Договор аренды

                  Частное негосударственное образовательное учреждение

Среднего профессионального  образования

« Череповецкий юридический  техникум »

 

 

 

Курсовая работа

 

Дисциплина: «Гражданское право»

 

Тема: «Договор аренды».

 

 

 

 

 

Выполнил студент группы №  50                     Тимошин Александр Сергеевич

 

Вариант № 29

 

 

Руководитель: Невзорова Алёна Владимировна

 

 

 

 

 

 

 

 

 

г. Череповец

2011 г.

Содержание

 

Введение……………………………………………………………………….…3 

1.Общая характеристика  договора аренды………………………………….…5

1.1.Понятие договора аренды…………………………………………………..5

1.2.Субъектный состав договора  аренды……………………………….……...7

1.3. Срок договора аренды…………………………………………….…….….8

1.4.Содержание договора  аренды……………………………………...…..….9

1.5. Прекращение договора  аренды……………………………………..........14

2. Отдельные виды договоров  аренды……………………………………......18

2.1 Договор проката……………………………………………………......…18

2.2 Договор аренды транспортных  средств……………………………..….20

2.3 Договор аренды зданий  и сооружений……………………………....….22

2.4 Аренда предприятий……………………………………………………...24

2.5 Договор финансовой аренды (лизинг)………………………………..…26

Заключение……………………………………………………………………..29

Список использованной литературы……………………………………..….31

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

     Договор аренды один из классических договоров, чья история насчитывает многие тысячелетия. Первые, хотя и фрагментарные, упоминания об аренде содержались в актах Древнего Вавилона и Египта. Но уже римское право придало договору найма вещей современную форму. Особенность римского подхода состояла в том, что смена собственника вещи влекла прекращение договора ее аренды. Соответственно право пользования арендатора не следовало за вещью и не пользовалось вещно-правовой защитой. В дальнейшем в Европе изменялись лишь некоторые детали правового регулирования аренды, в частности, за счет заимствования конструкций из вещного права, но основы оставались без изменения.

   Актуальность темы работы является весьма значительной и злободневной в силу ряда причин. Первое, о чем здесь следует сказать, это недостаточная разработанность данной тематики в юридической литературе. Многие теоретические вопросы изучения договоров аренды до сих пор не получили должного освещения и находятся в состоянии первичного исследования. По нашей проблематике опубликовано не много литературы, но особенно следует обратить внимание на два обстоятельства: во-первых, эта тема вызывает больший интерес у специалистов по хозяйственному праву, которые представляют содержание тематики с несколько иной точки зрения, чем цивилисты; во-вторых, минимум внимания уделено теоретическим аспектам договора аренды на страницах периодических изданий.

   Не менее важной нам представляется и практическая актуальность данной темы. Она определяется тем, что в настоящее время в сравнение с советскими временами резко повысилось значение арендных сделок. Распространение в Российской Федерации политических и экономических прав граждан, развитие демократии вообще, привело к существенной гражданской активизации населения. Это обусловило расширение объема заключения договоров аренды. Причем здесь следует отметить одну существенную деталь: расширение объема арендных сделок произошло за счет изменения назначения аренды, которая в наши дни выполняет функции стимулирования предпринимательской деятельности.

   Цель исследования состоит в том, чтобы на основании изучения общих положений сделать гражданско-правовую характеристику рассматриваемого договора, раскрыть основные черты договора аренды, дать краткую характеристику отдельным его видам.

   Для достижения цели будут решаться нижеследующие задачи:

1) определить понятие  договора аренды;

2) рассмотреть субъектный состав договора аренды;

3) раскрыть содержание  договора аренды;

4) проанализировать основания  и порядок прекращения договора  аренды.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 1.Общая характеристика договора аренды

1.1.Понятие  договора аренды

По договору аренды (имущественного найма) одна сторона (арендодатель) обязуется  предоставить другой стороне (арендатору) имущество за плату во временное  владение и пользование или во временное пользование (п.1 ст.606 ГК РФ). В современном гражданском законодательстве понятия «аренда» и «имущественный найм» признаются тождественными. Соответственно субъекты арендных правоотношений можно назвать наймодателем, с одной стороны, и нанимателем - с другой. В договоре аренды это не является принципиальным.

Порядок заключения договора аренды имеет несколько особенностей. Во-первых, допускается возможность  проведения субъектами Федерации аукционов или конкурсов на право аренды здания или сооружения. При этом нежилое помещение должно принадлежать государству или муниципальному образованию. Договор аренды может быть заключен на торгах, на которых право аренды продается. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. Во-вторых, арендатор (наниматель) имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок после истечения первоначального срока договора (ст.621).

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества  в соответствии с договором, являются его собственностью.

Договор аренды входит в  группу договоров, регулирующих отношения  по передаче имущества во временное  пользование. В отличие от договоров  по передаче имущества в собственность, договор аренды не влечет смены собственника, а, следовательно, в экономическом  смысле он оформляет такие отношения  товарообмена, при которых товаром  выступает не вещь, а право пользования  ею. Имущество по данному договору может передаваться арендатору только в пользование или в пользование  и во владение одновременно. В первом случае арендатор не приобретает  титула владельца арендованного  имущества, а во втором он становится его законным владельцем со всеми  вытекающими правовыми последствиями.

