Договор аренды

    3.2. Договор аренды  транспортных средств. 

    Данный  договор аренды выделен законодателем, исходя из предмета аренды, то есть, транспортного средства, которым может быть любое техническое устройство, предназначенное для перевозки грузов, пассажиров, багажа, движущееся в пространстве. Два качества указанного устройства, а именно сложность и повышенная опасность для окружающих являются основанием для выделения данного договора в отдельный вид. ²²

    Законодатель  выделяет два способа аренды транспортного  средства, а именно:

1. Аренда транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации;
2. Аренда транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации.

    То  есть рассматриваются не общие правила  аренды транспортных средств, а отдельные  виды.

    Договоры  аренды транспортных средств должны быть заключены в письменной форме, независимо от срока и стоимости передаваемого в аренду имущества (ст. 633 и 643 ГК РФ). К такому договору не применяются правила о регистрации договоров аренды, предусмотренные пунктом 2 статьи 609 ГК РФ.

    Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621 ГК РФ) к договору аренды транспортного средства не применяются²³. Предельные сроки аренды кодексом не установлены. Транспортными уставами и кодексами могут быть установлены иные, помимо предусмотренных нормами ГК, особенности аренды отдельных видов транспортных средств с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации (ст. 641 ГК РФ).

    Аренда  транспортных средств регламентируется применительно к автомобильному и морскому транспортам.

    В соответствии с частью 1 статьи 632 ГК РФ, законодательство определяет аренду транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации следующим образом:

      "По договору аренды (фрахтования на время) транспортного средства с экипажем арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации".

    В данном определении содержится три  основные черты:

1. Предмет договора - транспортное средство любого вида;
2. Управление и техническую эксплуатацию транспортного средства арендодатель своими силами осуществляет, то есть с помощью работников, состоящих в трудовых или иных отношениях, в рамках которых производиться выполнение работ, например, основанных на договоре подряда;
3. Транспортное средство передаётся арендатору во владение и пользование, то есть у арендодателя владение и пользование предметом договора не сохраняется.

    Целью данного договора служит коммерческое использование арендованного средства.

    Договор аренды транспортного средства соединяет  в себе черты аренды и оказания услуг, то есть подряда, однако смешанным  его признать вряд ли можно, так как  он специально урегулирован кодексом.

    Содержание  договора аренды транспортного средства с экипажем, по сравнению с общими правилами об аренде, дополнен следующими обязанностями арендодателя:

1. В течение всего срока аренды поддерживать надлежащее состояние арендованного имущества, включая осуществление текущего и капитального ремонта. То есть техническая эксплуатация полностью лежит на арендодателе, а содержание арендованного имущества у арендатора;
2. Предоставлять арендатору услуги по управлению и технической эксплуатации транспортного средства, то есть эксплуатация технического средства в соответствии с целями договора, при их отсутствии подлежит применению правило пункта 1 статьи 611 ГК РФ;
3. Несёт расходы по оплате услуг членов экипажа, расходы на их содержание, если договором аренды не предусмотрено иное;
4. Страховать транспортное средство и (или) ответственность за ущерб, который может быть им причинён, но лишь тогда, когда такое страхование является обязательным в силу закона или договора.

    Обязанности 1 и 2 - императивные, 3 и 4 - диспозитивные.

    Арендатор, в изъятии из его обычных обязанностей: должен нести расходы, связанные с коммерческой эксплуатацией транспортного средства, в том числе расходы, по оплате топлива и расходных материалов. Однако в договоре аренды, могут быть установлены иные правила, например, освобождение его от несения расходов по коммерческой эксплуатации. Имеет право сдавать транспортное средство в субаренду, если иное не предусмотрено договором.

    Ответственность за вред, причинённый третьим лицам, несёт арендодатель, в соответствии с правилами о внедоговорной ответственности. Однако, подобная ситуация, когда отвечает не владелец, то есть арендатор, а его собственник (арендодатель), не предусмотрена статьёй 1079 ГК РФ, но и не противоречит ей. Также арендодатель вправе предъявит к арендатору регрессивное требование о возврате сумм выплаченных третьим лицам, если докажет, что вред возник по вине арендатора (ст. 640 ГК РФ).

      Определение аренды транспортного средства без экипажа: "По договору аренды транспортного средства без экипажа арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации".²⁴

    В этом определении, также как и  в определении, об аренде транспортного средства с экипажем, отражены три специфические черты, которые почти совпадают с чертами аренды средства с экипажем, но за исключением того, что транспортным средством будет управлять арендатор или третье лицо, но ни в коем случае не арендодатель.

    Арендатору  в дополнение к его обязанностям должен:

1. В течении всего срока договора поддерживать транспортное средство в надлежащем состоянии, осуществлять текущий и капитальный ремонт;
2. Своими силами управлять транспортным средством, а также осуществлять коммерческую и техническую эксплуатацию;
3. Нести расходы по содержанию транспортного средства, осуществлять его страхование, включая страхование своей ответственности, а также расходы, возникающие в связи с его эксплуатацией (покупать горюче-смазочные материалы и так далее).

    Таким образом, все расходы по договору аренды, возлагаются на арендатора. Обязанности арендатора 1 и 2 - императивные, обязанность 3 - диспозитивная. Если иное не предусмотрено договором, то арендатор, вправе сдавать арендованное имущество в субаренду на условиях договора транспортного средства с экипажем или без экипажа (п. 1 ст. 647 ГК РФ).

