Создание систем качества на предприятиях, этапы работ и их краткая характеристика

Указанный коэффициент определяется делением общей суммы прибыли  от продаж на себестоимость. Возможен также подсчет данного коэффициента делением общей суммы прибыли  от продаж на цену продаж.

4)метод целевого ценообразования  - иначе данный метод именуют  методом определения целевой  цены или определения цены  в соответствии с целевой прибылью. На его основе рассчитывается  себестоимость на единицу продукции  с учетом объема продаж, который  обеспечивает получение намеченной  прибыли. Если себестоимость трансформируется  из-за уменьшения или увеличения  загрузки производственных мощностей  и объемов сбыта, используют  показатели степени загрузки  производственных мощностей с  учетом влияния конъюнктуры и  других факторов, после чего определяют  цену продажи на единицу продукция,  которая при этих условиях  обеспечила бы целевую прибыль.  Но при этом методе цена  подсчитывается исходя из интересов  продавца и не принимается  во внимание отношение покупателя  к рассчитываемой цене.

5)метод определения цены  продажи на основе анализа  минимальных пределов убытков  и прибылей. В условиях рынка  развитой конкуренции следует  определить концепцию: приемлема  данная цена или нет, так  как в подобных условиях рыночные  цены являются главенствующими.  Определение цены на основе  анализа пределов является уместным  в случае, когда фирма нацелена  на достижение максимальной прибыли.  Но при этом фирма должна  быть в состоянии точно подсчитать  и постоянные и переменные  издержки, располагать условиями,  позволяющими точно спрогнозировать  спрос.

6)метод определения цены  продажи на основе анализа  максимального пика убытков и  прибылей, который позволяет определить  объем производства и продаж, соответствующий тому случаю, когда  общая сумма прибылей и общая  сумма затрат равны между собой.  Данный способ применяется, когда  целью фирмы является выявление  цены, обеспечивающей возможность  получить максимальную прибыль.         

7)метод определения цены с ориентацией на конкуренцию. Когда фирма занимает монопольную позицию на рынке, она способна получать наибольшую прибыль. Но в условиях зрелости рынка появляется много фирм, активно внедряющихся на него и развивающих конкуренцию за счет осуществления стратегии дифференциации и диверсификации.

8)Метод следования обычному уровню рыночных цен применяется при определении цены на трудно дифференцируемые товары, например: цемент, сахар и т.д. Устанавливаемая таким образом цена определяется в особой ценовой зоне каждой фирмой самостоятельно.       

9)метод  формирования цены за счет следования за ценами фирмы-лидера на рынке, когда фирма конкретизирует свои цены, исходя из уровня цен фирмы-лидера, обладающей наибольшей рыночной долей. Фирма, занимающая лидирующее положение на рынке, располагает самой высокой степенью доверия со стороны покупателей, а также широкими возможностями устанавливать на рынке цены на более выгодном для себя уровне, чем другие, способна свободно формировать цены с учетом конкуренции.[32] 

Самый последний шаг –  установление окончательной цены. Выбрав один из методов ценообразования, необходимо принять само ценовое решение, определить конкретную цену. Здесь учитывается  целый ряд аспектов, таких как  психологическое воздействие, влияние  разных элементов маркетинга, соблюдение базовых целей ценовой политики, анализ возможной реакции на принимаемую  цену. Роль психологического воздействия  определяется тем, что цена служит для  многих потребителей главным показателем качества изделия. Цены, создающие имидж, характерны, прежде всего, для продукции, воздействующей на самосознание покупателя. Потребитель может предпочесть более дорогую вещь, если она представляется ему более оригинальной и престижной.

1.4 Ценообразование  на рынке жилья

1.4.1 Специфика  ценообразования на рынке жилья

Важная роль ценообразования  для предприятия бесспорна, а  современная ценовая политика очень  разнообразна. Любая компания устанавливает  цену на свой товар и использует ее как средство достижения поставленных целей и один из элементов своей  конкурентной политики. Усиливающаяся  конкуренция на рынке заставляет задуматься не просто о вычислении адекватной цены, а и о выборе глобальной ценовой стратегии.

