Договор аренды

ВВЕДЕНИЕ…………………………………………………………………………. 3

ГЛАВА 1 ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА………………………......5

1.1. Правовое регулирование договора ………………………………………… 5                                          1.2. Понятие и условия договора……….………………………………………….11

ГЛАВА 2 СОДЕРЖАНИЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА…………………………………14

2.1. Права и обязанности арендатора…………………………………………. 15

2.2. Права и обязанности арендодателя………………………………………....20

ЗАКЛЮЧЕНИЕ…………………………………………………………………….22

СПИСОК ИСТОЧНИКОВ.................................................................................24  

Приложения………………………………………………………………………25

Введение

В современном обществе практически  не возможно встретить человека, который ни разу не заключал какого либо договора. В данной работе речь пойдет об одном из древнейших договорах договоре аренды.  Договор аренды один из классических договоров, чья история насчитывает многие тысячелетия. Первые, хотя и фрагментарные, упоминания об аренде содержались в актах Древнего Вавилона и Египта.        Договорные отношения по поводу аренды – выдвигаются на первый план в хозяйственном обороте, в виду того, что договор аренды позволяет достичь баланса между интересами арендодателя и арендатора. Сохраняя целевое использование имущества, и извлекая из него прибыль, арендодатель сохраняет данный объект в своей собственности. В то же время широкие права арендатора предоставляют последнему большие возможности использования этого объекта в имущественном обороте.        Актуальность рассмотрения договора аренды подтверждается следующими обстоятельствами.         Во-первых, представляет важность выделение характерных признаков договора аренды, его существенных условий. Так, на практике зачастую происходит смешение договора аренды с иными гражданско-правовыми договорами, в частности с договором безвозмездного пользования.   Во-вторых, как отмечают отдельные исследователи, нельзя утверждать, что с принятием нового Гражданского кодекса Россия получила единое и непротиворечивое гражданское законодательство, свободное от многочисленных наслоений, присущих законодательству советского периода. Так, например, как отмечает Макарьева В., в связи с неоднозначностью трактовки нормативных документов по аренде и арендным обязательствам возникают многочисленные разногласия между налогоплательщиками и налоговыми органами, арендодателями и арендаторами.    Если обратиться к нормативным актам, регулирующим арендные правоотношения, то в их числе, наряду с собственно законодательными актами, окажутся документы многочисленных исполнительных органов различного уровня, включая местные органы управления. Более того, законотворчество продолжается - на уровне, как Федерации, так и ее субъектов. Это осложняет правовое регулирование договора аренды, вызывает множество противоречий на улице.             В-третьих, вызывает интерес анализ совокупности источников, регулирующих арендные отношения, которая выглядит достаточно пестро. И в этой связи возникает немало проблем. Одной из наиболее актуальных, на наш взгляд, является проблема соответствия законодательства субъектов Федерации федеральному законодательству.         В четвертых, большое значение имеет рассмотрение накопившейся судебно-арбитражной практики, тем более что Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ подготовил "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".          Данная работа преследует цель проведения сравнительной характеристик договоров аренды. Во исполнение названной цели, считаем необходимым достижение следующих задач:

-рассмотреть общие положения  договоров аренды: понятие договора  аренды, его существенные условия;

-рассмотреть правовое регулирование  договора;

-изучить права и обязанности  сторон;

Глава 1. Общая характеристика договора.

1.1.Прававое регулирование договора.

