Создание систем качества на предприятиях, этапы работ и их краткая характеристика

Уважаемые члены Государственной аттестационной комиссии! Вашему вниманию предлагается доклад о дипломной работе на тему «.Ценовая политика строительного предприятия на рынке жилья ( на примере ОАО "Воронежстрой", г.Воронеж»)

Рынок жилья является одним  из наиболее динамично развивающихся  сегментов рынка недвижимости и  несет особую социальную нагрузку. Жилье относится к товарам первой необходимости. При этом жилая недвижимость - самый дорогостоящий товар. Поэтому перед всеми строительными фирмами, организациями встает задача назначения цены на свои товары или услуги.

Цены являются активным инструментом формирования структуры производства.

Цена была и остается важнейшим  критерием принятия потребительских решений, но ценовая политика многих фирм, особенно в России, нередко оказывается недостаточно квалифицированной. Недостаточная разработанность проблем установления цены реализации нового жилья определили выбор темы дипломного проекта, постановку его цели и задач (лист 1).

Рынок жилой недвижимости характеризуется сделками по купле-продаже, аренде квартир и домов. Квартиры являются основным объектом этого сегмента рынка недвижимости. Городской жилищный фонд состоит из нескольких видов квартир (лист 2).

Ценовая политика фирмы – это система представлений, о том, какие принципы должны составлять основу ценовой политики и как маневрировать ценами для достижения конечного результата генеральных целей фирмы, также это исключительно важный инструмент товаропроизводителя, однако его использование сопряжено с риском, поскольку при неумелом обращении с ним могут быть получены самые непредсказуемые и отрицательные по своим экономическим последствиям результаты. Можно выделить основные факторы, косвенно или прямо воздействующие на ценовую политику организации (лист 3).

Ценообразование в строительстве — механизм образования стоимости услуг и материалов на строительном рынке. Политика ценообразования в строительстве является частью общей ценовой политики и базируется на общих для всех отраслей принципах ценообразования. 

Механизм ценообразования имеет специфические особенности, связанные с индивидуальным характером строящихся зданий, который зависит от конкретных условий строительства.

Параметры, формирующие цену жилой недвижимости, можно разделить  на три группы (лист 4).

Одним из ведущих застройщиков города Воронеж является ОАО «Воронежстрой». Основной вид деятельности - производство общестроительных работ по возведению зданий. В дипломной работе произведен анализ финансово-хозяйственной деятельности ОАО «Воронежстрой»

Ряд важнейших характеристик финансового состояния организации ОАО «Воронежстрой» приведен в динамике на листе 5, также здесь приведены коэффициенты, характеризующие деятельность предприятия.

Показатели собственных  оборотных средств с 2008 – 2011 г.г. ОАО «Воронежстрой» приведены в динамике на листе 6.

Себестоимость продукции  является важнейшим показателем экономической эффективности ее производства. Прибыль является важнейшим показателем деятельности коммерческих организаций. Результаты анализа себестоимости и прибыли представлены на листе 7. Наибольший вес в структуре себестоимости занимают материальные затраты, которые ежегодно возрастают.

С 2008 года по 2010 год темпы роста производства и реализации примерно совпадали (небольшая разница 2-3%), а за 2011 год темпы роста реализации значительно выше темпов роста производства продукции, что свидетельствует о наличии у предприятия запаса финансовой устойчивости, а значит и прибыли. Динамику производства и реализации продукции можно проследить на листе 8.

Показатели рентабельности характеризуют финансовые результаты и эффективность деятельности предприятия, показатели рентабильности представлены на листе 9.

Рынок жилья Воронежа и Воронежской области стабильно развивается и пополняется. Характерная черта Воронежского рынка недвижимости сегодняшнего дня – активная застройка центра города и пригородных районов жильем повышенной комфортности. Продажа квартир в Воронеже осуществляется по одним из самых высоких цен в Центрально-Черноземном макрорегионе. Обзор и оценка стоимости квадратного метра квартиры в г. Воронеже приведена на листе 10.