    Также, в соответствии с пунктом 2 статьи 647 ГК, арендатор может заключать  с третьими лицами, договоры перевозки  и иные, если они не противоречат целям использования транспортного средства.

    Арендатор вправе отнести на затраты, суммы выплаченной арендной платы, в случае, если он арендует объекты основных производственных фондов, которые являются таковыми у арендодателя. Арендодателем, имеющим основные производственные фонды, может являться либо предприятие, либо гражданин - предприниматель. 
 

    3.3. Договор аренды  зданий и сооружений. 

    Пункт 1 статьи 650 ГК РФ даёт определение данного договора аренды: "По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение".

    Данный  договор аренды выделен в отдельный  вид, исходя из предмета, которым служат здания или сооружения, то есть разновидность недвижимого имущества. Так как здания и сооружения неразрывно связаны с земельным участком, на котором они расположены, поэтому данное обстоятельство и служит главной причиной выделения данного договора аренды. ²⁵

    В чём различие между зданием и  сооружением ГК не содержит, но исходя из значения этих слов, можно сделать вывод о том, что здание предназначено для постоянного нахождения в нём людей с целью проживания или работы, а сооружения используются для технических целей, и люди в них находятся временно. Хотя юридического значения этому законодательство не придаёт. Правила при аренде зданий и сооружений применяются и при аренде части зданий (сооружений). Но следует отметить, что при этом возникают сложности по передаче арендатору права пользования земельным участком, который обслуживает такую часть. Если физически выделить часть земельного участка, которая функционально обслуживает часть здания (сооружения), то права на такой участок передаваться не должны.

    В  зависимости от  вида  и объекта аренды и конкретных особенностей сделки права и обязанности сторон  по  ряду  позиций могут  определяться  специальным   законодательством   (например,   Жилищным кодексом РФ и др.), достигнутой договоренностью  и  иметь  частное  значение лишь для данного случая.

          Кроме индивидуально устанавливаемых  норм, многие  правовые  положения, вытекающие  из  любого,  законом  урегулированного  статуса   арендатора   и арендодателя, имеют универсальный характер и могут  быть  рекомендованы  для более широкого применения.

    Существенное  значение  для  аренды  недвижимости  имеет  распределение между сторонами обязанностей по его содержанию,  проведению  капитального  и текущего ремонта.

          По закону капитальный ремонт  возлагается на арендодателя, а  текущий  — на арендатора  (ст.  616  ГК  РФ).  Это  правило  действует,  если  иное  не предусмотрено законом или договором. В законодательстве  иное  распределение обязанностей установлено для договоров проката и аренды предприятий.

          Капитальный  ремонт  необходимо  производить  в  срок,   установленный договором, а если он не определен, — в  разумный  срок.  Это  означает,  что арендодатель, если иное  не  предусмотрено  законом  или  договором,  обязан поддерживать  сданное  в  аренду  имущество  в  состоянии,   пригодном   для использования по  назначению.  Если  капитальный  ремонт  вызван  неотложной необходимостью, арендодатель должен провести его без промедления. Если  по  условиям  договора  амортизационные  отчисления  остаются  у арендатора, то и капитальный ремонт объекта он должен производить сам.

    Текущий  ремонт  проводит  арендатор,  так  как   именно   он   обязан поддерживать имущество в исправном  состоянии.  Такой  ремонт  предупреждает преждевременный износ и выход объекта аренды из эксплуатации. На  арендатора возлагаются также расходы  по  содержанию  имущества  (например,  по  уборке  арендуемого помещения, оплате коммунальных услуг и прочих).

          Отнесение затрат, связанных   с  неотделимыми  улучшениями   недвижимого объекта  (их   нельзя   отделить   без   существенного   вреда   имуществу), производится исходя из того, осуществлены они с  согласия  арендодателя  или нет. В первом случае арендатор имеет  право  на  возмещение  стоимости  этих улучшений после прекращения договора, а во втором все произведенные  затраты возлагаются на арендатора, поскольку он не  вправе  был  вносить  какие-либо изменения в арендованное имущество по своему усмотрению (п.  3  ст.  623  ГК РФ).

          Только при аренде предприятия  сохраняется право  арендатора  требовать возмещения неотделимых улучшений независимо от  согласия  арендатора  на  их осуществление.

          Это положение Гражданского кодекса  РФ имеет диспозитивный характер,  и стороны  могут  предусмотреть  в  договоре  иное  распределение  затрат   по улучшению арендованного объекта с согласия собственника.

          Улучшения арендованного имущества  как отделимые,  так  и   неотделимые, произведенные  за  счет  амортизационных  отчислений,  являются  по   закону собственностью арендодателя. Такой подход легко объясним, имея в  виду,  что в указанных случаях улучшения проводятся фактически  за  счет  арендодателя, который по общему правилу должен распоряжаться средствами,  отчисляемыми  на амортизационные цели (на восстановление соответствующих объектов). При сдаче недвижимого имущества в субаренду, передаче в залог арендных прав  и  других  (кроме  перенайма)  —  ответственным  перед   арендодателем остается  арендатор.  При  перенайме  имущества  все  права  и   обязанности переходят к новому арендатору.