Договор аренды

Российский  Государственный Социальный Университет

Филиал в г. Воронеже

Кафедра юридических  дисциплин

 

 

 

 

Курсовая работа

по дисциплине «Гражданское право»

на тему: «Договор аренды»

 

 

 

 

 

 

Выполнил: студентка 3 курса

юридического факультета

заочной формы обучения

Бабакишиева Э.Г.

Проверил: доц. Сиринько В.А.

 

 

 

 

 

 

 

Воронеж 2010

Оглавление

 

Введен    3 – 5

1. Общая характеристика  договора аренды    6 - 24

1.1 Понятие договора аренды и его форма  6 - 8   1.2 Субъектный состав договора аренды  9 - 10

1.3 Предмет договора аренды  11 – 12   1.4 Срок договора аренды  13 – 14

1.5 Содержание договора аренды   15 – 19

1.6 Арендная плата  20 - 21  1.7 Прекращение договора аренды   22 – 24

2. Отдельные виды договора аренды  25 - 40  2.1 Договор проката   25 - 27

2.2 Аренда транспортного средства   28 – 31

2.3 Аренда зданий и сооружений  32 - 34  2.4 Аренда предприятий   35 - 37

2.5 Финансовая аренда (лизинг)   38 - 40

Заключение   41 - 42

Литература   43

 

Введение

 

Актуальность темы данной работы является весьма значительной и злободневной в силу ряда причин.

Первое, о чем здесь  следует сказать, это недостаточная  разработанность данной тематики в  юридической литературе. Многие теоретические  вопросы изучения договоров аренды до сих пор не получили должного освещения и находятся в состоянии первичного исследования. По данной проблематике опубликовано не много литературы, но особенно обращает на себя внимание два обстоятельства: во-первых, данная тема вызывает больший интерес у специалистов по хозяйственному праву, которые представляют содержание тематики с несколько иной точки зрения, чем цивилисты; во-вторых, минимум внимания уделено теоретическим аспектам договора аренды на страницах периодических изданий.

Не менее важной представляется и практическая актуальность данной темы. Она определяется тем, что в настоящее время в сравнение с советскими временами резко повысилось значение арендных сделок. Распространение в Российской Федерации политических и экономических прав граждан, развитие демократии вообще, привело к существенной гражданской активизации населения. Это обусловило расширение объема заключения договоров аренды. Причем здесь следует отметить одну существенную деталь: расширение объема арендных сделок произошло за счет изменения назначения аренды, которая в наши дни выполняет функции стимулирования предпринимательской деятельности.

Основная цель исследования состоит в том, чтобы на основании  изучения общих положений сделать  гражданско-правовую характеристику рассматриваемого договора.

Для достижения цели будут решаться нижеследующие задачи:

1. определить понятие договора аренды;
2. рассмотреть основные элементы договора аренды;
3. раскрыть содержание договора аренды;
4. проанализировать основания и порядок прекращения договора аренды.

Объектом научного анализа настоящей работы являются договор аренды как теоретическая категория и как правовое явление социальной действительности.

Предметная направленность определяется выделением и изучением, в рамках заявленной темы, нормативно-правовых источников, судебной практики.

Методологической основой исследования является диалектический метод. В ходе исследования использовались обще – и частнонаучные, а также специальные методы познания.

Общими явились методы анализа и синтеза, индукции и  дедукции, наблюдения и сравнения. В качестве общенаучных методов, с помощью которых проводилось исследование, использовались метод структурного анализа, системный и исторический методы. В качестве частнонаучного метода выступил конкретно-социологический. К специальным методам, использовавшимся в работе, следует отнести формально-юридический метод, методы правового моделирования, различные способы толкования права.

Эмпирическая база исследования построена на нормативном материале  и судебной практике.

Нормативную основу составили: Конституция РФ,¹ федеральное законодательство, затрагивающее вопросы регулирования договора аренды. Судебная практика представлена решениями федеральных судов.

Научная новизна исследования заключается в том, что оно  представляет собой одну из попыток комплексного теоретико-правового анализа договора аренды как института гражданского права в свете последних изменений законодательства в данной области.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.Общая характеристика  договора аренды

 

1.1 Понятие  договора аренды и его форма

 

По договору аренды (имущественного найма) одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование² (п. 1 ст. 606 ГК РФ). В современном гражданском законодательстве понятия «аренда» и «имущественный наем» признаются тождественными. Соответственно субъекты арендных правоотношений можно назвать наемодателем, с одной стороны, и нанимателем – с другой. В договоре аренды это не является принципиальным.

Порядок заключения договора аренды имеет  несколько особенностей. Во-первых, допускается возможность проведения субъектами Федерации аукционов или конкурсов на право аренды здания или сооружения. При этом нежилое помещение должно принадлежать государству или муниципальному образованию. Договор аренды может быть заключен на торгах, на которых право аренды продается. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. Во-вторых, арендатор (наниматель) имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок после истечения первоначального срока договора (ст. 621).

В соответствии с нормами  ГК РФ договор аренды может быть заключен как в письменной, так  и в устной форме. Эту норму  можно считать условной, так как  п. 1 ст. 609 ГК РФ устанавливает, что договор аренды на срок не менее года должен быть заключен в письменной форме в обязательном порядке. Если хотя бы одна из сторон договора является юридическим лицом, то договор аренды заключается в письменной форме вне зависимости от срока, на который он заключается.

