Договор аренды

    Арендодатель  не отвечает перед арендатором за выполнение продавцом требований, вытекающих из договора купли-продажи, если иное не предусмотрено договором финансовой аренды и кроме случаев, когда ответственность за выбор продавца лежит на арендодателе. В последнем случае арендатор вправе по своему выбору предъявлять требования, вытекающие из договора купли-продажи, как непосредственно продавцу имущества, так и арендодателю, которые несут солидарную ответственность.

    Что же касается обязанностей арендодателя производить капитальный ремонт, предупреждать арендодателя о правах третьих лиц на арендованное имущество  и возместить стоимость согласованных  с ним неотделимых улучшений, то они не претерпели изменений.

    Лизинг  в ГК РФ не связан с постепенным  приобретением арендованного имущества  в собственность после уплаты лизинговых платежей. Однако такая  возможность не исключена в силу статьи 624 ГК РФ.

    Если  договор аренды заключён на срок, существенно  меньший нормативного срока службы соответствующего имущества, что предполагает возможность неоднократной сдачи такого имущества в аренду ("оперативный лизинг"). К складывающимся отношениям нормы о лизинге (финансовой аренды) не применяются.

    Поскольку арендодатель, не выбирает имущество и продавца, то его ответственность по договору лизинга, является менее строгой, чем в рамках обычного договора аренды. Если иное не предусмотрено договором лизинга, арендодатель не несёт ответственности перед арендатором за выполнение продавцом требований, вытекающих из договора купли-продажи, кроме случаев, когда ответственность за выбор продавца лежит на арендодателе. Также договором финансовой аренды может быть предусмотрено, что выбор имущества осуществляется арендодателем.

    Все обычные обязанности арендатора сохраняются и по договору лизинга. В дополнение к этим обязанностям на арендатора возлагается риск случайной  гибели или порчи арендованного  имущества (ст. 669 ГК). Этот риск переходит  на арендатора в момент передачи ему  имущества, если иное не предусмотрено договором лизинга.

      Таким образом, во время действия  договора лизинга, арендодатель, являясь собственником арендованного  имущества, риска его случайной  гибели и порчи не несёт,  что более повышает обеспеченность  сделанных им вложений. Это отличие лизинга от обычной аренды, при которой риск всегда несёт арендодатель. Впрочем, данное правило может быть изменено договором. Досрочное расторжение договора лизинга по инициативе арендодателя возможно по тем же основаниям, что и обычный договор аренды. Если расторгнуть договор хочет арендатор, то оно возможно в случаях предусмотренных пунктом 3 статьи 620 и пунктом 2 статьи 668 ГК РФ. Но следует отметить, что это производиться по обстоятельствам, которые зависят от арендодателя, а не продавца.

    Характеризуя  договор финансовой аренды (лизинга) в целом, обобщая вышесказанное, отмечу, что он является:

• предпринимательским (его заключают, прежде всего, с целью получения дохода; основная цель лизингодателя – инвестирование средств (и как следствие получения прибыли));
• двусторонним (только две стороны: лизингодатель (арендодатель) и лизингополучатель (арендатор));
• взаимным;
• консенсуальным;
• возмездным.

    В заключение этой главы, обобщая положения  Гражданского кодекса Российской Федерации  и Федерального Закона «О финансовой аренде (лизинге)» выделю следующие основные признаки договора финансовой аренды (лизинга), которые позволяют его отличать от договора аренды и тем более иных гражданско-правовых договоров: ²⁷

    1) Наличие у лизингодателя цели  инвестирования денежных средств, то есть их вложение в имущество, которое затем будет сдано в аренду, а арендная плата (лизинговые платежи) выступает формой дохода на вложенный капитал. Очевидно, что имущество, приобретаемое лизингодателем ему не нужно, и приобретается исключительно с целью передачи его за соответствующее вознаграждение лизингополучателю.

    2) Приобретение лизингодателем имущества,  передаваемого в лизинг (предмет  лизинга), после заключения договора, причём, как правило, по выбору  лизингополучателя и у указанного им же продавца.

