Договор аренды

Задача 1:

Одно акционерное  общество передало в пользование  фермеру два нежилых помещения  в здании дирекции, однако договор  аренды сроком на девять месяцев был  подписан только через шесть месяцев  после фактической передачи помещений. Ссылаясь на то, что договорные отношения  между АО и фермером возникли только со дня подписания договора, фермер начал платить за аренду помещений лишь с момента подписания договора, а за предыдущие шесть месяцев платить отказался. 
При рассмотрении спора о взыскании арендной платы в арбитражном суде фермер заявил, что арендная плата в заключенном договоре была установлена с учетом того, что он не будет платить за первые шесть месяцев аренды. В свою очередь, птицефабрика предоставила документы, подтверждающие использование фермером помещений в течение спорных шести месяцев (договор на охрану имущества, находившегося в указанных помещениях, заключенный фермером с одним из охранных предприятий). 
Какое решение в данном случае должен вынести суд?

Решение:

Стороны могут  предусмотреть, что условия договора аренды применяются к отношениям, возникшим до его заключения (п. 2 ст. 425 ГК РФ).  
Это условие может быть необходимо, если фактически арендные отношения возникли до заключения договора и стороны пожелают оформить их в письменной форме, определив условия пользования в договоре. Только при наличии данного условия стороны будут вправе применять условия договора к ранее сложившимся отношениям. В этом случае арендатор будет обязан внести арендную плату, установленную договором, за фактическое пользование имуществом до заключения договора.  
Внимание! Рассматриваемое условие не означает, что обязанности сторон по исполнению договора возникают раньше заключения договора (п. 1 ст. 425 ГК РФ). Период фактически сложившихся арендных отношений до заключения договора не входит в срок действия договора, который начинает течь с момента его заключения (п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59). В связи с этим стороны не вправе применять друг к другу меры ответственности (требовать возмещения убытков, взыскания договорной неустойки и пр.) за период, до заключению договора (п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).  
В качестве согласования условия о применении договора аренды к отношениям, возникшим до его заключения, может рассматриваться указание в договоре даты начала срока аренды, которая наступила ранее даты заключения договора (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 20.04.2009 по делу N А43-27308/2007-41-726). Такой датой может быть дата фактической передачи имущества, указанная в акте приема-передачи или ином документе о передаче имущества арендатору. Однако если доказательств передачи имущества в указанную дату отсутствуют, арендодатель не сможет потребовать от арендатора арендной платы за указанный период.  
Если применение условий договора аренды к отношениям, возникшим до его заключения, не согласовано.  
В этом случае стороны не вправе требовать выполнения обязательств по ранее возникшим арендным отношениям в соответствии с условиями заключенного договора. В частности, арендодатель не вправе потребовать от арендатора внесения арендной платы в размере, указанном в договоре.

Задача 2:

  По договору проката предприниматель  Бовин, осуществляющий сдачу

имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельно-

сти, предоставил Рабиновичу телевизор за ежемесячную арендную плату во

временное владение и пользование сроком на один год. Через восемь меся-

цев у телевизора на экране пропало изображение. 14 мая Рабинович потре-

бовал от Бовина исправить телевизор или заменить его другим, исправным.

Бовин согласился, но медлил с принятием  окончательного решения. 31 мая

Рабинович письменно предупредил Бовина о  том, что он отказывается от до-

говора  проката телевизора, и за период с 14 мая до возврата телевизора не

будет вносить арендную плату.

1.    В течение, какого срока Бовин  обязан был отремонтировать передан-

ный Рабиновичу по договору проката телевизор или заменить его другим,

исправным?

2.    За сколько дней Рабинович  обязан предупредить Бовина о  своем наме-

рении отказаться от договора проката телевизора?

3.    Вправе ли Рабинович не платить  арендную плату за сломанный  теле-

визор с 14 мая до момента его возврата Бовину?

Решение:

• После получения такого уведомления арендодатель обязан в десятидневный срок по своему выбору либо устранить недостатки на месте (например, произвести ремонт), либо заменить данную вещь аналогичной вещью, находящейся в пригодном для использования состоянии. Для выполнения этих действий в ГК РФ установлен десятидневный срок. Договором может быть определен более короткий срок, однако установление более длительного срока в договоре не допускается. Неисполнение арендодателем обязанности исправить недостатки на месте или заменить имущество исправным позволяет арендатору согласно ст. 616 ГК РФ произвести капитальный ремонт, вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, либо потребовать соответственного уменьшения арендной платы.
• Арендатор вправе отказаться от договора проката в любое время, письменно предупредив о своем намерении арендодателя не менее чем за 10 дней (п. 3 ст. 627 ГК).
• При досрочном расторжении договора внесенная арендная плата

возвращается  арендатору в соответствующей части, которая исчисляется со

дня, следующего за днем фактического возврата имущества.

В соответствии с п. 4 ст. 614 ГК арендатор  вправе требовать

соответственно  уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за

которые он не отвечает, существенно ухудшились условия пользования,

предусмотренные договором. Поэтому арендная плата за время устранения

недостатков не должна взиматься (за исключением  случаев, когда недостатки

возникли  по вине арендатора).