Аренда является одним из традиционных видов гражданско-правовых договоров.¹            

Сдача вещи в аренду является одним из проявлений правомочия собственника по распоряжению принадлежащим ему  имуществом. Правомочия владения и  пользования передаются собственником  арендатору.  Арендодатель удовлетворяет свои интересы собственника взиманием арендной платы. Арендатор, помимо извлечения полезных свойств из арендованного имущества, получает право собственности на плоды, продукцию и доходы, полученные в результате использования имущества.²    Поскольку права и обязанности по договору аренды возникают у обеих сторон, он относится к двухсторонним; данный договор является также консенсуальным, т.е. устанавливающим между сторонами обязательственные отношения с момента ими соглашения (оформления договора).    По общему правилу, имущество передается арендатору в его владение и пользование. Но с развитием гражданско-правовых отношений, охватывающих новые области экономического партнерства, стала возможной аренда, при которой имущество предоставляется арендатору только в пользование. Простая письменная форма договора. Требуется: 1) если срок договора, заключенного гражданами, превышает один год; 2) независимо от срока, если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо. Договор аренды недвижимости подлежит, по общему правилу, государственной регистрации. Если в договоре аренды есть условие о выкупе арендованного имущества, договор заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.³         Форма договора аренды зависит от того, кто является его сторонами, и срока, на который он заключается. В письменной форме должен заключаться договор аренды, заключенный на срок свыше 1 года. Если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, письменная форма обязательна независимо от срока договора. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (например, в случае аренды земельного участка, а также здания, сооружения договор не подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок менее 1 года).        Срок договора аренды определяется соглашением сторон. При отсутствии в договоре аренды условия о сроке он считается заключенным на неопределенный срок. В последнем случае каждая из сторон имеет право в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимости - за три месяца.    Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды (например, для договора проката - 1 год), а также для отдельных видов имущества (например, участки лесного фонда могут предоставляться в аренду на срок до 49 лет). Если договор аренды заключен на срок, который превышает установленный законом предельный срок, он считается заключенным на срок, равный предельному. Таким образом, отношения сторон носят длящийся характер. Права арендатора обременяют арендованное имущество. При переходе права собственности (права хозяйственного ведения, оперативного управления) к другому лицу право аренды следует за вещью: арендное обязательство не прекращается, а новый собственник занимает место арендодателя, он не вправе требовать изменения или расторжения договора иначе, чем по основаниям, предусмотренным законом или договором.⁴       Земля и другие природные объекты, находящиеся в публичной собственности, могут передаваться в аренду органами публичной власти, указанными в природоохранном законодательстве. Арендодателями земельных участков, находящихся в публичной собственности, являются их собственники в лице соответствующих государственных и муниципальных органов (ст. 125 ГК). При аренде участков лесного фонда в качестве арендодателей выступают лесхозы федерального органа исполнительной власти в области лесного хозяйства или осуществляющая ведение лесного хозяйства организация органа исполнительной власти субъекта РФ (ст. 31 ЛК)       Виды арендных отношений отличаются большим многообразием. Если руководствоваться терминологией закона, то это многообразие отражается в отдельных видах аренды и аренде отдельных видов имущества (ст. 625 ГК). Данное многообразие получило закрепление и в структуре гл. 34 ГК, посвященной регламентации аренды. В ней первый параграф содержит нормы, составляющие общие положения об аренде, остальные пять параграфов включают в себя нормы, регулирующие прокат, аренду транспортных средств, аренду зданий и сооружений, аренду предприятий, финансовую аренду (лизинг). Все случаи аренды имущества, не подпадающие под действие норм о прокате, аренде транспортных средств, аренде зданий и сооружений, аренде предприятий, финансовой аренде (лизинге), регулируются нормами общих положений об аренде. В свою очередь нормы § 1 гл. 34 ГК применяются к прокату, аренде транспортных средств, аренде зданий и сооружений, аренде предприятий, финансовой аренде (лизинге) субсидиарно, в тех случаях, когда иное не установлено специальными правилами об этих договорах.