    3) Использование лизингополучателем  переданного в лизинг имущества  для предпринимательских целей.²⁸

    Это не означает, что, лизингополучателем может быть только коммерческая организация  или индивидуальный предприниматель. В той мере, в какой некоммерческим организациям разрешено заниматься предпринимательской деятельностью, они также могут быть лизингополучателями. Главное, чтобы предмет лизинга использовался исключительно для предпринимательской деятельности.

    4) Предоставление имущества, являющегося предметом лизинга, одновременно во владение и пользование.²⁹ В отличие от простой аренды, которая допускает предоставление имущества как во владение и пользование, так и только во временное пользование, в лизинге предоставление имущества просто в пользование недостаточно. Предмет лизинга передаётся обязательно как во владение, так и пользование.

    5) Передача имущества производится, как правило, на определённый  срок, близкий к сроку полной  амортизации предмета лизинга.

    6) Возможность выкупить предмет лизинга в собственность лизингополучателя путём уплаты лизинговых платежей (если это предусмотрено договором). 
 
 
 
 

Заключение  

    Как уже отмечалось выше,  одним из важнейших договоров, определяющих принадлежность материальных благ определенным лицам, и их переход от одних лиц к другим, является договор имущественного найма - договор аренды. С экономической точки зрения, имущественный наем (аренда) означает передачу и получение имущества в целевое владение и пользование, или пользование за плату. Цель договора аренды - организация хозяйственной деятельности на базе арендуемого имущества или удовлетворение иных потребностей арендатора. Во всех случаях аренда является товарной сделкой, товаром, в котором выступает доля потребительной стоимости сдаваемого в аренду имущества, в течение определенного периода времени, соответствующему времени аренды имущества. Важная черта этого договора - то, что он является основанием для перехода имущества в пользование, а не в собственность, не вправо полного хозяйственного ведения или вправо оперативного управления. В большинстве случаев осуществление права пользования нанятым имуществом связано с необходимостью им владеть, т.е. второе правомочие нанимателя состоит в праве владельца нанятым имуществом.

    В ряде случаев наниматель может и должен осуществлять, хотя и в очень узких пределах, и право распоряжением нанятым имуществом (например, ремонт арендованной вещи третьими лицами). Можно сделать вывод, что у нанимателя возникает вещное право, включающее право пользования, в ряде случаев право владения, а в определенных границах и право распоряжения арендованным имуществом, а значит, права нанимателя на арендованное имущество подлежат защите наряду с правом собственности у лица, сдающего имущество в аренду, на срок договора сохраняется право собственности, хотя и с определенными ограничениями. За последние годы, в условиях перехода страны на новые производственные отношения и в условиях все возрастающего коммерческого оборота все большее значение приобретает договор аренды. В условиях социалистического развития страны договор аренды не имел существенного значения. Единственным видом договора аренды, имевшего широкое применение был договор проката, а точнее договор бытового проката. Это и понятно, в условиях всеобщей государственной собственности и неразвитого института предпринимательства в аренде имущества, особенно недвижимого имущества, особой потребности не было. При бурном развитии предпринимательской сферы деятельности, при всеобщей приватизации государственного имущества нормы законодательства об аренде оказались явно устаревшими и недостаточными. Для регулирования этого вида обязательств в условиях расширения прав и свобод участников гражданско-правовых отношений возникла острая потребность в разработке специального законодательства об аренде, которое бы расширило права и свободу участников арендных отношений, в том числе в отношении круга объектов, которые могут быть предметом договора аренды.

    Гражданский Кодекс закрепляет положения о договоре аренды, подробно регламентирует отношения, связанные с разновидностями договора аренды такими как прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда (лизинг). Эти виды договоров Гражданский Кодекс определяет как отдельные виды договора аренды и договора аренды отдельных видов имущества (ст. 625 ГК). Некоторые из них являются новеллами в российском законодательстве, например транспортная аренда, финансовая аренда (лизинг). В данной работе ставилось целью рассмотреть именно отдельные виды договоров аренды, не затрагивая договора аренды земельных участков, других обособленных природных объектов (недра, лесной фонд, объекты водопользования).  
 
