятиях обрабатывающих производств. Численность работающих составила 25 тыс. человек. Средняя заработная плата составляет 13 тыс. рублей (125% к декабрю 2006 г.).

      К концу 2007 года в городе функционировали 1374 магазина, 395 объектов стационарной мелкорозничной торговли, 306 предприятий общественного питания, 4 рынка. Объем розничного товарооборота составил около 24 млрд. рублей за год (140% к уровню прошлого года).

      Жилищный  фонд города составляет 6643,6 тыс. кв.м. Протяженность  тепловых сетей в двухтрубном  исполнении – 260,5 км, протяженность  водопроводных сетей – 512 км, протяженность уличной канализационной сети – 382 км. На реконструкцию, ремонт, техобслуживание объектов водопроводно-канализационного хозяйства за год израсходовано около 98 млн. рублей. Создана ассоциация управляющих компаний. Теплоснабжающими организациями выполнены ремонтно-восстановительные работы и работы по модернизации объектов теплоснабжения на сумму 68,8 млн. рублей, что позволяет безаварийно обеспечивать теплоснабжение потребителей. В Орле 11 управляющих и 29 обслуживающих организаций. По Программе «зеленого строительства» силами МУП «Совхоз «Коммунальник» выполнены работы на сумму 32,2 млн. рублей (на 31% выше 2006 г.)

      Транспортное  хозяйство Орла включает трамвайные пути эксплутационной длины – 38,9 км, протяженность троллейбусных линий – 76,5 км, дорог для муниципальных автобусных маршрутов – 811 км. За последний год на 35% обновлен состав пассажирского автотранспорта. В 2007 г. В Орле начала работать новая муниципальная маршрутная сеть общественного транспорта, введено 10 новых социально значимых маршрутов, соединяющих отдаленные районы города. За год на текущий ремонт уличной сети города было израсходовано 257,37 млн. рублей, в том числе 187,07 млн. руб. за счет средств федерального бюджета, 43,7 млн. руб. – областного и 26,60 млн. руб. – городского бюджета. Впервые в городе было обеспечено требование гарантийного ремонта дорог в течение 8 лет за счет подрядчика. Для безопасного дорожного движения городским управлением коммунального хозяйства выполнен комплекс работ на сумму 116,9 млн. рублей.

      В Орле 11 высших образовательных заведений, 9 средних специальных учебных  заведений, в 149 городских муниципальных  образовательных учреждениях обучается 27,1 тыс. детей, 11,6 тыс. посещают дошкольные учреждения. Расходы городского бюджета на образование по итогам 2007 г. составили 1055,7 млн. рублей. Это на 17% больше, чем в 2006 г. На ремонт учреждений образования израсходовано 32 млн. рублей. На приобретение и оснащение школ учебным, торгово-технологическим и холодильным оборудованием, мебелью затрачено 20,2 млн. рублей бюджетных и внебюджетных средств.

      В городе 16 муниципальных лечебно-профилактических учреждений: 4 стационара, 10 амбулаторных учреждений и 4 женских консультации. На финансирование отрасли здравоохранения из городского бюджета израсходовано 243,2 млн. руб., что на 27,7 % больше по итогам прошлого года. На ремонт объектов здравоохранения Орла израсходовано 14,6 млн. руб. За счет средств городского бюджета для городских лечебных учреждений приобретено 13 автомобилей, 203 единицы медицинского оборудования – всего на сумму 24,7 млн. руб.

      Расходы городского бюджета на культуру составили 56 млн. руб. и выросли по сравнению с прошлым годом на 36,9%. В Орле действуют 42 физкультурно-спортивных учреждения: 22 детско-юношеские спортивные школы и клубы, в секциях которых физкультурой и спортом занимаются более 20 тыс. детей и подростков.

      Среднемесячная  заработная плата по крупным и  средним предприятиям составляет 10858 руб., темп роста 124,7%. Зарплата в обрабатывающих производствах – 10517,8 руб., в строительстве – 13159,3 руб., в транспорте – 12330 руб., в торговле – 9050 руб. Темп роста реальной заработной платы составил 116,9%. Прожиточный минимум – 3176 рублей.

      Таким образом, можно сделать вывод, что  в регионе и стране, в общем, интенсивно развивается строительная отрасль, что свидетельствует о росте благосостояния граждан, и стабилизации экономики.  
 

     8. Анализ сегмента  рынка недвижимости. 

       На  рынке представлен самый широкий  спектр предложений на продажу и аренду помещений, отличающихся по использованию, размерам площадей и объемов, местоположению, оснащенности удобствами и техоборудованием, износу, ремонтопригодности, стоимости и другим параметрам.

      Рынок коммерческой недвижимости гораздо  меньше, чем рынок жилья, количество операций невелико, но в связи с высокой стоимостью объектов является привлекательным для структур, работающих на данном рынке. На рынке коммерческой недвижимости преобладают сделки аренды. Рынок имеет большие перспективы и резервы для своего развития, особенно в крупных городах. Величина арендной ставки зависит от типа и месторасположения помещения, наличия отдельного входа, близости к основным городским магистралям, удобство подъезда.

      Главным фактором успешной деятельности предприятий  торговли является выгодное месторасположение. Именно оно определяет объем товарооборота. Наибольшим спросом пользуются  торговые  помещения, расположенные рядом с главными транспортными узлами, станциями различных видов сообщения. Преобладающей формой сделок на рынке торговых помещений является аренда.

      Ставки  арендной  платы на торговые помещения  в г. Орле составляют от 600 до 1500 руб. за 1 кв.м. Цена 1 квадратного метра  общей площади на рынке торговых помещений составляет 45000 до 80000 руб.