К самостоятельным видам  аренды следует отнести аренду земельных  участков и аренду участков лесного  фонда. Земельное и лесное законодательство закрепили с учетом особенностей предмета аренды особый круг прав и  обязанностей сторон, своеобразный порядок  их осуществления и исполнения. Общие положения об аренде, предусмотренные нормами § 1 гл. 34 ГК, применяются к договорам аренды земельных участков и аренды участков лесного фонда лишь в тех случаях, когда иное не установлено земельным и лесным законодательством⁵           1) По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование движимое имущество с использованием его, как правило, для потребительских целей.   Договор проката является публичным договором. Форма договора - простая письменная. Для проката установлен максимальный срок - договор заключается на срок до одного года.      Арендная плата по договору проката устанавливается исключительно в денежной форме в виде платежей, зафиксированных в твердой сумме. Взыскание задолженности производится в бесспорном порядке на основании исполнительной надписи нотариуса.      Обязанность производить капитальный и текущий ремонт лежит всегда на арендодателе. Сдача арендатором взятого в прокат имущества в поднаем, его перенаем и т.д. не допускаются. Арендатор всегда вправе отказаться от договора проката, предупредив об этом арендодателя не менее чем за 10 дней. 2) По договору аренды транспортного средства арендодатель предоставляет арендатору за плату транспортное средство во временное владение и пользование с оказанием своими силами услуг по управлению им и по его технической эксплуатации (аренда транспортного средства с экипажем) или без оказания этих услуг (аренда транспортного средства без экипажа). Форма договора - всегда простая письменная. Договор не подлежит государственной регистрации даже в том случае, если арендуется транспортное средство, отнесенное законом к недвижимости (воздушные и морские суда). Положения о возобновлении аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок не применяются.         Очевидно, что при аренде с экипажем арендатор будет являться во многом номинальным владельцем - фактическое влияние на работу и состояние транспортного средства будет оказывать его экипаж (т.е. фактически арендодатель). Этим объясняются особенности распределения рисков по договору. Так, при аренде с экипажем ответственность за вред, причиненный транспортным средством, несет собственник-арендодатель, а при аренде без экипажа - арендатор.           3) По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование здание или сооружение либо нежилое помещение в них с предоставлением права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.     Договор заключается только в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этой разновидности простой письменной формы влечет недействительность договора. Договор подлежит государственной регистрации только тогда, когда он заключен на срок не менее одного года, и в таком случае считается заключенным с момента государственной регистрации.    Передача арендованного имущества арендатору включает в себя фактический и формальный момент. Фактическая передача означает предоставление арендатору здания или сооружения во владение и (или) пользование (допуск его в арендуемые помещения). Формальный момент заключается в подписании обеими сторонами передаточного акта. Возврат арендованного имущества по окончании договора осуществляется в том же порядке (освобождение арендатором помещений и подписание передаточного акта).              В договоре непременно должен быть предусмотрен согласованный сторонами размер арендной платы, иначе договор будет считаться незаключенным.           Право пользования земельным участком, который занят арендованной недвижимостью и необходим для ее использования, передается арендатору недвижимости автоматически, даже без специального упоминания об этом в условиях договора аренды, а установленная арендная плата включает в себя и плату за пользование земельным участком, если только она отдельно не оговорена.            Если арендодатель является только собственником зданий и сооружений, но не земли, на которой расположена его недвижимость, аренда недвижимости по общему правилу допускается без согласия собственника земли.   4) По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности.    Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этой формы влечет недействительность договора. Договор, независимо от его срока, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.           Передача предприятия арендатору помимо передачи материальных ценностей может включать в себя уступку права требования, перевод долга и т.д. Передача прав владения и пользования находящимися в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами. Не входят в состав предприятия права арендодателя, полученные им на основании лицензии на занятие определенной деятельностью.  Предприятие как имущественный комплекс имеет целевой характер, а это предполагает большую свободу владельца в определении состава предприятия как имущественного комплекса. Права арендатора предприятия существенно шире прав арендатора иного имущества. Если в договоре нет прямого запрета, арендатор может без согласия арендодателя распоряжаться всем имуществом, входящим в состав предприятия, за исключением земли и других природных ресурсов. Существенное ограничение этого права: действия арендатора не могут повлечь уменьшения стоимости всего предприятия. На тех же условиях арендатор вправе производить реконструкцию, расширение, техническое перевооружение предприятия и, соответственно, имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, независимо от разрешения арендодателя на производство таких улучшений.   Правила об ответственности арендатора и арендодателя перед кредитором, о самих правах кредитора по обязательствам, включенным в состав предприятия, практически идентичны правилам, установленным для продажи предприятия, за исключением того, что кредитору не дано правомочий требовать признания договора аренды недействительным полностью или в соответствующей части.          5) По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей.  Риск случайной гибели арендованного имущества переходит к арендатору с момента передачи ему имущества, если иное не предусмотрено договором.           Арендатор имеет права и несет обязанности покупателя арендованного имущества.⁶           

1.2. Понятие и условие договора.

 Аренда(лат.arrendare- отдавать взаймы) представляет собой основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование землей, иными природными ресурсами, предприятиями (объединениями) и другими имущественными комплексами, а также иным имуществом, необходимым арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной или иной деятельности.⁷            По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 
Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.⁸         Существенным условием договора аренды является предмет, которым выступают индивидуально-определенные не потребляемые вещи.   Важное значение имеет срок аренды, который может определяться в нескольких вариантах:

1) Срок определяется в  договоре - в этом случае досрочное  прекращение договора возможно  или по соглашению сторон, или  судом на условиях досрочного  расторжения договора по требованию  одной из сторон.

