Создание систем качества на предприятиях, этапы работ и их краткая характеристика

План квартиры представлен  на рисунке 3.3.1

Рисунок 3.3.1 План квартир  по ул. Моисеева 35.

Параметры необходимые для  расчета приведены в таблице 3.3.1

Таблица 3.3.1 Параметры для  расчета стоимости квартиры

Параметры

1.Регион

2.Район

3.Тип здания

4.Материал стен

5.Техническое обеспечение  здания

6.Этаж и количество  этажей в здании

7.Планировка квартиры

Продолжение таблицы 3.3.1

8.Размер и расположение  кухни

9.Тип санузла

10.Высота потолков

11.Ориентация квартиры

12.Наличие балкона или  лоджии

13.Наличие лифа

14.Транспортная доступность

15.Окружение (состояние  двора)

16.Состояние отделки

17.Окна и двери

18.Инженерное обеспечение  (отопление, электрика)

За базовый объект возьмем  двухкомнатную квартиру, находящуюся  в г. Воронеже, в Центральном районе (район детской обл. больницы)  на ул. Ломоносова дом 114, 4 этаж семнадцатиэтажного дома. Общая площадь квартиры 70 кв.м., жилая площадь – 32 кв.м., площадь кухни – 12 кв.м. Имеются 2 лоджии, общая площадь которых 12 кв.м. Материал стен – монолит + кирпич. Квартира неугловая, окна выходят на юго-запад и северо-восток, вид из окон на сквер и дворик   с детской площадкой, лоджии так же выходят на обе стороны дома. Санузел раздельный. Собственной автомобильной стоянки нет, ближайшая в полу остановке от дома. Отделка – 100%, окна ПВХ. Транспортная доступность, развитая инфраструктура. Сдача дома 2 полугодие 2012 года.

Стоимость одного кв.м. данной квартиры составляет 45100,т.к квартира находится на 4 этаже (расценки стоимости  кв.м. приведены в таблице 3.2.1).

Таблица 3.3.2 Стоимость квадратного  метра в зависимости от этажа

Этаж	Цена, руб.
3-6	45100
7,8,9	44400
10,11,12	44200
13,14,15	44400
16,17	43800

Стоимость кв.м. лоджии учитывается  с понижающим коэффициентом 0,5. Следует, что стоимость квартиры составляет 3157000 руб.

Расчет цены на квартиру по ул.Моисеева д. 35 балловым методом

Баллы проставлялись по десяти бальной шкале. Начисленные баллы  по параметрам  занесены в таблицу 3.3.3.

Таблица 3.3.3 Баллы и коэффициенты нового и базового объекта по параметрам

Наименование параметра	Базовый объект	Коэффициент весомости	Новый объект	Коэффициент весомости
1	2	3	4	5
1.Регион	10	0,06	10	0,06
2.Район	10	0,06	9	0,05
3.Тип здания	6	0,035	6	0,04
4.Материал стен	4	0,02	10	0,06
5.Техническое обеспечение  здания	10	0,06	10	0,06
6.Этаж и количество  этажей в здании	9	0,06	10	0,06
7.Планировка квартиры	10	0,06	10	0,06
8.Размер и расположение  кухни	10	0,06	10	0,06
9.Тип санузла	10	0,06	9	0,05
10.Высота потолков	10	0,06	10	0,06
11.Ориентация квартиры	10	0,06	7	0,04
12.Наличие балкона или  лоджии	10	0,06	9	0,05
13.Наличие лифа	10	0,06	10	0,06
14.Транспортная доступность	10	0,06	10	0,06
15.Окружение (состояние  двора)	9	0,05	10	0,06
16.Состояние отделки	9	0,05	7	0,04
17.Окна и двери	10	0,06	9	0,05
18.Инженерное обеспечение  (отопление, электрика)	10	0,06	10	0,06
Всего	167		166

Расчет коэффициентов  весомости базового объекта:

;   ; ;

; ; ;

; ; ;

; ; ;

; ; ;

; ; .

Расчет коэффициентов  весомости нового объекта:

; ; ;

; ; ;

; ; ;

; ; ;

; ; ;

; ; .

