Автор: Пользователь скрыл имя, 04 Марта 2013 в 20:27, реферат
Целью дипломного проекта является обоснование рекомендаций для жилищно-строительного предприятия по установлению цен на квартиры и улучшению ценовой политики.
Исходя из цели, в дипломной работе мною поставлены следующие задачи:
1.Рассмотреть специфику рынка жилья России;
2.Изучить теоретические основы разработки и реализации ценовой политики, ее виды, принципы и факторы;
3.Обосновать специфику ценообразования, как неотъемлемую часть ценовой политики предприятия на рынке жилья;
4.Провести анализ производственно-хозяйтвенной деятельности ОАО «Воронежстрой»;
ВВЕДЕНИЕ 5
ГЛАВА 1 Основы политики цен предприятия на рынке жилья 8
1.1 Рынок жилья в России 8
1.2 Теоретические основы ценовой политики предприятия 11
1.2.1 Понятие цены и ценовой политики предприятия 11
1.2.2 Виды ценовой политики предприятия 15
1.2.3 Факторы, влияющие на политику цен предприятия 18
1.3 Особенности ценообразования, как неотъемлемой части политики цен предприятия 20
1.3.1 Основы ценообразования 20
1.3.2 Механизм и методы ценообразования 24
1.4 Ценообразование на рынке жилья 30
1.4.1 Специфика ценообразования на рынке жилья 30
1.4.2 Параметры определяющие цену жилья 35
ГЛАВА 2. Анализ финансово-хозяйственной деятельности предприятия ОАО «Воронежстрой» 39
2.1 Характеристика предприятия ОАО «Воронежстрой» 39
2.2 Анализ показателей, характеризующих эффективность деятельности предприятия ОАО «Воронежстрой» 44
2.3 Анализ собственных оборотных средств 48
2.4 Анализ себестоимости продукции 52
2.5 Анализ производства и реализации продукции 58
2.6 Анализ рентабильности 62
2.7 Анализ прибыли 66
Глава 3. Ценовая политика ОАО «Воронежстрой». Выбор метода расчета цены жилья для предприятия ОАО «Воронежстрой» 69
3.1 Обзор рынка жилья и цен на недвижимость в г. Воронеже 69
3.2 Характеристика политики цен ОАО «Воронежстрой» 75
3.3 Расчет цены жилья балловым методом ценообразования 77
3.4 Исчисление цены квартиры ОАО «Воронежстрой» методом факторного анализа с помощью повышающих и понижающих коэффициентов 84
3.5 Расчет стоимости квартиры методом сравнения продаж аналогов 87
3.6 Сравнение результатов расчета цены жилой недвижимости. Выбор наиболее приемлемого метода расчета цены жилья для предприятия ОАО «Воронежстрой» 93
ВЫВОДЫ И РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ДИПЛОМНОМУ ПРОЕКТУ 95
СПИСОК БИБЛИОГРАФИЧЕСКИХ ИСТОЧНИКОВ 99
ПРИЛОЖЕНИЕ 102
Рисунок 2.2.1 – Динамика показателей финансового состояния
По данным таблицы 2.2.1 и рисунка 2.2.1 можно сделать вывод, что максимальное значение общей стоимости имущества организации и стоимости внеоборотных активов было в 2010 году – 398710 тыс. руб. и 232618 тыс.руб., а минимальное в 2009 году – 212520 тыс.руб. и 131145 тыс. руб. Стоимость оборотных активов к 2010 году уменьшилась на 51,86% по сравнению с 2008 годом, а к 2011 году составляла 103185 тыс.руб., что на 35,6% больше, чем в 2010 году. Стоимость материальных оборотных средств в 2008 году составляла 53466 тыс. руб. а к 2011 году уменьшилась более чем в два раза и составляла уже 26170 тыс. руб. Наличие денежных средств в рассматриваемом периоде постоянно увеличивалось от 66342 тыс. руб. до 84842 тыс. руб. Наибольшая сумма заемных средств была в 2008 году – 284639 тыс. руб., а уже к 2011 году уменьшилась на 49,79%, т.е практически в 2 раза и составляла 142892 тыс. руб.
Для анализа эффективности деятельности предприятия используются следующие показатели:
1.Коэффициент текущей ликвидности. Характеризует общую обеспеченность предприятия оборотными средствами для ведения хозяйственной деятельности и своевременного погашения своих денежных обязательств.
где, ОбА - оборотные активы, принимаемые в расчет при оценке структуры баланса - это итог второго раздела баланса формы № 1 (строка 290) за вычетом строки 230 (дебиторская задолженность, платежи по которой ожидаются более чем через 12 месяцев после отчетной даты); КДО - краткосрочные долговые обязательства - это итог четвертого раздела баланса (строка 690) за вычетом строк 640 (доходы будущих периодов) и 650 (резервы предстоящих расходов и платежей).
2.Коэффициент абсолютной ликвидности (платежеспособности). Является наиболее жестким критерием ликвидности предприятия; показывает, какая часть краткосрочных заемных обязательств может быть при необходимости погашена немедленно.
