Оценка объектов недвижимости
Курсовая работа, 19 Января 2012, автор: пользователь скрыл имя
Краткое описание
Принципы и методики оценки были разработаны в разных странах с развитой рыночной экономикой к сороковым годам XX столетия. Они основываются на экономической теории и практике. Существует и развивается наука об оценке. Оценка стоимости различных объектов собственности уходит своими корнями в классическую экономическую теорию: теорию предельной полезности, факторов производства стоимости и т.д.
Оглавление
Введение 3
Цель выполнения курсового проекта 4
Нормативно-правовая база оценочной деятельности в России. 5
Постановка задания на оценку 6
Основные термины и определения, используемые в курсовом проекте 7
Перечень используемых документов 10
Теоретические основы и этапы проведения оценки:
Определение цели и задачи проведения оценки 11
Определение вида стоимости и применяемых стандартов оценки 11
Установление оцениваемых имущественных прав 12
Последовательность проведения оценки 12
Анализ макроэкономической ситуации в регионе и отрасли 13
Анализ сегмента рынка недвижимости 15
Описание объекта оценки 16
Процесс оценки:
Оценка объекта по сравнительному подходу 18
Оценка объекта по доходному подходу 27
Оценка объекта по затратному подходу 34
Обобщение результатов оценки 43
Заключение 43
Список используемой литературы 44
Файлы: 1 файл
КУРСо.doc
— 863.00 Кб (Скачать)Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:
- подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;
- определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;
- сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравниваемых;
- приведение ряда скорректированных показателей стоимости сравнимых объектов к рыночной стоимости объекта оценки.
| Аналоги для сравнительного подхода | |||||||||||
| № п/п | Дата | Объект -аналог | Адрес объекта | Год постройки | Физический износ, % | Материал стен | Вид отделки | Общая площадь | Цена продажи, руб | Цена за 1кв.м, руб | Источник информации |
| 1 | 25.02.08г | торговое помещение | г. Орел, ул. Горького | 1973 | 20 | кирпич | Улучшенная | 72 | 5000000 | 69444 | "Моя реклама" т.47-04-04 |
| 2 | 03.03.08г | торговое помещение | г. Орел, ул. Красноармейская (р-н обл. прок-ры) | 1980 | 15 | кирпич | Улучшенная | 42 | 2500000 | 59524 | "Моя реклама" т.47-04-04 |
| 3 | 08.02.07г | торговое помещение | г. Орел, ул. Салтыкова-Щедрина | 1975 | 20 | кирпич | Типовая | 45 | 2600000 | 57778 | "Моя реклама" т.47-04-04 |
| 4 | 02.02.07г. | торговое помещение | г. Орел, ул. Веселая слобода | 1985 | 15 | кирпич | Типовая | 61 | 2660000 | 43407 | "Моя реклама" т.47-04-04 |
10.1.2.Рассчет корректировок:
Основное правило корректировок при реализации метода сравнения продаж:
Корректируется
цена продажи сравнимого
объекта недвижимости
для моделирования стоимости
оцениваемого объекта.
Оцениваемый объект
никогда не подвергается
корректировкам.
| Аналоги для расчета корректировок на местоположение и вид отделки: | |||||||
| № аналога парных продаж | Характеристика аналога парных продаж | Местоположение | Характеристика местоположения | Общая площадь, кв. м. | Цена, руб. | Вид отделки | |
| общая | за 1 кв. м. | ||||||
| 1 | Торговое помещение | ул. Гуртьева | центр | 178 | 12 000 000 | 67 416 | улучшенная |
| 2 | Торговое помещение | ул.Привокзальная |
окраина | 42,3 | 2 600 000 | 61 466 | улучшенная |
| 3 | Торговое помещение | ул.Маринченко | окраина | 44 | 1 870 000 | 42 500 | типовая |
| 4 | Торговое помещение | ул.Салтыкова-Щедрина | центр | 45 | 2 600 000 | 57 778 | типовая |
1) Корректировка на местоположение
Для
расчета корректировки по местоположению
используется метод парных продаж.
Для этого выявляются дополнительно
объекты аналоги сопоставимые по всем
характеристикам кроме местоположения.