Рынок недвижимости представляет собой механизм, обслуживающий и  регулирующий отношения по купле, продаже  и аренде недвижимости на основе спроса и предложения.

В отечественной практике можно выделить следующие типы рынков недвижимости:

-рынок жилой недвижимости;

-рынок коммерческой недвижимости,  приносящей доход ее   владельцу  (офисные,  торговые,   производственные, складские помещения);   

-рынок земельных участков.

Рынок недвижимости делится  на первичный и вторичный:

Рынок жилья первичный  – рынок, на котором осуществляются сделки по выкупу объекта в собственность  или выкупу прав заключения договоров  аренды на данный объект. Сделки носят, как правило, разрешительный характер. В республике он представлен как  непосредственно куплей-продажей вновь  построенных и незаселенных квартир, так и долевым участием граждан  в жилищном строительстве, а также  приобретением новых жилых помещений  в составе организаций застройщиков.

Рынок жилья вторичный – рынок, на котором осуществляются сделки по продаже и перепродаже объектов, перешедших в собственность в ходе приватизации или приобретенных в ходе конкурентных продаж или прав на объект. Сделки на данном рынке носят регистрационный характер.[18]

Обычно объем вторичного рынка постоянен в силу того, что  человеческая жизнь имеет некоторые  закономерности. Сдвиги и изменение  структуры вторичного рынка на региональном уровне происходят достаточно редко  и обычно вызваны либо изменением состава населения, поэтому преимущественное значение для экономики имеет динамика первичного рынка: за счет его расширения происходит увеличение объемов жилого фонда и достигается баланс на рынке жилой недвижимости. Государство путем проведения целенаправленной политики в области жилищного сектора экономики в состоянии существенно повлиять на объемы и структуру рынка жилья (например, оно может снизить нагрузку на первичный рынок путем увеличения налога на имущество, что приведет к предпочтению аренды). Цена объекта недвижимости представляет собой сумму цен здания и соответствующего земельного участка, на котором здание находится. Значительное влияние на стоимость объекта недвижимости оказывает цена соответствующего   земельного   участка.   Базой   процесса оценки недвижимости является набор взаимосвязанных факторов, учитываемых экспертами-оценщиками. Этими факторами являются:

-фактор спроса и предложения;   

-фактор пользователя недвижимого имущества;

-факторы, связанные с объектом недвижимости;  

-факторы внешней рыночной среды; 

-фактор наилучшего и наиболее эффективного использования.

При оценке недвижимости должны учитываться все факторы, но степень  их значимости может различаться. Степень  значимости каждого фактора оценки определяется конкретной ситуацией, складывающейся при оценке того или иного объекта.[19]

Основными характеристиками рынка жилой недвижимости являются высокая цена его объектов и низкая эластичность предложения по цене: при изменении стоимости жилья  его предложение на рынке почти  не меняется. Неэластичность предложения  вызвана длительностью периода строительства.

Поэтому существует постоянная взаимосвязь между изменением спроса и предложения. Так, при росте  спроса на жилье увеличение предложения  на рынке первичного жилья возможно только через год-два, а при его  сокращении строительство продолжается, что связано с высоким уровнем  понесенных затрат. Такая природа  взаимодействия спроса и предложения  приводит к тому, что цена является основным регулирующим фактором, с  помощью которого уравновешиваются спрос и предложение. Именно поэтому  на рынке жилья существует постоянная опасность возникновения ситуации, когда текущая стоимость жилья  становится выше его справедливой рыночной цены, а в отсутствии корректирующей политики со стороны государства, способствующей сглаживанию подобных явлений, это  может привести к значительному  увеличению амплитуды экономических циклов.[25]

Цены в основном зависят  от возможностей инвесторов. Спрос  на объекты недвижимости более подвержен  колебаниям, чем предложение, так  как резкое изменение денежной массы  и эмоциональных настроений в  момент сделки с недвижимостью происходит в более короткие временные промежутки, чем время строительства объектов недвижимости, в результате которого создается дополнительное предложение на рынке.[24]

Рынок недвижимости всегда притягивал к себе внимание. С одной  стороны, он понятен и доступен практически  всем. Каждый имеет (или использует) недвижимость. В рынке жилой недвижимости нет ничего загадочного - просто квартира, просто дом, просто земля.

