Создание систем качества на предприятиях, этапы работ и их краткая характеристика

3. ул. Шишкова д.72 «а», квартира на 3 этаже 17-ти этажного дома, общей площадью 65,58 кв.м. с учетом 2 лоджий, жилая площадь 31 кв.м., спальни раздельные, площадь кухни 11,27 кв.м., высота потолков 2,5 м., имеется лифт и мусоропровод. Стоимость 1 кв.м. 38000 руб.

4. ул. Нижняя д.73, квартира на 17 этаже 17-ти этажного дома, общей площадью 64,66 кв.м. с учетом 2 лоджий, жилая площадь 33,52 кв.м., спальни раздельные, площадь кухни 11,32 кв.м., высота потолков 2,5 м., имеется лифт и мусоропровод. Стоимость 1 кв.м. 34000 руб.

5. ул. Артамонова д. 38 «в», квартира на 12 этаже 17-ти этажного дома, общей площадью 68,9 кв.м. с учетом лоджии, жилая площадь 33 кв.м., спальни раздельные, площадь кухни 9,83 кв.м., высота потолков 2,5 м., имеется лифт и мусоропровод. Стоимость 1 кв.м. 34800 руб.

Необходимые данные для оценки об аналогичных квартирах представлены в таблице 3.5.1.

Таблица 3.5.1 – Данные объектов-аналогов и оцениваемого объекта

Объект	Общая/жилая площадь, кв.м.	Балкон/ лоджия	Этаж/ Этажность	Изолированные/ Смежные комнаты
1	2	3	4	5
1.ул.Пешестрелецкая д.100	66,3/33,8	2 лоджии	1/12	изолированные
2.ул. 45-ой Стрелковой Дивизии  д.104	69/32,5	1 балкон	5/13	изолированные
3.ул. Шишкова               д. 72 «а»	65,58/31	2 лоджии	3/17	изолированные
4.ул. Нижняя               д. 73	64,66/33,52	2 лоджии	17/17	изолированные
5.ул. Артамонова            д. 38 «в»	68,9/33	1 лоджия	12/17	изолированные
6.ул. Моисеева 35	69,61/37,29	1 лоджия	4/10	изолированные

 

Продолжение таблицы 3.5.1

Наличие лифта	Высота потолков, м.	Наличие мус-да	Площадь кухни, кв.м.	Стоимость квартиры, руб.	Стоимость 1кв.м., руб.
6	7	8	9	10	11
+	2,5	+	9,6	2187900	33000
+	2,5	+	15,34	2484000	36000
+	2,5	+	11,27	2492040	38000
+	2,5	+	11,32	2198440	34000
+	2,7	+	9,83	2397720	34800
+	2,5	+	14,85	-	-

 

Каждую из пяти представленных квартир, а также оцениваемую квартиру по ул. Моисеева д.35 необходимо охарактеризовать коэффициентами  метода и результаты свести в таблицу.

Коэффициенты для расчета:

1. Коэффициент соотношения общей и жилой площади квартиры К_сож - учитывает соотношение общей площади квартиры и её жилой площади. Принимается равным:

0,95 - соотношение менее  1,50

1,00 - соотношение от 1,50 до 1,66

1,05 - соотношение от 1,66 до 2,00

1,10 - свыше 2,00

2. Коэффициент наличия балкона или лоджии К_бл:

1,00 - при наличии балкона

1,05- при наличии лоджии

0,95- при их отсутствии

1,10- при наличии двух и более балконов или лоджий

3. Коэффициент этажа К_эт в том случае, если квартира находится на первом или на последнем этаже здания, равен 0,90. Во всех остальных случаях - 1,00.

4. Коэффициент изолированности комнат К_из принимается равным:

1,04 - все комнаты изолированы;

0,96 - смежные комнаты  в двухкомнатных квартирах, либо  более чем одна проходная комната  в 3 - 6 комнатных квартирах;

1,00 - во всех остальных  случаях.

5. Коэффициент наличия лифта К_лиф принимается равным:

1,03 - лифт есть в домах,  имеющих, 5 и менее этажей;

1,00 - лифт есть в домах  имеющих более 5 этажей, либо нет  в домах, имеющих 5 и менее  этажей;

0,97 - лифта нет в домах,  имеющих более 5 этажей.

6. Коэффициент высоты помещений К_выс равен:

0,98 - высота помещений  менее 2,5 м ;

1,00 - высота помещений  от 2,50 м до 2,80 м;

1,02 - высота помещений  от 2,80 м до 3,00 м;

1,04 - высота помещений  от 3,00 до 3,40 м;

1,06 - высота помещений  свыше 3,40 м.

7. Коэффициент наличия мусоропровода К_мус принимается равным:

1,02 - есть в домах,  имеющих менее 5этажей;

0,97 - нет в домах, имеющих  более 5 этажей;

1,00 - в остальных случаях.

8. Коэффициент, учитывающий площадь кухни К_к:

0,95 - при площади кухни  до 6 кв. м;

1,00 - при площади от 6 кв. м до 9 кв. м

1,02- при площади от 9 кв. м до 12 кв. м;

1,10 - свыше 12 кв. м.

Значения коэффициентов  по каждому объекту-аналогу, а также оцениваемой недвижимости представлены в таблице 3.5.2.

