Оценка объектов недвижимости

Автор: Пользователь скрыл имя, 19 Января 2012 в 04:55, курсовая работа

Краткое описание

Принципы и методики оценки были разработаны в разных странах с развитой рыночной экономикой к сороковым годам XX столетия. Они основываются на экономической теории и практике. Существует и развивается наука об оценке. Оценка стоимости различных объектов собственности уходит своими корнями в классическую экономическую теорию: теорию предельной полезности, факторов производства стоимости и т.д.

Оглавление

Введение 3
Цель выполнения курсового проекта 4
Нормативно-правовая база оценочной деятельности в России. 5
Постановка задания на оценку 6
Основные термины и определения, используемые в курсовом проекте 7
Перечень используемых документов 10
Теоретические основы и этапы проведения оценки:
Определение цели и задачи проведения оценки 11
Определение вида стоимости и применяемых стандартов оценки 11
Установление оцениваемых имущественных прав 12
Последовательность проведения оценки 12
Анализ макроэкономической ситуации в регионе и отрасли 13
Анализ сегмента рынка недвижимости 15
Описание объекта оценки 16
Процесс оценки:
Оценка объекта по сравнительному подходу 18
Оценка объекта по доходному подходу 27
Оценка объекта по затратному подходу 34
Обобщение результатов оценки 43
Заключение 43
Список используемой литературы 44

Скачать в ZIP (215.90 Кб) Сколько стоит заказать работу?
Файлы: 1 файл

КУРСо.doc

— 863.00 Кб (Скачать)

      Применение  метода сравнения продаж заключается  в последовательном выполнении следующих  действий:

  1. подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;
  2. определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;
  3. сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравниваемых;
  4. приведение ряда скорректированных показателей стоимости сравнимых объектов к рыночной стоимости объекта оценки.
 

 

Аналоги для сравнительного подхода
№ п/п Дата Объект -аналог Адрес объекта Год постройки Физический  износ, % Материал стен Вид отделки Общая площадь Цена продажи, руб Цена за 1кв.м, руб Источник информации
1 25.02.08г торговое помещение г. Орел, ул. Горького 1973 20 кирпич Улучшенная 72 5000000 69444 "Моя реклама"  т.47-04-04
2 03.03.08г торговое помещение г. Орел, ул. Красноармейская (р-н обл. прок-ры) 1980 15 кирпич Улучшенная 42 2500000 59524 "Моя реклама"  т.47-04-04
3 08.02.07г торговое помещение г. Орел, ул. Салтыкова-Щедрина 1975 20 кирпич Типовая 45 2600000 57778 "Моя реклама"  т.47-04-04
4 02.02.07г. торговое помещение г. Орел, ул. Веселая  слобода 1985 15 кирпич Типовая 61 2660000 43407 "Моя реклама"  т.47-04-04
 
 
 
 
 
 
 
 

 

10.1.2.Рассчет корректировок:

     Основное правило корректировок при реализации метода сравнения продаж:

     Корректируется  цена продажи сравнимого объекта недвижимости для моделирования стоимости оцениваемого объекта. Оцениваемый объект никогда не подвергается корректировкам.  

     
Аналоги для расчета корректировок  на местоположение и  вид отделки:
№ аналога парных продаж Характеристика  аналога парных продаж Местоположение Характеристика  местоположения Общая площадь, кв. м. Цена, руб. Вид отделки
общая за 1 кв. м.
1 Торговое помещение ул. Гуртьева  центр 178 12 000 000 67 416 улучшенная
2 Торговое помещение  
ул.Привокзальная		 окраина 42,3 2 600 000 61 466 улучшенная
3 Торговое помещение ул.Маринченко окраина 44 1 870 000 42 500 типовая
4 Торговое помещение ул.Салтыкова-Щедрина центр 45 2 600 000 57 778 типовая
 

     1) Корректировка на местоположение

     Для расчета корректировки по местоположению используется метод парных продаж. Для этого выявляются дополнительно объекты аналоги сопоставимые по всем характеристикам кроме местоположения. Аналоги оценки использовать нельзя. 

Расчет  корректировки на местоположение для помещений с типовой отделкой:      
№ аналога парных продаж Характеристика  аналога парных продаж Местоположение Характеристика  местоположения Общая площадь, кв. м. Цена, руб. Вид отделки
общая за 1 кв. м.
1 Торговое  помещение ул.Маринченко окраина 44 1 870 000 42 500 типовая
2 Торговое  помещение  
ул. Салтыкова-Щедрина		 центр 45 2 600 000 57 778 типовая
  Относительная корректировка на местоположение для  торговых помещений  с типовой отделкой 1,36  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Сводная таблица корректировок:    
Наименование  корректировки Тенденция корректировки Величина  относительной корректировки, применяемой к цене 1 кв.м, %
Корректировка на местоположение (окраина - центр): повышающая 1,36
Корректировка на местоположение (центр - окраина): понижающая 0,74
 

     2) Корректировка на износ

     Практически всегда объекты сравнения имеют  различия в физических характеристиках — разные размеры, вид и качество использованных строительных материалов, износ, внешний вид и т. д.

Наиболее распространенные корректировки, относящиеся к физическим характеристикам сравниваемых объектов – корректировка на износ и на вид отделки. Расчет корректировки на физический износ произведен в таблице «Аналоги для сравнительного подхода» по формуле:

      

     3) Корректировка на  вид отделки

     Корректировка определяется методом прямого анализа  характеристик на основе расчета  стоимости проведения ремонта с разным уровнем отделки: типовой, улучшенного качества и высококачественной (евро).