В настоящее время ОАО «Воронежстрой» использует систему расчета стоимости жилья на основе учета затрат и начисления прибыли на себестоимость квадратного метра.

Но при установлении цен  на жилье предприятие не учитывает  этажность, независимо, на каком этаже  находится квартира, на первом, пятом  или десятом, цена одинакова. Это неизбежно ведет к быстрой  раскупаемости одних квартир и высокому уровню неликвидности квартир, находящихся на первом и последнем этаже.

В дипломной работе я произвела  расчет квартиры балловым методом, методом  факторного анализа и методом  сравнения продаж аналогов.

Исходные данные и план оцениваемой квартиры приведены на листе 10. Для расчета балловым методом исходные данные базового объекта и стоимость одного кв.м приведены на листе 11. Начисленные баллы и коэффициенты приведены в таблице на листе 12. Расчеты цены одного балла и итоговая стоимость также приведены на листе 12. Таким образом, исходя из расчетов стоимость квартиры составляет 3076737 руб.

Для расчета методом факторного анализа с помощью коэффициентов

разделим все факторы на группы по понижающему и повышающему признаку. Результаты деления и абсолютные цифры диапазона коэффициентов приведены на листе 13.

Средняя стоимость квартиры по данным  Союза инженеров-сметчиков  на начало апреля 2012 года составила – 43495 руб. за квадратный метр. Эта цифра исходная для пересчета с учетом коэффициентов. Расчет стоимости квартиры по исходным данным с учетом коэффициентов, приведен на листе 14. При этом методе расчета цена квартиры составляет 3203626 руб.

Для расчета стоимости квартиры по ул. Моисеева д. 35 методом сравнения продаж аналогов возьмем для сравнения 5 квартир в строящихся домах, данные представлены в таблице на листе 14.

Каждую из пяти представленных квартир, а также оцениваемую квартиру необходимо охарактеризовать коэффициентами. Коэффициенты для расчета приведены на листе 15.

Значения коэффициентов  по каждому объекту-аналогу, а также оцениваемой недвижимости представлены в таблице на листе 16.

Расчет эквивалентной  стоимости каждого объекта с  учетом полученных коэффициентов и  средняя арифметическая цена по пяти квартирам  представлены на листе 16.

Умножив среднюю арифметическую стоимость по пяти квартирам на общую площадь оцениваемой квартиры и разделив на корректирующие коэффициенты для оцениваемой квартиры, получим реальную рыночную цену квартиры, которая рассчитана на листе 16 составляет - 2445506 руб.

Для того чтобы выбрать  из методов наиболее ликвидный расчет рассчитаем ликвидационную стоимость  жилой недвижимости с помощью  уравнения, которое представлено на листе  17.

На практике коэффициент вынужденности принимают интуитивно в диапазоне от 10% до 30% от рыночной стоимости. Так, в случае значения корректировочного коэффициента на уровне 10% ликвидационная стоимость объекта жилой недвижимости составит - 2724918 руб, в случае значения корректировочного коэффициента на уровне 30% ликвидационная стоимость объекта жилой недвижимости составит - 2119381 руб., расчет представлен на листе 17.

Итак, в целом, можно сделать  вывод, что ликвидационная стоимость  объекта недвижимости составит от 70% до 90% его рыночной стоимости и будет колебаться в диапазоне от 2119381 руб. до 2724918 руб.

В данном случае цель оценки – определение реальной рыночной стоимости объекта, при этом имея достаточно информации по ценам продаж аналогичных объектов то за стоимость квартиры следует принимать цифру,

полученную методом сравнения  рыночных аналогов – 2445506 руб., которая также входит в диапазон рыночной стоимости от 2119381 руб. до 2724918 руб.

Доклад окончен. Благодарю  за внимание.