Договор аренды

    В случае, когда за несвоевременный  возврат арендованного имущества  договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы сверх  неустойки (штрафная неустойка), если иное не предусмотрено договором.

    4. Поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, производить за свой счёт текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не предусмотрено законом или договором аренды¹⁷. Под текущим ремонтом понимается устранение недостатков имущества не связанное с заменой основных составных частей (деталей, узлов и так далее). Текущий в отличие от капитального ремонта не увеличивает стоимость арендованного имущества и не устраняет его износ. В то же время проведение текущего ремонта (как и капитального) делает невозможным или существенно затрудняет использование имущества по назначению.

    От  текущего ремонта следует отличать поддержание имущества в исправном  состоянии, то есть такое его обслуживание, которое позволяет использовать имущество в любой момент. Речь в этом случае идёт о физической исправности арендованного имущества, которую можно поддерживать без прекращения его использования по назначению. Поддержание вещи в исправном состоянии обусловлено внутренними, присущими самой вещи причинами. К примеру, арендованное транспортное средство необходимо регулярно заправлять топливом. Помимо проведения текущего ремонта и поддержания имущества в исправном состоянии арендатор обязан нести расходы по содержанию арендованного имущества. Эти расходы обусловлены внешними для вещи причинами. Они не связаны с устранением внутренних недостатков арендованного имущества или поддержанием его физической (технической) исправности, но без таких расходов эксплуатировать вещь невозможно. Например, арендатор должен оплачивать стоянку (парковку) арендованного автомобиля, страховать его и так далее.

    5. Без согласия арендодателя, не сдавать арендованное имущество в субаренду, не передавать свои права и обязанности по договору другом лицам (перенаём), не передавать имущество в безвозмездное пользование, а также не отдавать арендные права в залог и не вносить их в качестве взноса в уставной капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иным правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

    Все действия, которые перечислены выше, по существу, направлены на передачу другому  лицу не только прав, но и обязанностей арендатора. Передача обязанностей (или  какой-то их части) требует обязательного  согласия кредитора, в качестве которого здесь выступает арендодатель (п. 1 ст. 391 ГК РФ). К тому же следует отметить, что ему (арендодателю) вовсе не безразлично, кому имущество или права на него будут переданы.

    Согласие  арендодателя может быть выражено различными способами - прямо в договоре аренды, в дополнительном соглашении к нему, или в форме одностороннего действия (например, письменного разрешения). Арендодатель при даче такого согласия может определить объём передачи арендных прав и обязанностей.

    В случаях, указанных в пункте 2 статьи 615 ГК РФ, арендатору запрещено передавать свои права полностью или частично. Полная передача прав существует только при перенайме. В подобной ситуации, в отношения с арендодателем вступает новый арендатор, предыдущий же из данного обязательства выбывает и перестаёт нести перед арендодателем какую-либо ответственность.

    Частичная передача арендатором своих прав имеет место во всех остальных  случаях, причём объём передаваемых прав различен. Наименьший объём прав переходит к залогодержателю, который, по сути, приобретает лишь возможность распоряжаться арендными правами в случае неисполнения обеспеченного залогом обязательства. Наибольший объем прав получают хозяйственные общества (товарищества) и производственные кооперативы, которым арендные права передаются в виде вкладов (паевых взносов), поскольку все обязанности, вытекающие из договора аренды, сохраняются за вкладчиками арендаторами. Субаренда, как и безвозмездное пользование, занимает промежуточное положение, поскольку к субарендатору переходят определённые права арендатора, при этом субарендатор несёт перед арендатором обязанности. Однако в любом случае, кроме перенайма, ответственным остаётся арендатор.

    Впрочем, в перечень действий, которые арендатор  не может совершать без согласия арендодателя, вошли далеко не все случаи передачи арендатором имущества другому лицу. Например, не запрещено передавать вещь на хранение или в ремонт по договору подряда. Однако, на основании только что указанных договоров права на пользование вещью у хранителя (подрядчика) не возникает. Субаренда является наиболее распространённым случаем передачи третьему лицу арендных прав, поэтому её следует рассмотреть особо.

    В том случае, когда арендованное имущество  в какой-то части становиться  ненужным арендатору, то он может, с согласия арендодателя, передать его в субаренду (поднаём). При субаренде арендатор по отношению к субарендатору становиться арендодателем, сохраняя некоторый объём арендных прав и за собой. Неслучайно к договорам субаренды применяются правила аренды, если иное не установлено законом или иным правовым актом.

    Договор субаренды не может быть заключён на срок, превышающий срок договора аренды. В противном случае он в  соответствующей части будет  недействительным на основании статьи 168 ГК РФ. Это правило вытекает из общеправового принципа, согласно которому никто не может передать больше прав, чем имеет сам. Следовательно, субарендатор не может иметь большего объёма прав, чем арендатор. Например, если арендатору запрещено извлекать из вещи плоды (доходы), то он не может предоставить такого права субарендатору. При этом вовсе необязательно, чтобы и объём обязанностей, возлагаемых на субарендатора, был таким же, как у арендатора, или даже больше. Арендатор, к примеру, может принять на свой счёт большую часть арендной платы, подлежащей уплаты арендодателю.

    Субаренда следует судьбе аренды. Если договор  аренды, по основаниям, предусмотренным  ГК, ничтожен, то и договор субаренды  является ничтожным (п. 2 ст. 618 ГК РФ). Досрочное  прекращение договора аренды влечёт прекращение договора субаренды (п. 1 ст. 618 ГК РФ). Субарендатор в этом случае имеет право на заключение договора аренды на имущество, находившееся у него в пользовании, в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока на условиях, соответствующих условиям аренды.