Полученные данные коэффициентов  весомости базового и нового объектов занесены в таблицу 3.3.3.

Следующим шагом является определение средней цены одного балла:

(руб.)

Далее определяем цену нового объекта:

(руб.)

Следует, что цена двухкомнатной  квартиры в г. Воронеже по ул. Моисеева 35 составляет 3076737 руб.

3.4 Исчисление  цены квартиры ОАО «Воронежстрой» методом факторного анализа с помощью повышающих и понижающих коэффициентов

Предлагаемый метод ценообразования для установления цены жилья, который был предложен организации в пункте 3.3 основывается на анализе параметров каждой конкретной квартиры. Точно также на основе параметров квартиры можно рассчитать стоимость жилья, но необходимо разделить все факторы на 3 группы и учесть понижающие и повышающие коэффициенты.

Этот подход будет значительно  более верным и отвечающим современным требованиям для исчисления  цены квартир разного уровня и с разными параметрами.

При расчете стоимости  квартиры учтем влияние всех факторов на ее стоимость. Для этого необходимо поделить все факторы на: повышающие и понижающие стоимость квадратного метра жилья. Разделим все факторы на группы по понижающему и повышающему признаку – таблица 3.4.1.

Таблица 3.4.1 – Понижающие и повышающие факторы стоимости кв.м жилья

Группы факторов	Понижающие факторы	Повышающие факторы
1-я группа	Мелкий населенный пункт	Крупный населенный пункт
	Удаленные от центра районы	Центр
	Близость промышленных зон	Близость лесопарковой зоны
	Панельный дом, дом старой постройки	Кирпичный дом, монолитный  дом
2-я группа	Первый и последний  этажи	Наличие стоянки в комплексе  с домом или в непосредственной близости
	Угловые квартиры	Развитая инфраструктура
	Вид из окон на дороги, стоящие  напротив здания	Близость к остановкам общественного транспорта
Продолжение таблицы 3.4.1
	Маленький метраж кухни	Хороший вид из окна
	Крупногабаритные квартиры с большой полезной площадью	Наличие грузового лифта
	Ориентация окон на север	Индивидуальный проект всего  строения
	Совмещенный санузел	Раздельный санузел
	Маленькие  и  единичные  балконы	Хорошая естественная освещенность
		Центральное отопление
3-я группа	Типовая отделка	Паркетный пол
	Типовые двери и окна	Отделка квартиры по желанию  заказчика
	Черновая отделка	Наличие импортной сантехники
		Индивидуальное световое решение

Для дальнейшего учета  влияния вышеперечисленных факторов вводится определенная система коэффициентов  на каждом из уровней факторного анализа.  Коэффициент пересчета  для отдельных  групп факторов имеет различный  диапазон. Наибольший диапазон всегда присутствует в первой группе факторов, поскольку наибольшее влияние на стоимость квартиры оказывает район  и тип дома.  Во второй группе факторов также присутствует разброс коэффициентов  пересчета стоимости. А в третьей  группе факторов всегда используется коэффициент 1, а все повышающие стоимость  факторы учитываются в стоимостном  выражении и добавляются к  стоимости квартиры.   Для расчета стоимости квартиры с учетом коэффициентов пересчета необходимо взять среднюю стоимость квадратного метра жилья на территории определенного населенного пункта, установившуюся в результате баланса спроса и предложения на рынке жилищных услуг. Затем для определения средней стоимости квадратного метра в конкретном строении используются коэффициенты первой группы.

Для расчета стоимости  конкретной квартиры применяются уже  коэффициенты второй группы.  И окончательная  стоимость приобретаемого жилья  рассчитывается с учетом пересчета  по факторам третьей группы, после  чего возможно утверждать, что квартира получает определенную потребительскую  стоимость. Цифры диапазона коэффициентов в разбивке по группам приведены в таблице 3.4.2.

Таблица  3.4.2 – Коэффициенты пересчета стоимости квартиры по группам факторов.

