Договор аренды

В начале вступления в  правоотношения подобного характера  арендодатель, приобретая имущество  для арендатора, должен уведомить  продавца о том, что имущество предназначено для передачи его в аренду определенному лицу. Это требование императивно: продавец должен знать о возлагающейся на него ответственности. Что же касается риска случайной гибели имущества или его случайной порчи, то он переходит к арендатору в момент передачи ему арендованного имущества. Однако договором финансовой аренды может быть предусмотрено иное.

Договор финансовой аренды может быть долгосрочным (срок –  более 3 лет), среднесрочным (от 1,5 до 3 лет) и краткосрочным (до 1,5 лет).

Законодательством предусмотрены следующие виды лизинга:

1. Финансовый – предмет договора выбирает лизингополучатель, а покупает его лизингодатель; по истечении срока договора предмет лизинга переходит в собственность лизингополучателя.
2. Оперативный – предмет договора финансовой аренды при его покупке выбирает лизингодатель, право собственности у лизингополучателя не возникает, уступка им своих прав третьему лицу не допускается.
3. Возвратный – собственник имущества продает его лизинговой компании на условии, что последняя будет сдавать его в аренду только ему.

Заключение

Таким образом, все правовые отношения, возникающие в процессе реализации договора аренды, относятся главным  образом к отношениям пользования (извлечения полезных свойств) имуществом. За редким исключением договор содержит нормы, закрепляющие право арендатора на переход арендованного ранее имущества в собственность.

Цель договора аренды – обеспечить передачу имущества во временное  пользование. В этом заинтересованы обе стороны договора. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно либо не имеет возможности или желания приобрести его в собственность (например, высокой продажной цены). Арендодателю же передаваемое имущество не нужно или он преследует цель извлечения прибыли из его передачи во временное пользование другому лицу. Отказываясь от права пользования вещью, арендодатель передает его арендатору на возмездной основе. Последний признак позволяет отличать аренду от безвозмездного пользования имуществом (ссуды). Арендодатель, оставаясь собственником нанятого имущества, сохраняет право распоряжения им. Он может произвести его отчуждение или изъять его из владения и пользования арендатора в случаях и порядке, предусмотренных законом или договором.

Охарактеризовать договор  аренды можно следующим образом: консенсуальный, взаимный, возмездный. Консенсуальный этот договор потому, что считается заключенным с момента достижения согласия между сторонами. Согласием считается подписание договора. Этим договор аренды отличается от реальных договоров (например, договора дарения), которые под моментом своего заключения подразумевают реальную передачу вещи. Взаимным этот договор классифицируется потому, что стороны обладают взаимными правами и обязанностями. Договор аренды также признается возмездным, так как одной из основных обязанностей арендатора признается своевременное внесение арендной платы за пользование имуществом.

Основным источником норм, регулирующих договор аренды в России, является ГК РФ. Глава 34 Кодекса закрепляет общие  положения об аренде (ст.606-625) и специальные нормы отдельных видов договоров аренды (ст.626-670). В ГК РФ предусмотрено только пять видов договоров аренды: прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий и финансовая аренда (лизинг). Фактически же их можно выделить гораздо больше, и зачастую на практике субъекты оформляют арендные правоотношения различными договорами.

Договор аренды отнесен к числу  гражданско-правовых договоров, носящих  диспозитивный характер. Однако это  не означает, что стороны должны халатно относиться к составлению  и процессу реализации договора аренды. Судебная практика показывает, что  любая нечеткая формулировка условия договора влечет за собой его возможное двоякое толкование. Именно для этого некоторые общие положения о договоре аренды носят императивный характер (срок договора проката, обязательная письменная форма договора для юридических лиц).

Библиографический список

Правовые акты:

1. Конституция Российской Федерации от 12.12.1993.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации части 1,2, 3 и 4. – М.: Издательство «Омега-Л», 2008. – 665 с. – (Кодексы Российской Федерации).
3. Федеральный закон от 29 октября 1998 г. N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)".
4. Федеральный закон от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Научная литература:

5. Гражданское право. Учебник. Часть II / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. – М.: «ПРОСПЕКТ», 1997. – 784 с.
6. Калачова С.А. Арендные сделки. - М.: Приор, 1996. – 344 С.
7. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (учебно-практический). Часть первая, вторая, третья, четвертая – 2-е изд., перераб. И доп./С.С. Алексеев, А.С. Васильев, В.В. Годофаев; под ред. С.А. Степанова. – М. : Проспект; Екатеринбург: Институт частного права, 2009. – 1504 с.
8. Литовкин В.Н. Аренда зданий и сооружений // Адвокат. - 2007. - №3. - С. 16-25.
9. Оглоблина О.М. Аренда и купля-продажа недвижимости: практическое пособие - М.: Юринформцентр, Издание г-на Тихомирова М.Ю., 2003
10. Осипова Ю. Гражданско-правовая природа аренды // Право и жизнь. – 2006. - №11. – С. 40-49.
11. Савкин С.Ф. Споры, возникающие из правоотношений собственности и аренды. // Государство и право. - 2007. - №2. – С. 89-94.

¹ Конституция Российской Федерации (с изм. от 14.10.2005) // РГ от 25.12.1993, № 237, СЗ РФ от 17.10.2005, № 42, ст. 4212.

²  То, что в ч. 1 ст. 606 ГК указывается не только временное пользование, но также и на владение имуществом, не может изменить цели договора, поскольку далеко не всякий арендатор может быть признан владельцем, пользователем же он будет всегда.

³  В соответствии со ст. 295 ГК субъект права хозяйственного ведения не вправе сдавать недвижимое имущество в аренду без согласия (разрешения) собственника. Это правило тем более действует в отношении казенных предприятий, за которыми имущество закрепляется на праве оперативного управления (п. 1 ст. 297 ГК). Что касается учреждений, то они вообще не вправе распоряжаться закрепленными за ними имуществом и имуществом, приобретенным за счет сметных ассигнований.

⁴  В данном случае речь должна идти о полномочии особого рода, а именно, о полномочии сдавать имущество в аренду от своего имени, а не от имени собственника, как это было при классическом гражданско-правовом представительстве, при котором в роли арендодателя должен выступать сам собственник, т.е. представляемый, а не представитель.

⁵  Так максимальный срок для договора проката составляет 1 год (ст. 627 ГК РФ). Если при заключении договора проката в самом договоре не указан срок, на который он заключается (т.е. срок является неопределенным), и стороны не отказались от договора до истечении одного года (предельно возможного срока), договор по истечении предельного срока прекращается.

⁶  Понятие существенного нарушения условий договора дано в п. 2 ст. 450 ГК. Об определении назначения имущества §2 настоящей главы. Что же касается существенного нарушения назначения имущества, то под ним следует понимать такое изменение назначения, которое влечет за собой существенное нарушение условий договора в смысле п. 2 ст. 450ГК.