Создание систем качества на предприятиях, этапы работ и их краткая характеристика

Продажа квартир в Воронеже осуществляется по одним из самых высоких цен в Центрально-Черноземном макрорегионе. В среднем, квадратный метр жилья в строящихся многоквартирных домах Центрального района стоит порядка 40000 рублей, в Ленинском районе этот показатель значительно скромнее, соответственно и выбор квартир в новостройках гораздо более скромный. Однако даже в пределах одного района цена продаваемых новостроек может значительно отличаться в зависимости от элитности дома и метража. Наиболее дороги просторные многометражные квартиры в новостройках Коминтерновского и Центрального районов, дешевле всего можно приобрести новую двушку общей площадью до 50 м.кв. Цена строящегося жилья также во многом зависит от степени готовности дома: чем ближе сдача – тем дороже квадратный метр.

Продажа квартир в Воронеже все еще востребована больше, чем продажа пригородных коттеджей, но отнюдь не потому, что жители города предпочитают городские пейзажи тихому озеру или лесу за окном. Хотя цена квадратного метра в частном доме значительно меньше цены квадратного метра в новостройке, позволить себе иметь изолированное жилье и жить поближе к природе, но «в двух шагах» от цивилизации, может далеко не каждый воронежец. Большие площади – причина того, что цена нового коттеджа пока еще не по карману среднестатистическому покупателю. Тем не менее, спрос на пригородные коттеджи продолжает расти, а стабилизация финансового рынка дает основание желающим приобрести собственный дом в пригороде Воронежа рассчитывать на кредит.

Воронежская область –  единственная среди областей Черноземья, где зафиксирован двукратный рост количества сделок с недвижимостью По данным Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестра), в Воронежской области число сделок по покупке жилья в 2011 году по сравнению с 2010–м выросло на 63% – до 57,8 тыс. сделок. Это наиболее высокая динамика по всему Черноземью. Количество сделок с помощью ипотеки в области возросло на 78% - до 13 тыс. (в 2010 году было зафиксировано 7,4 тыс.), потому что купить квартиру в городе Воронеже, не прибегая к займам, может не более 5–7% жителей и наиболее реальным способом приобретения жилой недвижимости является ипотека, которая как раз и является одним из основных катализаторов роста рынка. Увеличение количества ипотечных сделок наблюдатели связывают не только с растущим спросом на них со стороны населения, но и с расширением кредитных программ банков на приобретение жилых помещений. На ипотечном рынке наблюдается конкуренция и активность со стороны банков в сфере жилищного кредитования, что позитивно отражается на доступности займов для населения. Эксперты объясняют такие показатели, во-первых, реакцией рынка на растущую стоимость квадратного метра, во-вторых, расширением кредитных программ на приобретение жилых помещений

Помимо коттеджей, элитных  квартир и новостроек, в Воронеже традиционным спросом пользуются бюджетные  квартиры на вторичном рынке. Для ограниченных в средствах горожан – такое жилье иной раз единственный способ решить свой квартирный вопрос.

В апреле 2012 года наблюдался рост общего объема предложения продажи  квартир в Воронеже по сравнению  с мартом на 12,67% до уровня 5 985 объектов. На рынке по-прежнему превалирует предложение первичного жилья (59% совокупного предложения). Лидером среди районов остается Коминтерновский район (33% совокупного предложения). По количеству комнат лидируют двухкомнатные квартиры (37% совокупного предложения). 55% совокупного предложения занимают квартиры в кирпичных домах современного типа. Среди основных мотивов приобретения квартиры традиционно выделяют: улучшение жилищных условий, последующую сдачу в аренду и инвестиции. Основная доля воронежцев предпочитает покупку квартир на первичном рынке в кирпичных и монолитно-кирпичных домах современного типа.

Обзор и оценка стоимости  квадратного метра квартиры в  г. Воронеже приведена в таблице 3.1.1.  Информация для написания настоящего обзора получена на основании мониторинга специализированных источников, посвященных рынку недвижимости города Воронежа, в том числе: электронные базы недвижимости, печатные и электронные СМИ, базы данных риэлтерских агентств г. Воронежа, статистика компании«ИнвестОценка».

По данным  Ассоциации строителей России и Союза инженеров-сметчиков  в апреле 2012 года средняя стоимость жилья в г. Воронеже составила 43495 руб./кв.м. (табл. 3.2.1).