где, ДС – Денежные средства (стр. 260), КП – краткосрочные пассивы (к итогу четвертого раздела баланса (стр. 690) за вычетом доходов будущих периодов (стр. 640) и резервов предстоящих расходов и платежей (стр.650).
3.Коэффициент чистой выручки – отношение суммы чистой прибыли и амортизационных отчислений к выручке от реализации продукции. Чем больше доля чистой выручки в общей сумме выручки, тем больше возможностей у предприятия для погашения своих долговых обязательств.
Кчв = (Чистая прибыль + Амортизационные отчисления)/
/Выручка от реализации (без стоимости НДС и акцизов) (2.2.3)
4.Коэффициент автономии – доля собственных средств предприятия в общей сумме активов баланса. Данный коэффициент характеризует степень финансовой независимости предприятия от кредиторов, т.е. все его обязательства могут быть покрыты собственными средствами.
где, СК - собственный капитал (итог первого раздела пассива баланса «Капитал и резервы»); Валюта Баланса - общий итог баланса.
5.Коэффициент маневренности собственных оборотных средств - показывает, какая часть объема собственных оборотных средств приходится на наиболее мобильную составляющую текущих активов - денежные средства.
где, ДС - денежные средства, ФК - функционирующий капитал - разница между текущими активами и пассивами.
Все полученные коэффициенты занесены в таблицу 2.2.2.
Таблица 2.2.2 – Коэффициенты, характеризующие деятельность предприятия ОАО «Воронежстрой»
Наименование коэффициента |
2008 |
2009 |
2010 |
2011 |
1.Коэффициент текущей ликвидности, % |
4,5 |
1,9 |
1,3 |
2,8 |
2. Коэффициент абсолютной ликвидности, % |
0,005 |
0,05 |
0,001 |
0,008 |
3. Коэффициент чистой выручки, % |
0,95 |
1,1 |
0,97 |
0,98 |
4. Коэффициент автономии, % |
0,19 |
0,32 |
0,23 |
0,31 |
5. Коэффициент маневренности собственных оборотных средств, % |
0,002 |
0,06 |
0,23 |
0,09 |
Вывод: Значение коэффициента текущей ликвидности с 2009 года по 2001 год свидетельствует об обеспеченности предприятия оборотными средствами для ведения хозяйственной деятельности и своевременного погашения своих денежных обязательств, а коэффициент 2008 года слишком высок, что свидетельствует о нерациональной структуре капитала. Что касается коэффициента абсолютной ликвидности, то самая большая часть краткосрочных заемных обязательств, которая может быть при необходимости погашена немедленно была в 2009 году, а 2008 году лишь 0,005 части краткосрочных заемных обязательств могла быть погашена организацией немедленно. Самая большая доля чистой выручки была в 2009 году, а к 2011 году доля уменьшилась на 0,3. Наибольшая степень финансовой независимости предприятия от кредиторов была в 2009 году и составляла 0,32, а наименьшая в 2010 году. Наибольшая часть объема собственных оборотных средств, которая приходится на наиболее мобильную составляющую текущих активов была в 2010 году, а наименьшая в 2008 году.
2.3 Анализ собственных оборотных средств
1.Величина собственных оборотных средств - отражает долю средств, принадлежащих предприятию, в его текущих активах и является одной из характеристик финансовой устойчивости
где, СОС - величина собственных оборотных средств; ОС – оборотные средства; КО – краткосрочные обязательства.
2.Доля оборотных средств в активах характеризует наличие оборотных средств во всех активах предприятия в процентах.
где, ОС - оборотные средства предприятия; А-все активы.
3.Доля собственных оборотных средств в сумме оборотных активов
Формула расчета выглядит следующим образом:
где, СОС - величина собственных оборотных средств; ОА - оборотные активы - итог второго раздела баланса.
4.Доля запасов в оборотных активах. Этот показатель отображает долю запасов в оборотных активах.
где, З – запасы; ОА – оборотные активы (стр. 290 – стр.240 – дебиторская задолжность, платежи по которой ожидаются в течении 12 месяцев после отчетной даты).
5.Доля собственных оборотных средств в покрытии запасов. Этот показатель характеризует ту часть стоимости запасов, которая покрывается собственными оборотными средствами, а также традиционно имеет большое значение в анализе финансового состояния. Значение этого коэффициента должно превышать величину 0,5.
где, СОС - собственные оборотные средства; З - запасы и затраты (стр. 210 + стр. 220, второго раздела баланса).
Полученные величины занесены в таблицу 2.2.3 – Показатели собственных оборотных средств.