2) Если срок аренды  в договоре не определен, договор  считается заключенным на неопределенный  срок - в этом случае любая из  сторон вправе в любое время  без объяснения мотивов отказаться  от договора, предупредив об этом  другую сторону за один месяц,  а при аренде недвижимости - за  три месяца.

3) Если по истечении  установленного сторонами срока  арендатор продолжает пользоваться  арендованным имуществом при  отсутствии возражений со стороны  арендодателя, договор считается  возобновленным на тех же условиях  на неопределенный срок. Законом могут быть установлены предельные сроки аренды.         Важным условием договора является условие об арендной плате. Арендная плата может устанавливаться сторонами в различных формах: денежной, натуральной, путем предоставления арендатором определенных услуг и т.д. Если арендная плата установлена в не денежной форме, договор является смешанным.           В общих нормах о договоре аренды отсутствует указание на то, что при отсутствии условия об арендной плате договор считается незаключенным, следовательно, арендная плата в этом случае взыскивается по ставкам, обычно применяемым при аренде аналогичного имущества (то же относится к порядку, условиям и срокам внесения платы).       Судебная практика выработала положение, по которому досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы. В то же время арендодатель вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему имущества.     В большинстве случаев, кроме права пользования, арендатор приобретает право владения арендованным имуществом, что является основой вещной защиты прав арендатора (в т.ч. и против собственника).⁹

Глава 2. Содержание обязательства.

Договор аренды может порождать  различного рода правоотношения - как  обязательственного, так и вещного  характера. При аренде определенные правоотношения складываются, во-первых, между арендодателем и арендатором, во-вторых, между арендатором и  третьими лицами. В первом случае арендодатель (собственник имущества), предоставив  имущество в аренду, сохраняет  на него право собственности (то есть имеет место вещное правоотношение), но также в рамках заключенного договора возникает и обязательственное  правоотношение, определяющее права  и обязанности договорившихся сторон. Во втором случае между арендатором  и третьими лицами складывается сложное (вещно-обязательственное) правоотношение: например, арендатор может сдать  арендованное имущество в субаренду, выступая в качестве законного владельца  данного имущества (вещное право), и  приобрести при этом определенные права  и обязанности по отношению к  субарендатору (обязательственное  право). Права третьих лиц на сдаваемое  в аренду имущество могут быть достаточно широкими по объему. В ряде случаев арендатор, знающий о  правах третьих лиц, никогда не заключил бы договор аренды. Поэтому соблюдение арендодателем обязанности уведомить  арендатора о правах третьих лиц  необходимо для того, чтобы обеспечить спокойное пользование арендованным имуществом.     Важной стороной договора аренды является его содержание, где раскрываются права и обязанности сторон.      Прежде всего, это касается сдаваемого в аренду имущества, которое должно соответствовать условиям договора аренды и своему назначению. Состояние имущества, сдаваемого в аренду определяется договором. Если этого не сделано, то состояние имущества определяется его назначением. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами: техническим паспортом, сертификатом качества и т.д. Оно должно быть передано в аренду в установленный срок, который указывается в договоре. На протяжении всего срока аренды арендодатель обязан обеспечить надлежащее состояние имущества. Он не отвечает за те недостатки, которые оговорены при заключении договора, известны арендатору заранее, должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.¹⁰

2.1 Права и обязанности арендатора.

Арендатор (наниматель)(устар.: лесси, посессор, посессионер, рентер, тенант) — физическое или юридическое лицо, заключившее с собственником какого-либо имущества (или уполномоченным им лицом) договор аренды(имущественного найма) и получившее во временное владение и пользование (либо только пользование) такое имущество. Юридически термин «наниматель» равнозначен термину «арендатор», однако на практике в подавляющем большинстве случаев предпочтение отдаётся последнему. Для отдельных видов договоров аренды правоприменительной практикой выработаны специальные термины для обозначения лица, получающего имущество во временное пользование. Так например, арендатор по договору финансовой аренды в правоприменительных документах и профессиональном языке называется «лизингополучатель».  В устойчивую практику вошло использование по отношению к лицу, получившему имущество во временное владение и пользование не от собственника от арендующего его лица (субаренда), закреплённого законодательством термина «субарендатор» («поднаниматель»). ¹¹При передаче имущества субарендатором в последующую аренду в редких случаях используется термин «субсубарендатор».