Для договора аренды зданий и сооружений обязательна письменная форма независимо от срока действия договора. Даже когда физические лица заключают договор аренды между собой, необходимо помнить норму п. 1 ст. 161 ГК РФ, обязывающую заключать в обычной письменной форме сделки граждан между собой на сумму, превышающую 10 МРОТ. Кроме того, договор аренды, в котором предусмотрена возможность выкупа арендуемого имущества арендатором, должен быть заключен в форме, установленной для договора купли-продажи такого имущества.

Это так называемые общие правила для всех видов договора аренды. Они должны исполняться всегда, если специальными нормами, регулирующими отдельные виды договора аренды, не предусмотрены иные требования к форме договора. В случае, когда письменная форма договора не предусмотрена договором, она всегда может быть установлена соглашением сторон. Так п. 2 ст. 626 ГК РФ представляет собой специальную норму, касающуюся обязательной письменной формы договора проката, п. 1 ст. 651 ГК РФ также устанавливает специальную норму об обязательной письменной форме договора при аренде зданий и сооружений, ст. 633 и ст. 643 ГК РФ закрепляют правило соблюдения письменной формы договора аренды с экипажем и без такового.

Существуют определенные условия, при соблюдении которых  договор аренды может заключаться в устной форме. Это незначительные сделки. Договор аренды заключается только между гражданами (физическими лицами), а срок договора не должен превышать одного года. Договор не должен являться по сути договором проката. Предметом договора не являются транспортные средства, здания, предприятия. Кроме того, письменная форм договора не установлена соглашением сторон. Арендная плата не должна превышать 10 МРОТ.

Таким образом, договор  аренды преимущественно заключается  в письменной форме. Он также будет считаться заключенным в письменной форме, если субъекты правоотношения осуществят обмен документами посредством почтовой, телеграфной, электронной или иной связи. Если сторона, которой было направлено письменное предложение заключить договор (оферта), совершит в определенный срок ответные действия (акцепт) по выполнению указанных в оферте условий договора, договор аренды будет считаться заключенным в письменной форме. Так, организации-арендодатели транспортных средств часто направляют предложения заключить с ними договор аренды транспортного средства, если в срок, указанный в предложении организация-арендодатель получит от арендатора ответ в виде перечисления ей определенной предложением денежной суммы в счет арендной платы, договор считается заключенным.

Несоблюдение простой  письменной формы договора аренды влечет за собой его недействительность только в том случае, если это  прямо предусмотрено в законе или соглашением сторон. Однако это  несоблюдение усложнит положение сторон в случае возникновения между ними спора.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.2 Субъектный  состав договора аренды

 

Стороны договора – арендодатель и арендатор. По общему правилу, и в роли арендодателя, и в роли арендатора могут выступать любые субъекты гражданского права, как физические, так и юридические лица, а среди последних – коммерческие и некоммерческие организации, а также государство, национально-государственные, административно-территориальные и муниципальные образования. Только в некоторых видах договора аренды в роли арендодателя или арендатора должны выступать специальные субъекты.

Арендодатель – это собственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК).

Сдача имущества в аренду – один из способов осуществления принадлежащего арендодателю права собственности, а именно, входящего в состав правомочия распоряжения имуществом. Что же касается обладателей иных вещных прав, то любое лицо, не являющееся собственником соответствующего имущества, должно иметь полномочия на сдачу этого имущества в аренду. Причем распорядительные полномочия должны быть основаны на законе или специальном волеизъявлении собственника³. В частности, в роли арендодателей от имени РФ обычно выступают комитеты по управлению государственным имуществом. Их полномочия основаны на законе. Если же полномочие из закона не вытекает, арендодатель должен иметь специальное уполномочие⁴ собственника сдавать чужое имущество в аренду от своего имени. В частности, такое полномочие может вытекать из договора комиссии.

Арендатор – это лицо, заинтересованное  в получении  имущества в пользование. Никаких  специальных требований к нему закон, по общему правилу, не предъявляет.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.3 Предмет  договора аренды

 

Объектами аренды могут  быть не все вещи. Гражданское законодательство четко характеризует объекты как непотребляемые вещи, т.е. те вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. Таковой может являться как движимая, так и недвижимая индивидуально определенная вещь. Согласно ст. 607 ГК РФ основные объекты договоры аренды – это земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства, инвентарь, инструмент и другие непотребляемые вещи. Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. Так, оружие может сдаваться в аренду только при наличии специального разрешения у сторон. Аренда природных объектов должна осуществляться с учетом положений специальных законов. Природные объекты арендуются при наличии специальных лицензий у арендаторов.

В договоре аренды должны быть указаны  данные, позволяющие определенно  установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Если данные об объекте отсутствуют, то условие об объекте считается несогласованным, и такой договор не считается заключенным. Денежные средства, равно как и имущественные права, не могут выступать объектом арендных правоотношений.

Из определения договора аренды следует, что основной задачей арендодателя является передача имущества. Норма  п. 1 ст. 611 ГК РФ конкретизирует это положение, устанавливая, что имущество должно быть предоставлено арендатору «в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества». Это означает, что если какие-либо принадлежности и документы переданы не были, а без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что бы вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора. Все это можно потребовать в принудительном порядке, т.е. через суд.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.4 Срок договора  аренды

 

Одним из существенных условий  договора аренды является срок. Как  правило, договор аренды заключается  на срок, определенный сторонами договора (ст. 610 ГК РФ). Если срок договора аренды в договоре не указан, то договор считается заключенным на неопределенный срок. Каждая сторона имеет право отказаться от исполнения условий договора и тем самым расторгнуть его, предупредив об отказе другую сторону в установленные гражданским законодательством сроки. Подобный срок для движимых вещей составляет минимум один месяц, для недвижимых вещей – три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.