Таблица 2.3.1 – Показатели собственных оборотных средств ОАО «Воронежстрой»
Наименование показателя |
2008 год |
2009 год |
2010 год |
2011 год |
1.Величина собственных оборотных средств, тыс. руб. |
97060 |
31095 |
1663 |
53678 |
2.Доля оборотных средств в активах, % |
0.45 |
0,38 |
0,25 |
0,37 |
3.Доля собственных оборотных средств в сумме оборотных активов, % |
0,61 |
0,38 |
0,02 |
0,52 |
4.Доля запасов в оборотных активах, % |
0,33 |
0,25 |
0,29 |
0,25 |
5.Доля собственных оборотных средств в покрытии запасов % |
1,8 |
1,5 |
0,76 |
2 |
Также полученные величины, которые представлены в таблице можно представить в виде диаграмм на рисунках 2.3.1 – 2.3.6.
Рисунок 2.3.1 – Величина собственных оборотных средств ОАО «Воронежстрой»
Рисунок 2.3.2 – Доля оборотных средств в активах
с 2008-2011 г.г.
Рисунок 2.3.3 – Доля собственных оборотных средств в сумме оборотных активов с 2008-2011 г.г. ОАО «Воронежстрой»
Рисунок 2.3.4 – Доля запасов в оборотных активах с 2008-2011 г.г. ОАО «Воронежстрой»
Рисунок 2.3.5 – Доля собственных оборотных средств в покрытии запасов с 2008-2011 г.г. ОАО «Воронежстрой»
На основании таблицы 2.2.3 и рисунков 2.2.2-2.2.6 можно сделать вывод, что самая наибольшая величина собственных оборотных средств была в 2008 году и составляла 97060 тыс. руб., а к 2011 году она уменьшилась на 44,69% и составила 53678 тыс.руб. Доля оборотных средств в активах в 2008 году составляла 0,45%, а в 2011 году уменьшилась по сравнению с 2008 годом на 0,08% и составила 0,37%. Доля собственных оборотных средств в сумме оборотных активов в 2010 году составила 0,02%, а в 2011 году увеличилась на 0,5%. Доля запасов в оборотных активах в 2008 году составляла 0,33% в 2009 году уменьшилась на 0,08%, в 2010 году увеличилась на 0,04% по сравнению с 2009 годом, а в 2011 году уменьшилась на 0,04% по сравнению с 2010 годом и составила 0,25%.
2.4 Анализ себестоимости продукции
Себестоимость продукции - стоимостная оценка используемых в процессе производства продукции природных ресурсов, трудовых ресурсов, а также др. затрат на производство и реализацию продукции.
Снижение себестоимости продукции является важнейшим фактором развития экономики предприятия.
Себестоимость продукции, работ и услуг - это выраженные в денежной форме затраты всех видов ресурсов: основных фондов, природного и промышленного сырья, материалов, топлива и энергии, труда, используемых непосредственно в процессе изготовления продукции и выполнения работ, а также для сохранения и улучшения условий производства и его совершенствования. Состав затрат, включаемых в себестоимость продукции, определяется государственным стандартом, а методы калькулирования – самими предприятиями.
Затраты, образующие себестоимость продукции, в зависимости от их характера, а также условий осуществления и направлений деятельности подразделяются на:
-расходы, связанные с производством и реализацией,
-внереализационные расходы.
Расходы, связанные с производством и (или) реализацией, подразделяются на:
1) материальные расходы;
2) расходы на оплату труда;
3) суммы отчислений на
4) суммы начисленной амортизации;
5) прочие расходы.
В состав внереализационных расходов, не связанных с производством и реализацией, включаются обоснованные затраты на осуществление деятельности, непосредственно не связанной с производством и (или) реализацией.
Задачами анализа
-оценка обоснованности и напряженности плана по себестоимости продукции, издержкам производства и обращения на основе анализа поведения затрат;
-установление динамики и степени выполнения плана по себестоимости;
-определение факторов, повлиявших на динамику показателей себестоимости и выполнение плана по ним, величины и причины отклонений фактических затрат от плановых;
-анализ себестоимости отдельных видов продукции;
-выявление резервов дальнейшего снижения себестоимости продукции.
Анализ себестоимости продукции направлен на выявление возможностей повышения эффективности использования материальных, трудовых и денежных ресурсов в процессе производства, снабжения и сбыта продукции. Изучение себестоимости продукции позволяет дать более правильную оценку уровню показателей прибыли и рентабельности, достигнутому на предприятиях.
Группировка затрат по элементам является единой и обязательной и определяется Положением о составе затрат. Группировка по экономическим элементам показывает, что именно израсходовано на производство продукции, каково соотношение отдельных элементов в общей сумме расходов. При этом по элементам материальных затрат отражаются только покупные материалы, изделия, топливо и энергию. Оплата труда и отчисления на социальные нужды отражаются только применительно к персоналу основной деятельности.
Источниками анализа послужили данные бухгалтерской отчетности – форма №2 "Отчет о прибылях и убытках", и Приложение 5 к бухгалтерскому балансу.
При определении динамики затрат проводится анализ по экономическим элементам затрат, который позволяет изучить состав затрат, определить удельный вес каждого элемента в общей сумме затрат.
Сопоставлением затрат по
экономическим элементам в