Таблица 3.1.1 Основные показатели рынка предложения жилой недвижимости (квартир) Воронежа на конец апреля 2012 года

Основные показатели	Апрель 2012 года	Прирост к прошлому месяцу, руб./кв.м	Прирост к прошлому месяцу, %
1	2	3	4
Индекс стоимости жилья  в среднем по городу, руб./м2	43495	+298	0,69%
Продолжение таблицы 3.2.1
1	2	3	4
Общее количество экспонируемых  объектов, шт.	5985	+673	+12,63%
Индекс стоимости жилья  по новизне: Вторичка  Первичка	44234 42991	+469 +178	+1,07% 0,42%
Индекс стоимости жилья  по количеству комнат: Однокомнатные квартиры Двухкомнатные квартиры Трехкомнатные квартиры 4-х и более комнатные  квартиры	46544 42958 41515 38413	+147 +188 +269 +549	0,32% 0,44% 0,65% 1,45%
Индекс стоимости жилья  по районам города: Центральный район  Коминтерновский район  Ленинский район  Советский район  Железнодорожный район  Левобережный район	48691 42812 47373 42379 40844 39830	+432 -89 +57 +596 +662 +454	0,9% -0,2% 0,12% +1,43% +1,65% 1,15%
Индекс стоимости жилья  по типажу здания: Сталинка  Хрущевка  Брежневка Чешка Современная	45941 45532 43424 43607 42991	+579 +293 +645 +453 +178	+1,28% +0,65% +1,51% +1,05% +0,42%
Индекс стоимости жилья  по материалу стен: Кирпичный Монолитный и монолитно-кирпичный  Панельный	45383 40733 41478	+418 -748 +719	+0,93% -1,8% +1,76%

За апрель средневзвешенная цена предложения квартир в Воронеже выросла на 0,69% и составила на конец месяца 43 495 руб./кв. м (43 197 руб./кв. м на конец марта 2012 года). С начала года цены на жилье в Воронеже выросли на 5,17%.

Чаще всего воронежцы  предпочитают не переезжать в другие районы, а покупать квартиры в том же районе, где живут. Если говорить об условиях приобретения недвижимости, то среди воронежцев, планирующих в ближайшие пять лет покупку квартиры, более половины хотели бы воспользоваться ипотечным кредитованием, еще треть готова участвовать в долевом строительстве. И только менее 10% готовы единовременно выплатить всю стоимость квартиры.

Объем предложения жилья  в Воронеже соответствует платежеспособному  спросу. Небольшое превалирование спроса над предложением касается, в основном, ликвидного жилья эконом-класса.

3.2 Характеристика политики цен ОАО «Воронежстрой»

ОАО «Воронежстрой» - это  предприятие, которое на рынке жилья  существует очень давно, и за все  время работы зарекомендовало себя, как очень надежная организация  для привлечения дольщиков, строящая качественные дома.               Общий объем, сданного ОАО «Воронежстрой»  жилья за 2011 год и начало 2012 года  составил 4617,33 кв.м. Это 6-ти этажный дом по ул. Демьянова 23 общей площадью 1124,05 кв.м и 10-ти этажный дом по ул. Моисеева 37 общей площадью 3493,28 кв.м. А по данным рынка жилья г.Воронежа общая площадь сданного в эксплуатацию жилья за 2011 год и начало 2012 года составила 651285 кв.м. Таким образом можно сделать вывод, что ОАО «Воронежстрой» занимает незначительную долю на рынке жилья в регионе за анализируемый период (рисунок 3.2.1).

Рисунок 3.2.1 Доля на рынке жилья ОАО «Воронежстрой»

В структуре расходов на строительство серьезное место  занимают оформление земельных участков, арендные платежи, разрешительная документация, проведение экспертизы. Только расходы на инженерную инфраструктуру в структуре себестоимости жилья составляют 20%. В настоящее время ОАО «Воронежстрой» использует систему расчета стоимости жилья на основе учета затрат и начисления прибыли на себестоимость квадратного метра. Далее происходит начисление прибыли.    Для установления цены анализируется рынок, рассматриваются цены конкурентов на объекты аналоги, учитывается местоположение строящегося дома, материал, из которого  он строится, инфраструктура, учитывается также тип отделки, высота потолков, планировка квартиры и ее площадь.

Но при установлении цен  на жилье предприятие не учитывает  этажность, независимо, на каком этаже  находится квартира, на первом, пятом  или десятом, цена одинакова. Это неизбежно ведет к быстрой  раскупаемости одних квартир и высокому уровню неликвидности квартир, находящихся на первом и последнем этаже. И лишь после сдачи дома в эксплуатацию, когда цены соответственно увеличиваются, ОАО «Воронежстрой» учитывает этажность, и цены на первый и последний этаж становятся ниже по сравнению с ценами на квартиры, находящиеся на других этажах.

Минимальный взнос  за квартиру 10%. При оплате 100% площади квартиры цена фиксированная, изменению не подлежит, также при оплате 100% предусмотрены скидки. При оплате от 30% (10% - при приобретении квартиры с использованием кредитных средств) и более площади квартиры, цена на оставшиеся квадратные метры фиксируется на 60   календарных дней. При оплате  менее 30% площади квартиры цена на  оставшиеся квадратные метры не фиксируется.