      Первичный рынок представлен в основном встроено-пристроенными помещениями без отделки на первых этажах многоэтажных жилых зданий. Гораздо реже это отдельные торговые центры, но на данный момент наблюдается тенденция развития и таких объектов

      На  вторичном рынке недвижимости значительную долю занимают переведенные в категорию нежилых жилые помещения на первых этажах многоэтажных домов.

      Положительная тенденция в сфере торговли приводит к росту числа новых предпринимателей и расширению успешно функционирующего бизнеса, а соответственно к увеличению спроса на торгово-офисные помещения их стоимости на рынке.

      Некоторое время, в условиях развивающегося малого бизнеса, существовал дефицит на небольшие по площади (до 200 кв.м.) помещения улучшенного качества, находящиеся на первых этажах жилых домов. Но на данный момент этот пробел заполняется интенсивным строительством новых домов с встроено-пристроенными офисными помещениями. Причем, аренда таких помещений является наиболее востребованной из-за высоких цен на недвижимость.

      На  предложение по аренде офисов приходится около 78% общей структуры предложения этого вида недвижимости, а по продаже собственности – всего 16%. Аналогичное соотношение аренды и продажи характерно и для спроса на офисные помещения, причем пик спроса приходится на достаточно небольшие площади офисов, как правило, 100-150м².

      Весьма  несбалансированны предложение  и спрос на офисные помещения в зависимости от местоположения. Наибольший спрос приходится на офисы в центре, а между тем, лишь четверть всех предлагаемых офисов находится в центре Орла. Сейчас складываются благоприятные условия для развития местного бизнеса в районах-новостройках.

      Политика  привлечения частных инвестиций в строительство объектов коммерческой недвижимости способствует развитию этого сегмента рынка. 
 

      9. Описание объекта  оценки. 

      Объект  оценки – помещение на первом этаже (площадь 50кв.м.)               торгового центра

      Адрес: г. Орел, Советский район, ул. 1-Посадская,13.

      Здание  находится в центре города рядом с главной магистралью, непосредственно на остановке общественного транспорта. Местоположение с точки зрения экономической привлекательности имеет высокий уровень престижа.

      Типичное  окружение объекта оценки носит  смешанный характер. Наряду с жилыми домами присутствуют коммерческие и административные здания.

      Окружающая  застройка представлена в основном постройками 50^х - 80^х гг.. Это двух – пятиэтажные здания. Плотность застройки высокая.

      Социальная  инфраструктура достаточно развита. В  непосредственной близости находится  предприятия торговли (рынок, супермаркеты), учебные заведения (музыкальная школа, Банковская школа), здания бытового обслуживания, кинотеатр и ТЮЗ, здание администрации Заводского района.

      Общая площадь объекта оценки – 50 кв.м. Полезная площадь объекта 50 кв.м.

      Здание  относится к первой группе капитальности, с нормативным сроком службы 100 лет. Год постройки – 2004, фактический срок службы – 4 года.

      Внутренняя  отделка – улучшенная, полы – плитка, окна – стеклопакеты.

      Фундаменты - бетонные блоки; стены и перегородки кирпичные, перекрытия – железобетонные плиты.

      Для содержания данного объекта собственник  несет следующие расходы:

• Налог на имущество 87337 руб./год;
• Коммунальные услуги – 27600 руб./год;
• Зарплата персонала – 11340 руб./год;
• Расходы на управление– 14808 руб./год
• Обеспечение безопасности – 12000 руб./год;
• Прочие – 7404 руб./год;
• Затраты на страхование – 39699 руб./год;

Итого операционных расходов –200188 руб./год. 
 

10.Процесс оценки.

      В соответствии с классической теорией  оценки выделяют затратный, сравнительный  и доходный подходы к оценке.

      Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с  аналогичными объектами, в отношении  которых имеется информация о  ценах сделок с ними.

      Доходный  подход к оценке объекта недвижимости представляет собой оценку  стоимости исходя из ожидания покупателя, ориентирующегося на будущие доходы от его использования и их текущее выражение в денежной сумме.

      Затратный подход – способ оценки имущества, основанный на определении стоимости  издержек на создание, изменение и утилизацию имущества, с учетом всех видов износа.

      Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому осведомленный покупатель не заплатит цену большую, чем цена приобретения соответствующего земельного участка и воссоздания собственности, имеющей полезность, одинаковую с рассматриваемой собственностью. 

10.1.Оценка объекта по сравнительному подходу. 

      Сравнительный подход к оценке недвижимости отражает принцип спроса и предложения, а также принцип замещения. Необходимой предпосылкой для применения методов сравнительного подхода является наличие информации о сделках с аналогичными объектами недвижимости (которые сопоставимы по назначению, размеру и местоположению), произошедших в сопоставимых условиях (время совершения сделки и условия финансирования сделки). Основные трудности при применении методов сравнительного подхода связаны с непрозрачностью российского рынка недвижимости. В большинстве случаев реальные цены сделок с объектами недвижимости неизвестны. В связи с этим при проведении оценки применяются цены предложений по выставленным на продажу объектам. В рамках сравнительного подхода могут применяться следующие методы:

• метод валовой ренты;
• метод сравнения продаж.

      В рамках сравнительного подхода расчеты  производятся по методу сравнения продаж.

      Метод сравнения продаж определяет рыночную стоимость объекта на основе анализа  недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости, которые сходны с оцениваемым  объектом по размеру и использованию. Данный метод определения стоимости предполагает, что рынок установит цену для оцениваемого объекта тем же самым образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов. Для того, чтобы применить метод сравнения продаж, Специалисты использует ряд принципов оценки, включая принцип замещения, который гласит, что стоимость недвижимости, которая имеет объекты - заместители на рынке, обычно устанавливается исходя из затрат на приобретение "равно желаемого объекта- заместителя".