Аналоги оценки использовать нельзя.
| Расчет корректировки на местоположение для помещений с типовой отделкой: | |||||||
| № аналога парных продаж | Характеристика аналога парных продаж | Местоположение | Характеристика местоположения | Общая площадь, кв. м. | Цена, руб. | Вид отделки | |
| общая | за 1 кв. м. | ||||||
| 1 | Торговое помещение | ул.Маринченко | окраина | 44 | 1 870 000 | 42 500 | типовая |
| 2 | Торговое помещение | ул. Салтыкова-Щедрина |
центр | 45 | 2 600 000 | 57 778 | типовая |
| Относительная корректировка на местоположение для торговых помещений с типовой отделкой | 1,36 | ||||||
| Сводная таблица корректировок: | ||
| Наименование корректировки | Тенденция корректировки | Величина относительной корректировки, применяемой к цене 1 кв.м, % |
| Корректировка на местоположение (окраина - центр): | повышающая | 1,36 |
| Корректировка на местоположение (центр - окраина): | понижающая | 0,74 |
2) Корректировка на износ
Практически всегда объекты сравнения имеют различия в физических характеристиках — разные размеры, вид и качество использованных строительных материалов, износ, внешний вид и т. д.
Наиболее распространенные корректировки, относящиеся к физическим характеристикам сравниваемых объектов – корректировка на износ и на вид отделки. Расчет корректировки на физический износ произведен в таблице «Аналоги для сравнительного подхода» по формуле:
3) Корректировка на вид отделки
Корректировка определяется методом прямого анализа характеристик на основе расчета стоимости проведения ремонта с разным уровнем отделки: типовой, улучшенного качества и высококачественной (евро).
Расчет
производить исходя из следующих
условий: ремонт производится в помещении
площадью 60 кв. м и высотой 3 м, имеющем
два окна и две двери. Цены на материалы
и проведение работ принимать на основе
текущего анализа рынка. Расход материалов
– исходя из размеров помещения
| Корректировка на вид отделки | |||
| Nп/п | Конструкционные элементы | Типовая отделка | Отделка улучшенного качества |
| 1 | Полы | Линолеум по ДСП | Ламинат по фанере |
| Стоимость материалов(1м.кв.) | 320 | 370 | |
| Стоимость работ(1м.кв.) | 100 | 160 | |
| Всего | 420 | 530 | |
| 2 | Стены | Штукатурка | Гипсокартон |
| Стоимость материалов(1м.кв.) | 80 | 95 | |
| Стоимость работ(1м.кв.) | 170 | 210 | |
| Всего | 250 | 305 | |
| Простые обои | Обои улучшенного качества | ||
| Стоимость материалов(1м.кв.) | 50 | 90 | |
| Стоимость работ(1м.кв.) | 85 | 100 | |
| Всего | 135 | 190 | |
| 3 | Отделка потолков | Шпаклевка и побелка | Потолки"ARMSTRONG" |
| Стоимость материалов(1м.кв.) | 50 | 200 | |
| Стоимость работ(1м.кв.) | 120 | 180 | |
| Всего | 170 | 380 | |
| 4 | Окна | Простые деревянные в блоках | Стеклопакеты |
| Стоимость материалов. | 3700 | 8000 | |
| Стоимость работ. | 280 | 640 | |
| Всего | 3980 | 8640 | |
| 5 | Двери | Простые фанерные | Филенчатые деревянные |
| Стоимость материалов. | 1700 | 2700 | |
| Стоимость работ. | 900 | 1500 | |
| Всего | 2600 | 4200 | |
| Стоимость работ для помещ. Площ. 60кв.м (bxl=12x5м; h=3,0м; 2 окна 1,5х1,4; 2 двери 1х2,1) | 84365 | 126315 | |
| Стоимость 1 кв.м | 1406,08 | 2105,25 | |
| Корректировка типовая-улучшенная | 0,668 | понижающая | |
| Корректировка улучшенная-типовая | 1,497 | повышающая | |
4) Корректировка на условия финансовых расчетов
Для
объекта-аналога 1 принимаются следующие
условия: аналог продан при условии рассрочки
платежа равными суммами на 12 месяцев,
ставку дисконтирования принять по средней
ставке кредита 15%.
5) Корректировка на переданные права собственности
Для
объекта-аналога 4 необходимо принять
условие: аналог продан с обременением
арендного договора на срок 2 года, контрактная
арендная ставка меньше рыночной на 20%,
ставка дисконтирования 12%
10.1.3.
Расчет стоимости объекта
по сравнительному подходу.
|