 
 

    Список  литературы  

    Нормативные правовые акты 

1. Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г.)
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 14.07.2008)
3. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (части второй)/ Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. - М.: Издательство «Юрайт», 2003.- 854с
4. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (издание четвертое, исправленное и дополненное)/ Под ред. О.Н. Садикова.- М.: ИНФРА-М, 2004.- 758с..
5. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (части второй)/ Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. - М.: Издательство «Юрайт», 2003.- 854с.
6. Гражданский Кодекс Российской Федерации: в 4 частях.-8 издание-М.: Ось-89,2007. -560 с.
7. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 24.07.2002 № 95-ФЗ (ред. от 22.07.2008)
8. Налоговый кодекс Российской Федерации (Часть вторая) от 05.08.2000 N 117-ФЗ (принят ГД ФС РФ 19.07.2000) (ред. от 13.10.2008). // Собрание законодательства РФ. 2009. N 32. Ст. 3340.
9. Закон Российской Федерации "О защите прав потребителей" 2010 года от 07.02.1992 N 2300-1
10. Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 N 219 (ред. от 12.11.2004) Об утверждении правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
11. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ред. от 02.11.2004).
12. Федеральный закон от 29.10.1998 N 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» (ред. от 22.08.2004)
13. Федеральный закон от 16.04.2001 N 45-ФЗ «О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации и федеральный закон «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».
14. Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (ред. от 29.12.2004).
15. Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (ред. от 27.02.2003).
16. Федеральный закон от 06.10.2003 № 131-ФЗ (ред. от 02.03.2007) «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации».
17. Федеральный закон от 14.11.2002 № 161-ФЗ (ред. от 01.12.2007) «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях».\
18. Справочные правовые системы Консультант Плюс

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    Научная и учебная литература 

1. Батянов М.В.Правовая квалификация продления и возобновления  договора аренды// Закон.- 2005.- №3.- С.12-15.
2. Богачева Т.В. Общие положения об аренде (в гл. V «Аренда») // Гражданское право: Учебник (ч. 2) / Под общ. ред. А.Г. Калпина. – М.: Юристъ, 2000. – С. 111.
3. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. – М., 2002. – С. 223)
4. Бизнес - адвокат, № 4, 2010 год;
5. Вайпан В.А., Любимов А.П. Расторжение договора аренды по инициативе арендодателя // Право и экономика.- 2001.- N 12.
6. Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ № 9, 2009 год;
7. Долинская В.В. Аренда: общие положения и проблемы правового регулирования // Закон.- 2005.- №3.- С.3-11.
8. Мозолин В. П. Гражданское право: Учебник. Часть вторая. М.: Юристъ, 2004.
9. Новицкий И.Б., Перетерский  И. С. Римское право. Учебник. М.: Юристъ, 2004.
10. Сарнаков И. В. Договор аренды: понятие, признаки, характерные черты, место в системе договорных отношений и основные его положения // Юрист. 2006. № 4.
19. Титова Г. Договоры аренды // Финансовая газета.. - №26. - июнь 2002 г.
20. Угольникова Е.В. Понятие и признаки договора лизинга // Гражданин и право. - N 9/10, сентябрь-октябрь 2002 г.
21. Харитонова Ю.С. Понятие финансовой аренды (лизинга) // Законодательство. – 2008 , №1
22. Эрделевский А.М. Новое в законодательстве о лизинге // Законодательство. - №6. - июнь 2009г.

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    ПРИЛОЖЕНИЕ 
 

    Договора  аренды и найма  жилого помещения 

    ДОГОВОР №_

    аренды  жилого помещения 

    Гр.__________________________________________ именуемый в дальнейшем АРЕНДОДАТЕЛЬ, с одной стороны и 

    Гр.__________________________________________ именуемый в дальнейшем АРЕНДАТОР, с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:  

    1.ПРЕДМЕТ  ДОГОВОРА.