Группа факторов	Коэффициент пересчета
1.Группа. Факторы, формирующие сегмент рынка.	0,8-1,4
2.Группа. Условно-постоянные факторы	0,95 – 1,05
3.Группа. Условно-переменные  факторы	1- надбавка за стоимость  переделки

Исходные данные такие  же, как и в пункте 3.3 – двухкомнатная  квартира  по улице Моисеева дом 35. Средняя стоимость квадратного метра жилья на территории г. Воронежа на апрель 2012 года составляет 43495 руб. за кв.м. (таблица 3.2.1) - эта цифра исходная для пересчета с учетом коэффициентов.

Каждый приведенный фактор имеет свой повышающий или понижающий коэффициент пересчета стоимости для оцениваемой квартиры – таблица 3.4.3.

Таблица 3.4.3 – Коэффициенты для определения стоимости квартиры по ул.Моисеева д. 35

Параметр для расчета	Коэффициент
Местоположение строительного  объекта	1,01
Материал стен	1,03
Этажность	1,01
Вид из окон	1,01
Инфраструктура района, стоянки  автотранспорта	1,02
Метраж кухни	1,01
Угловая	0,95
Ориентация окон	1,01
Продолжение таблицы 3.4.3
Раздельный санузел	1,01
Наличие грузового лифта	1,01
Количество и размер лоджий	1,01
Черновая отделка	1,0

Расчет стоимости квартиры по исходным данным с учетом коэффициентов. Рассчитаем влияние каждого из коэффициентов  в стоимостном выражении в  рублях (УВК) – удельный вес коэффициента.

1.УВК 1 =  43495 – (43495 х 1,01)  = 434,951 (повышающий коэффициент по 8 показателям)

2.УВК 2 = 43495 – (43495 х 1,03) = 1304,85 (повышающий коэффициент)

3.УВК 3 = 43495 – (43495х 1,02) = 869,9 (повышающий коэффициент)

4.УВК 4 = 43495 – (43495 х 0,95)  =2174,75 (понижающий коэффициент)

Стоимость 1 метра квадратного исходной квартиры:

43495 + 434,95х8 + 1304,85 + 869,9 – 2174,75 = 46974 руб.

Итак, расчетная стоимость  одного квадратного метра квартиры – 46974 руб.

В дальнейшем, исходя из стоимости  квадратного метра,  можно произвести расчет стоимости всей квартиры путем  умножения на количество общих метров площади и учитывая, что стоимость  квадратного метра лоджии считается  как ½ стоимости квадратного  метра.

Следует, что стоимость  квартиры по ул. Моисеева дом 35, общей  площадью 69,61 кв.м. составляет – 3203626 рублей с учетом ½ стоимости квадратного метра лоджии.

3.5 Расчет стоимости квартиры методом сравнения продаж аналогов

Сущность подхода заключается  в сравнении оцениваемого объекта  с другими объектами недвижимости, которые были выставлены на продажу.

Основополагающим принципом  сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения. Он гласит, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов, рациональный покупатель не заплатит за объект больше суммы, в которую обойдется приобретение другой недвижимости аналогичной полезности.

Преимуществами сравнительного подхода являются:

-наиболее простой подход;

-статистически обоснованный;

-предлагает методы корректировки;

-обеспечивает данные для других подходов в оценке

Для применения метода сравнения  рыночных аналогов необходимо собрать  данные о пяти двухкомнатных квартирах, в строящихся домах:

1. ул. Пешестрелецкая д.100, квартира на 1 этаже 12-ти этажного дома, общей площадью 66,3 кв.м. с учетом лоджии, жилая площадь 33,8 кв.м., площадь кухни 9,6 кв.м., высота потолков 2,5 м., имеется лифт и мусоропровод. Стоимость 1 кв.м. 33000 руб.

2. ул. 45-ой Стрелковой  Дивизии д.104, 5 этаж 13-ти этажного дома общей площадью 69 кв.м., жилая площадь 32,5 кв.м., спальни раздельные, площадь кухни 15,34 кв.м., высота потолков 2,7 м., имеется 1 балкон, также  лифт и мусоропровод. Стоимость 1 кв.м. 36000 руб.