Рынок недвижимости - это  система рыночных механизмов, которые  обеспечивают создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости.

Рынок недвижимости также  находится под значительным влиянием: факторов государственного регулирования, общеэкономической ситуации, микроэкономической ситуации, социального положения и природных условий в регионе.

На уровень цен первичного и вторичного рынка влияют переменные:

-фактор условия ведения бизнеса в городе;

-фактор уровня жизни;

-политика городских властей в сфере недвижимости и нового строительства; 

-уровень платежеспособного спроса населения региона;

-себестоимость строительства;   

-доступность кредитов и жилищных субсидий;

-макроэкономические факторы (цены на нефть, курс доллара, акции, депозиты и т.д.).          

Жилищный рынок - собирательное  понятие. В него входит рынок квартир, комнат, коттеджей, пентхаусов, таунхаусов, загородное, городское, зарубежное и элитное жилье.

Квартирный рынок делится  по месту расположения в городе на центральные районы и окраину. Центр - это историческая часть города, отличающаяся оригинальной архитектурой, достопримечательностями города, деловыми и общественно-политическими центрами. Окраина - это «спальные районы», которые состоят из типовых многоэтажных домов, но с хорошей инфраструктурой.

Рыночная цена недвижимости понимается не так, как в торговле другими товарами или ценными  бумагами. Это отличие происходит по многим причинам, среди которых:

-уникальность каждого объекта;

-большое разнообразие условий продаж (за наличные, в рассрочку, с предоплатой, по ипотеке, по социальным договорам и т.п.);

-высокая неопределенность, неполная доступность рыночной информации, ее асимметричность для покупателей, продавцов, посредников;

-значительная длительность продажи, не устраивающая продавца;

-необходимость быстрых действий со стороны покупателей, чтобы не упустить привлекательный для себя объект.

Все это приводит к тому, что «истинная» рыночная стоимость  конкретного объекта недвижимости никому не известна, и в результате многие объекты продаются и много  дороже, и много дешевле их оценочной стоимости.

Оценка недвижимости - это  научно обоснованное мнение эксперта-оценщика о стоимости оцениваемого объекта  и процесс определения стоимости  объекта.

Рыночная стоимость - это  наиболее вероятная цена, за которую  предполагается продажа объекта  на дату оценки в результате коммерческой сделки в условиях рыночной конкуренции между добровольным продавцом и добровольным покупателем после всестороннего маркетинга.

1.4.2 Параметры,  определяющие цену жилья

Тенденции формирования цен  на жилье зависят от:

-общей экономической ситуации в стране;

-экономического роста ( спада ) в регионе ( городе, районе );

-социального положения в регионе;

-финансовых возможностей населения, которые напрямую связаны с экономической перспективой.

Тенденции ценообразования  можно выяснить только в результате анализа рынка. Анализ позволяет  решать следующие задачи:

-определять инвестиционно привлекательные сегменты рынка;

-оценивать стоимость отдельных видов жилой недвижимости;

-определять целесообразность инвестирования средств в жилую недвижимость, исследовать риски инвесторов, кредиторов.

Анализ должен базироваться на достаточно узкой сегментации рынка, поскольку объекты недвижимости с различными физическими характеристиками - одно, двух, трехкомнатные квартиры, коттеджи и др., расположенные в разных районах (центр, периферия) имеют различные тенденции изменения стоимости. Анализ любого сегмента рынка требует изучения суммы факторов, их сочетания.[14]

На рынке жилой недвижимости интенсивность сделок снижается  летом и зимой. Поэтому интенсивность  следует рассматривать с учетом сезонности.

Риэлтер, являясь активным оператором рынка, может влиять на цену продажи. Его действия формируют  базу данных, в свою очередь, формирующую  цены  последующих сделок.

По уровням комфорта типы жилых домов подразделяются на высококомфортные, престижные, массовые, социальные.

По этажности каждый вид  жилого дома варьируется от одного до 25 и более.