Передача имущества только в пользование возможна в том  случае, если пользование осуществляется в таких условиях, которые позволяют  арендодателю сохранять постоянный контроль над арендованным имуществом; например, пользование движимым имуществом осуществляется в его помещении.¹

Можно выделить три основные черты, характерные для данного  договора. Во-первых, это соглашение, на основе которого передается (предоставляется) определенное имущество лицом, правомочным  распоряжаться им, во владение и  пользование (или только пользование) другому лицу без перехода к последнему права собственности. Собственником  имущества остается арендодатель. Во-вторых, аренда всегда носит временный характер и по окончании срока аренды имущество  должно быть возвращено арендодателю. Исключение составляет выкуп арендатором  взятого внаем имущества, но в  этих случаях аренда прекращается и на завершающем этапе отношения сторон переходят в сферу купли-продажи. В-третьих, договор аренды всегда возмездный: арендатор обязан платить за пользование имуществом (в отличие от безвозмездного договора ссуды).²  Данный договор также консенсуальный, т. е. устанавливающий между сторонами обязательственные отношения с момента достижения ими соглашения (оформления договора), в отличие, скажем, от договора займа, который относится к реальным и считается заключенным с момента передачи денег или иных вещей заемщику.

Употребление в законодательстве в одних случаях термина «аренда», в других -- «имущественный наем» (прокат) связано не столько с различиями отдельных видов таких договоров, сколько со сложившейся практикой их наименования в определенных сферах. Правовая дифференциация между арендой и наймом проводится лишь в отношении жилых помещений. При предоставлении жилого помещения гражданину для проживания в нем между сторонами заключается договор найма жилого помещения, который выделен в самостоятельный вид и регулируется нормами гл. 35 ГК РФ.

Вообще, сама аренда дает возможность  удовлетворять потребности граждан  и юридических лиц, нуждающихся  во временном пользовании определенными  вещами, и в то же время обеспечивает собственнику имущества, не использующему  его в данный период, получение  дохода в виде арендной платы. Это  выгодно для обеих сторон.^.3

 

1.2.Субъектный состав договора аренды

Гражданское законодательство классифицирует стороны договора аренды как субъекты правоотношения. В арендном правоотношении две стороны - арендодатель и арендатор.

Арендодатель - это собственник  имущества, обладающий правом сдачи  имущества в аренду (ст.608 ГК РФ). Арендодателем  также признается лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (например, аренда объектов государственной и муниципальной собственности). В этом случае в качестве арендодателя могут выступать предприятия и учреждения, за которыми имущество закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

В данном договоре могут  участвовать специально уполномоченные органы. Постановлением Верховного Совета РСФСР от 27.12.1991г. № 3020-1 «О разграничении государственной собственности Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе РФ, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» специальными уполномоченными органами признавались Государственный комитет РФ по управлению государственным имуществом, а также территориальные комитеты по управлению государственным имуществом субъектов Федерации. Однако согласно Указу Президента РФ от 9 марта 2004г. № 314 функции по управлению имуществом переданы Федеральному агентству по управлению имуществом, подведомственному Министерству экономического развития и торговли РФ. Федеральное агентство осуществляет свою деятельность как непосредственно, так и через свои территориальные органы.

Еще одним субъектом арендных правоотношений выступает арендатор. Им может быть физическое лицо, обладающее полной дееспособностью. Арендатором  может выступать и юридическое  лицо, для которого, как известно, правоспособность возникает в момент его регистрации. Точного определения  арендатора ГК РФ не дает. Но в силу самого договора арендатора можно охарактеризовать как лицо, получающее во временное  владение и пользование или во временное пользование имуществ и осуществляющее определенную договором  арендную плату.

Таким образом, субъектами договора аренды могут быть и физические (как  предприниматели, так и граждане) и юридические лица, РФ, субъекты РФ и муниципальные образования.

1.3. Срок договора  аренды

Одним из существенных условий  договора аренды является срок. Как  правило, договор аренды заключается  на срок, определенный сторонами договора (ст.610 ГК РФ). Если срок договора аренды в договоре не указан, то договор  считается заключенным на неопределенный срок. Каждая сторона имеет право  отказаться от исполнения условий договора и тем самым расторгнуть его, предупредив об отказе другую сторону  в установленные гражданским  законодательством сроки. Подобный срок для движимых вещей составляет минимум один месяц, для недвижимых вещей - три месяца. Законом или  договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении  договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Законодательными актами могут устанавливаться максимальные сроки договора для отдельных  видов имущества (п.3 ст.610 ГК РФ). Так  максимальный срок для договора проката  составляет 1 год (ст.627 ГК РФ). Если при  заключении договора проката в самом  договоре не указан срок, на который  он заключается (т.е. срок является неопределенным), и стороны не отказались от договора до истечении одного года (предельно возможного срока), договор по истечении предельного срока прекращается. Предельные сроки аренды недр составляют от 5 до 20 лет в зависимости от целей использования (ст.10 Закона о недрах). Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

В отношении срока договора аренды законодатель устанавливает  важные положения для арендатора. По истечении договора аренды преимущественное право на заключение договора аренды (т.е. на новый срок) имеет тот арендатор, который надлежащим образом выполнял свои обязательства. В случае, когда  арендатор намерен продолжить договорные отношения, он должен уведомить арендодателя о своем желании заключить  такой договор. Уведомление должно быть в письменной форме направлено арендодателю в срок, установленный  договором аренды, или в срок не менее одного месяца до окончания  действия прежнего договора. За арендатором  признается право обращения в  суд, когда арендодателем нарушено преимущественное право добросовестного  арендатора.

Срок исковой давности (т.е. срок, в течении которого арендатор может обратиться в суд) составляет один год. В судебном порядке он может потребовать от арендодателя перевода на себя прав и обязанностей по договору аренды и возмещения убытков либо только возмещения убытков, вызванных отказом повторного заключения договора аренды. Если по истечении срока договора аренды арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом без письменного уведомления о своем намерении продлить срок договора и подобные действия не влекут за собой возражения арендодателя, то договор аренды считается вновь заключенным на прежних условиях на неопределенный срок.