Таблица 3.5.2 – Значения коэффициентов  по объектам

Объект	Ксож	Кбл	Кэт	Киз	Клиф
1	2	3	4	5	6
1.ул.Пешестрелецкая д.100	1,05	1,1	0,9	1,04	1,0
2.ул. 45-ой Стрелковой Дивизии  д.104	1,1	1,0	1,0	1,04	1,0
3.ул. Шишкова               д. 72 «а»	1,1	1,1	1,0	1,04	1,0
4.ул. Нижняя               д. 73	1,05	1,1	0,9	1,04	1,0
5.ул. Артамонова            д. 38 «в»	1,1	1,05	1,0	1,04	1,0
6.ул. Моисеева д. 35	1,0	1,05	1,0	1,04	1,0

 

 

Продолжение таблицы 3.5.2

Квыс	Кмус	Кк	Стоимость 1кв.м., руб.	Эквивалентная стоимость, руб.
7	8	9	10	11
1,0	1,0	1,02	33000	36389
1,0	1,0	1,1	36000	45302
1,0	1,0	1,02	38000	48776
1,0	1,0	1,02	34000	37492
1,0	1,0	1,02	34800	42638

Рассчитаем эквивалентную  стоимость каждого объекта с  учетом полученных коэффициентов:

1. 33000 x 1,05 x 1,1 x 0,9 x 1,04 x 1 x 1 x 1 x 1,02 = 36389 руб.

2. 36000 x 1,1 x 1 x 1 x 1,04 x 1 x 1 x 1 x 1,1 = 45302 руб.

3. 38000 x 1,1 x 1,1 x 1 x 1,04 x 1 x 1 x 1 x 1,02 = 48776 руб.

4. 34000 x 1,05 x 1,1 x 0,9 x 1,04 x 1 x 1 x 1 x 1,02 = 37492 руб.

5. 34800 x 1,1 x 1,05 x 1 x 1,04 x 1 x 1 x 1 x 1,02 = 42638 руб.

Средняя арифметическая цена по пяти квартирам  -  42200 руб.

Умножив среднюю арифметическую стоимость по пяти квартирам на общую площадь оцениваемой квартиры и разделив на корректирующие коэффициенты для оцениваемой квартиры, получим реальную рыночную цену квартиры. 

42200 x 69,61 / (1 x 1,05 x 1 x 1,04 x 1 x 1 x 1 x 1,1) = 2445506

Таким образом, в результате оценки двухкомнатной квартиры по ул. Моисеева д.35 сравнительным методом было получено, что ее рыночная цена составляет 2445506 руб.

 

 

3.6 Сравнение результатов расчета цены жилой недвижимости. Выбор наиболее приемлемого метода расчета цены жилья для предприятия ОАО «Воронежстрой»

Для оценки объекта жилой  недвижимости - двухкомнатной квартиры, расположенной в Советском районе г. Воронежа – использовались:

- балловый метод, по  которому стоимость объекта составила  – 3076737 руб.;

- метод факторного анализа с помощью повышающих и понижающих коэффициентов, по которому стоимость объекта составила – 3203626 руб.;

- метод сравнения рыночных  аналогов, в соответствии с этим  методом стоимость объекта составила  – 2445506 руб.

Определение ликвидационной стоимости встречается в российской оценочной практике достаточно редко, что сказывается на низком уровне методологического обеспечения этого вида оценки. Единственным фактором, который влияет на величину ликвидационной стоимости и отличающий ее от рыночной, является фактор «вынужденности продажи», что характерно для нерыночных условий продажи недвижимости.

Таким образом, становится вполне очевидным, что для расчета ликвидационной стоимости в текущих российских условиях возможно применение следующего уравнения:

 

                                        С_лик = С_рын х (1 - К_вын)                                        (3.6.1)

 

где, С_лик - ликвидационная стоимость недвижимости; С_рын – средняя рыночная стоимость объекта; К_вын - корректировочная поправка на вынужденность продажи, при условии 0 < К_вын < 1.

Согласно приведенному уравнению, ликвидационная стоимость рассчитывается в два этапа. На первом этапе определяется рыночная стоимость исследуемого объекта недвижимости. На втором - рассчитывается величина корректировочной поправки на вынужденность продажи и внесения ее в значение рыночной стоимости, то есть рыночная стоимость корректируется на фактор "вынужденности продажи" (на нерыночные условия продажи). Если расчет рыночной стоимости недвижимости не вызывает сложностей, то определение корректировочной поправки на вынужденность продажи и ее математическое обоснование вызывает множество вопросов.     На практике принимают ее интуитивно в диапазоне от 0,1 до 0,3 (10 - 30% от рыночной стоимости). Так, в случае значения корректировочного коэффициента на уровне 10% ликвидационная стоимость объекта жилой недвижимости составит:

С_лик = 43495 руб. х (1 - 0,1) = 2724918 руб.

В случае значения корректировочного  коэффициента на уровне 30% ликвидационная стоимость объекта жилой недвижимости составит:

Слик = 43495 руб. х (1 - 0,3) = 2119381 руб.

Итак, в целом, можно сделать  вывод, что ликвидационная стоимость  объекта недвижимости составит от 70% до 90% его рыночной стоимости и будет колебаться в диапазоне от 2119381 руб. до 2724918 руб.

Таким образом, видно, что  цена квартиры в трех вариантах получилась разная. Чтобы определиться, какая цена наиболее точно отражает стоимость объекта, необходимо знать цель оценки, так как цель оценки обуславливает выбор определения стоимости.

В данном случае цель оценки – определение реальной рыночной стоимости объекта, при этом имея достаточно информации по ценам продаж аналогичных объектов то за стоимость квартиры следует принимать цифру,