 

 

3.3 Расчет цены  жилья балловым методом ценообразования

Балловый метод - один из наиболее распространенных эконометрических методов. Он состоит в том, что на основе экспертных оценок значимости параметров продукции для потребителей каждому параметру присваивается определенное количество баллов, суммирование которых дает своего рода оценку технико-экономического уровня изделия. Этот метод необходим в тех случаях, когда цена зависит от многих параметров качества, и в том числе от таких, которые не поддаются количественному измерению (удобство изделия, техническая новизна, эстетичность, дизайн, экологичность, противопожарность, соответствие моде, органолептические свойства: запах, вкус, цвет).              Практическое использование баллового метода при определении конкретных цен осуществляется в четыре этапа.       На первом этапе тщательно отбираются основные технико-экономические параметры. Они могут быть разными в зависимости от  сферы использования данного изделия. Если, например, бытовой электроприбор используется в производственном процессе, то цена на него будет определяться в первую очередь мощностью и надежностью его в эксплуатации. Однако при продаже этого изделия в розничной торговой сети населению особое значение приобретает дизайнерское исполнение. Второй этап  - начисление баллов по каждому выбранному параметру. Это делается экспертным путем по определенной процедуре. В качестве экспертов должны выступать не только  представители производителя, но и эксперты основных потребителей.   Третий этап - определение интегральной оценки технико-экономического уровня изделия. В случаях, когда все параметры продукции, подвергающиеся балловой оценке, считаются равнозначными по удельному весу, комплексный уровень качества каждого изделия параметрического ряда определяется путем простого сложения баллов. Если отобранные для оценки параметры не равнозначны для потребителя, устанавливаются коэффициенты весомости (значимости) отдельных параметров. Оценки, выставляемые по каждому показателю качества, корректируются на  соответствующий коэффициент весомости. Полученные баллы суммируются по каждому изделию.    На заключительном, четвертом этапе, рассчитываются сами цены. Сначала определяется средняя оценка (цена) одного балла:

 
                                                                                              (3.3.1)

 
где,  - цена одного балла; - цена базового изделия-эталона; - балловая оценка i-го параметра базового изделия; - весомость параметра.

Далее определяется цена нового изделия:

 

                                        

                                         (3.3.2)

 

где - балловая оценка i-го параметра нового изделия; - весомость i-го параметра нового изделия.

При определении коэффициента весомости каждого параметра  исходят из предположения, что чем  чаще изобретатели в различных странах  обращаются к совершенствованию  какого-либо параметра объекта, тем  более значимым является данный параметр объекта с точки зрения улучшения  потребительских свойств объекта  в целом. Коэффициент весомости  параметра объекта определяется по формуле:

 

                                                    

                                              (3.3.3)

 

где - количество баллов, относящихся к данному параметру; - общее количество баллов, относящихся к объекту в целом (ко всем параметрам объекта, входящим в его структуру)          При этом методе для обеспечения сопоставимости отдельных свойств используют относительные показатели качества продукции   и соответствующие коэффициенты весомости  , так как отдельные свойства неравнозначны по своей важности. Коэффициент весомости находится как некоторая функция от вероятности достижения каждым i-м единичным показателем качества продукции его базового значения. Коэффициенты весомости всех свойств, находящихся на одном уровне, связаны друг с другом так, что сумма коэффициентов весомостей всегда остается равной единице. Поэтому увеличение весомости одного свойства происходит лишь за счет уменьшения весомости других свойств этого же уровня рассмотрения.  
 Проведем расчет стоимости двухкомнатной квартиры в строящемся многоквартирном десятиэтажном доме на пятом этаже, находящемся в Ленинском районе  по улице Моисеева 35 г. Воронежа. 1 и 2  этажи - нежилые помещения. Общая площадь квартиры 69,61 кв. метр с учетом лоджии, площадь  которой составляет 2,83 кв.м. Жилая площадь – 37,29 кв.м, площадь кухни 14,85 кв.м, санузел раздельный. Лоджия застеклена, окна и трубы пластиковые, наличие входной двери. Квартира угловая окна выходят на юго-восток и северо-запад. Стены дома трехслойные, запроектированы из силикатного кирпича, облицовочный слой из лицевого силикатного и лицевого керамического кирпича и утепленный цоколь, фундамент буронабивные сваи, ростверк, фундаментные блоки. Высота потолков 2,5 м. В доме имеются: водомерный узел; машинное отделение; венткамера; электрощитовая; техническое подполье; теплый чердак;  лестничные марши и площадки;  лифты; тамбуры. Отопление центральное, наличие металлопластиковых батарей. Отделка квартиры черновая. Система комплексного благоустройства внутреннего дворового пространства включает в себя озеленение, организация детских, спортивных и хозяйственных площадок, площадка для парковки машин, установка мусорных контейнеров. Транспорт и магазины в шаговой доступности. Проезды выполняются из асфальтобетона.  Тротуары – из тротуарной плитки. Окончание строительства II квартал 2013 года. Планируемая стоимость строительства – 87 миллионов рублей.