      Расчет  производить исходя из следующих  условий: ремонт производится в помещении площадью 60 кв. м и высотой 3 м, имеющем два окна и две двери. Цены на материалы и проведение работ принимать на основе текущего анализа рынка. Расход материалов – исходя из размеров помещения 
 
 

Корректировка на вид отделки
Nп/п Конструкционные элементы Типовая отделка Отделка улучшенного качества
       
1 Полы Линолеум по ДСП Ламинат по фанере
  Стоимость материалов(1м.кв.) 320 370
  Стоимость работ(1м.кв.) 100 160
  Всего 420 530
2 Стены Штукатурка Гипсокартон
  Стоимость материалов(1м.кв.) 80 95
  Стоимость работ(1м.кв.) 170 210
  Всего 250 305
    Простые обои Обои улучшенного  качества
  Стоимость материалов(1м.кв.) 50 90
  Стоимость работ(1м.кв.) 85 100
  Всего 135 190
3 Отделка потолков Шпаклевка и  побелка Потолки"ARMSTRONG"
  Стоимость материалов(1м.кв.) 50 200
  Стоимость работ(1м.кв.) 120 180
  Всего 170 380
4 Окна Простые деревянные в блоках Стеклопакеты
  Стоимость материалов. 3700 8000
  Стоимость работ. 280 640
  Всего 3980 8640
5 Двери Простые фанерные Филенчатые  деревянные
  Стоимость материалов. 1700 2700
  Стоимость работ. 900 1500
  Всего 2600 4200
  Стоимость работ  для помещ. Площ. 60кв.м (bxl=12x5м; h=3,0м; 2 окна 1,5х1,4; 2 двери 1х2,1) 84365 126315
  Стоимость 1 кв.м 1406,08 2105,25
       
  Корректировка типовая-улучшенная 0,668 понижающая
  Корректировка улучшенная-типовая 1,497 повышающая
 
 

     4) Корректировка на условия финансовых расчетов

     Для объекта-аналога 1 принимаются следующие  условия: аналог продан при условии рассрочки платежа равными суммами на 12 месяцев, ставку дисконтирования принять по средней ставке кредита 15%. 

     5) Корректировка на переданные права собственности

     Для объекта-аналога 4 необходимо принять  условие: аналог продан с обременением арендного договора на срок 2 года, контрактная  арендная ставка меньше рыночной на 20%, ставка дисконтирования 12% 
 

     10.1.3. Расчет стоимости объекта по сравнительному подходу. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

 

                     
Элемент сравнения Ед. изм. Оцениваемый объект Объекты сравнения              
      Аналог 1   Аналог 2   Аналог 3   Аналог 4  
Адрес   ул. 1-Поссадская г. Орел, ул. Горького   г. Орел, ул. Красноармейская(р-н  обл.прок-ры)   г. Орел, ул. Салтыкова-Щедрина   г. Орел, ул. Веселая  слобода  
Дата  продажи   01.04.2008 25.02.2008   03.03.2008   08.02.2008   02.02.2008  
Цена  продажи руб.   5 000 000   2 500 000   2 600 000   2 660 000  
Общая площадь м2 50 72   42   45   61  
Вид внутренней отделки   улучшенная улучшенная   улучшенная   типовая   типовая  
Единица сравнения:                    
Цена 1 м2 общей площади руб./м2   69 444   59 524   57 778   43 607  
Корректировки:                    
Переданные  права собственности     собственность без обременения   собственность без обременения   собственность без обременения   обременение арендным договором на срок 2 года, контрактная  арендная ставка меньше рыночной на 20%, ставка дисконтирования 12%;Адог=987; Арын=1234  
Расчет  корректировки                 ЧОД дог. = 722 630
                  ЧОД рын. = 903 288
                  Δ ЧОД = РМТ = 180 658
                  i (%) = 12%
                  n = 2
                  Фактор текущей  стоимости аннуитета = 1,69005
                  К = PV (PMT) = 305321
Корректировка руб.   0   0   0   5 005  
Условия финансовых расчетов     Продан при  условии рассрочки платежа равными  суммами на 12 мес., ставка дисконтирования 15%   типичные   типичные   типичные  
Расчет  корректировки     FV = 2 500 000            
      i (%) = 0,15            
      n = 1            
      Фактор текущей  стоимости денежной единицы = 0,861509            
      PV = 2 153 773            
      К = -346 227            
Корректировка руб.   -4 809   0   0   0  
Скорректированная цена руб./кв.м   64 635   59 524   57 778   48 612  
Дата  продажи  (рост цен  на 2,5% в месяц)                    
Расчет  корректировки     n (в месяцах) = 1 n (в месяцах) = 1 n (в месяцах) = 2 n (в месяцах) = 2
      i (% в месяц) = 2,50% i (% в месяц) = 2,50% i (% в месяц) = 2,50% i (% в месяц) = 2,50%
      К = 103% К = 103% К = 105% К = 105%
Корректировка     1,03   1,03   1,05   1,05  
Местоположение   центр центр   центр   центр   окраина  
Корректировка     1,00   1,00   1,00   1,36  
Физические  характеристики (физический износ, %) Износ (%) = 5 20   15   20   15  
Корректировка %   1,19   1,12   1,19   1,12  
Вид внутренней отделки   улучшенная улучшенная   улучшенная   типовая   типовая  
Корректировка     1,00   1,00   1,50   1,50  
Скорректированная цена руб./м2   79 223   68 667   108 290   116 622  
Совокупная  корректировка     14%   15%   87%   167%  
Весовой коэффициент      4   3   2   1  
Стоимость 1 кв.м объекта оценки, руб.     85 610              
Стоимость объекта оценки, руб.     4 280 500              

Информация о работе Оценка объектов недвижимости