    Расторжение договора аренды по соглашению сторон не влечет за собой прекращения договора субаренды.

    Автоматическое  прекращение договора субаренды  может иметь место в случаях, когда в этом договоре прямо оговорено, что он действует в пределах срока либо при условии действия договора аренды.

    При отсутствии таких условий в договоре субаренды, он может быть расторгнут по соглашению арендодателя по договору аренды и арендатора по договору субаренды, либо по требованию одной из сторон по решению арбитражного суда в случаях нарушения условий договора субарендатором. Арендодатель по договору субаренды не вправе ставить вопрос о расторжении этого договора, поскольку после расторжения договора он не является стороной договора.

    До  расторжения договора субаренды арендодатель не может сдавать уже арендованное имущество третьему лицу, и заключать с ним договор аренды. Если же арендодатель, не расторгнув в установленном порядке договор субаренды, заключил договор аренды с третьим лицом, который предъявляет к субарендатору требование о передаче ему имущества, или освобождении помещения, то такое требование не подлежит удовлетворению, так как такой договор аренды заключен с нарушением законодательства и является недействительным. Если арендодатель дал согласие на заключение арендатором договора субаренды, он тем самым "связал" себя. Досрочное прекращение договора аренды способно серьёзно нарушить права субарендатора без вины с его стороны. Поэтому законодателем предоставлена возможность субарендатору заключить договор аренды, но лишь на то имущество, которое находилось у него в пользовании по договору субаренды и на не истёкший срок. Что же касается условий, на которых должен быть заключён новый договор, то вполне логична отсылка к договору аренды, а не субаренды. Ведь последний может содержать более льготные условия, чем договор аренды. Поэтому будет несправедливым заставлять арендодателя соглашаться на те условия, которые определил не он сам.

    Порядок заключения субарендатором договора аренды на условиях указанных в пункте 1 статьи 618 ГК РФ, регламентируется статьями 445 и 446 ГК РФ. Впрочем, договором аренды могут быть установлены иные правила, чем те, которые указаны в пункте 1 статьи 618 ГК РФ. В частности, при досрочном расторжении договора аренды договоры субаренды могут прекращаться либо без заключения с арендодателем договора аренды, либо с заключением такового, но на условиях договора не аренды, а субаренды.

     Анализ  норм действующего законодательства и  характера отношений сторон при  аренде имущества позволяет сделать следующие выводы.

     Возникающие на основе договора аренды отношения, создающие у нанимателя право пользования имуществом, являются обязательственными. Вместе с тем для осуществления этого права в большинстве случаев необходима передача имущества арендатору, который в соответствии с законом на период действия договора аренды становится его законным владельцем. В этом случае арендатор является не только стороной обязательственных отношений, но и обладателем вещного права на объект аренды. Возможность возникновения вещного права из договора у лица, приобретающего титул владельца, но не являющегося собственником соответствующего имущества, предусмотрена законом (в частности, ст. 305 ГК РФ). Указанные права арендатора (обязательственное и вещное) взаимосвязаны, имеют общий источник (основание) возникновения (договор), но существуют как бы параллельно.¹⁸ Наделение арендатора правомочиями титульного владельца взятого внаем имущества (чужого имущества) – необходимое условие, гарантирующее беспрепятственное осуществление пользования этим имуществом, то есть достижение цели договора аренды. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    Глава 3. Виды договоров аренды 

    3.1. Договор проката.

    Термин "прокат" употреблялся ещё в  российском дореволюционном законодательстве. Правда, использовался он лишь в качестве одного из названий договора имущественного найма. Прокатом именовался обычно наём мебели, платья и так далее.

    В советский период появилась особая разновидность договора имущественного найма - бытовой прокат.

      В современной юридической литературе отмечается, что регулирование отношений бытового проката с помощью типовых договоров было обоснованным, "поскольку в качестве арендодателей по договору проката выступали только государственные юридические лица, и государство путём издания типовых договоров обеспечивало равные условия проката для всех потребителей".

    Пункт 1 статьи 626 даёт определение этого  договора: "По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование"¹⁹.

    В этом определении даны три специфические  черты договора проката, а именно:

    1. В качестве арендодателя указан  специальный субъект - предприниматель. Законодатель особо подчёркивает, что его деятельность должна быть постоянной, так как разовая сделка по сдаче движимого имущества договора проката не составляет. Иными словами, заключение договоров проката должно быть профессиональным занятием предпринимателя. Если юридическое лицо имеет специальную правоспособность, то занятие прокатом должно быть предусмотрено его учредительными документами;

    2. Предметом проката является движимое  имущество. К движимому имуществу относятся транспортные средства. Тем более, следует отметить, что параграф 3 главы 34 ГК РФ регулирует их аренду. Имущество, выданное в аренду, должно использоваться в потребительских целях, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства.

    3. Предмет проката передаётся во владение и пользование арендатору. Следовательно, арендодатель не может сохранить за собой право владения вещью.

    Договор проката является публичным договором. Публичным договором признается договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий  ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится.

    Коммерческая  организация не вправе оказывать  предпочтение одному лицу перед другим в отношении заключения публичного договора, кроме случаев, предусмотренных  законом или иными правовыми актами. Цена товаров, работ и услуг, а также иные условия публичного договора устанавливаются одинаковыми для всех потребителей, кроме случаев, когда законом и иными правовыми актами предоставляются льгот для отдельных категорий потребителей.

    Отказ коммерческой организации от заключения публичного договора при наличии возможности предоставить потребителю соответствующие товары, услуги, выполнить для него работы не допускается (ст. 426 ГК РФ).