Договор аренды

    Глава 2. Содержание договора аренды 

    2.1. Права и обязанности  арендодателя

    По  общему правилу, и в роли арендодателя, и в роли арендатора могут выступать  любые субъекты гражданского права, как физические, так и юридические, а среди последних – как коммерческие, так и не и некоммерческие организации, а также государство, национально – государственные, административно – территориальные и муниципальные образования. «Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущества в аренду.»⁷

    В обязанности арендодателя входит следующее:

    1. Предоставить арендатору имущество  в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества⁸. Состояние имущества, подлежащего передаче в аренду, должно быть определено договором аренды. Если это не сделано, состояние имущества определяется его назначением, которое, в свою очередь, также может быть определено договором, или вытекать из целей, ради которых это имущество обычно используется. Необычные требования к состоянию имущества, передаваемого в аренду, должно быть, оговорены особо. Но в любом случае имущество должно быть передано без недостатков, в той или иной мере препятствующих его использованию.

    Имущество сдаётся в аренду вместе со всеми  его принадлежностями и относящимся  к нему документами (технический  паспорт, сертификат качества и так  далее), если иное не предусмотрено  договором. Если такие принадлежности и документы не переданы, а без них арендатор не может использовать имущество по назначению, либо лишается того, на что рассчитывал при заключении договора, то он может потребовать предоставления арендодателем принадлежностей или документов, либо расторжения договора и возмещения убытков⁹. Если арендованное имущество можно использовать по назначению без передачи принадлежностей или документов, тогда обязанность передачи таких документов (принадлежностей) должна быть предусмотрена договором аренды.

    При нарушении арендодателем принятую на себя обязанность по передаче имущества в надлежащем состоянии, арендатор вправе  потребовать от арендодателя передачи принадлежностей и (или) возмещения убытков. Требование о расторжении можно заявить только тогда, когда арендованное имущество нельзя использовать по назначению или арендатор в значительной степени лишается того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.

    Имущество должно быть передано в аренду в  установленный срок. Этот срок может быть указан в договоре. Если он не указан, то передача производиться в разумный срок. При нарушении правила о сроке предоставления имущества в аренду, арендатор вправе истребовать это имущество в соответствии со статьёй 398 ГК РФ, и потребовать либо возмещения убытков, либо расторжения договора и возмещения убытков, причинённых ему неисполнением¹⁰. Обязанность обеспечить надлежащее состояние имущества действует на протяжении всего срока аренды, хотя вещь передаётся арендатору, вскоре после заключения договора.

    Представление вещи в надлежащем состоянии означает, что оно передаётся свободным  от недостатков, то есть от таких его  свойств, которые ухудшают его качество или, представляют собой отступления  от того состояния имущества, которое  требуется в соответствии с договором аренды.

    Арендодатель  отвечает за любые недостатки сданного в аренду имущества, независимо от того, препятствуют ли они использованию  имущества полностью или частично. В принципе ответственность может  наступить даже за незначительный недостаток. Ответственность не наступает лишь за те недостатки, которые:

• Оговорены арендодателем уже при заключении договора
• Заранее известны арендатору (который ранее арендовал то же имущество или знал о недостатках из средств массовой информации)
• Должны были быть обнаружены во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (явные недостатки)

    Арендодатель  отвечает только за те недостатки, которые  имелись у имущества до, а не после заключения договора аренды и в том случае если он о них не знал.

    Ответственность арендодателя на началах риска (то есть независимо от вины) и тогда, когда заключаются договоры вне сферы предпринимательской деятельности. В противном случае упоминание о том, что арендодатель отвечает за недостатки независимо от того, знал он о них или нет, излишне, ввиду наличия общего правила, закреплённого пунктом 3 статьи 401 ГК РФ.

    Распространение начала риска на ответственность  за недостатки передаваемого в аренду имущества можно объяснить тем, что арендодатель, как правило, является собственником соответствующего имущества и несёт риск его случайной гибели или повреждения¹¹, в том числе и риск наличия в нём тех или иных недостатков.

    При обнаружении в имуществе недостатков, за которые отвечает арендодатель, арендатор вправе по своему выбору:

• Потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
• Непосредственно удержать сумму понесённых им расходов на устранение недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя. Уведомление здесь нужно для того, чтобы арендодатель узнал о причинах, по которым арендная плата уплачивается не в полном размере;
• Потребовать досрочного расторжения договора.

    Выбор арендатором одной из предоставленных  ему возможностей осуществляется совершенно свободно и не связан с получением на то согласия арендодателя. Сроки  соответствующих требований и уведомлений регулируются по правилам статьи 314 ГК РФ.

    Арендодатель, извещённый о требовании арендатора или о его намерении устранить  недостатки имущества за свой счёт арендодателя, может без промедления  произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

    В данном случае, речь идёт об уведомлении о намерении арендатора устранить недостатки имущества за счёт арендодателя. Однако необходимость такого уведомления законом не предусмотрена. Требуется лишь сообщить о том, что арендодатель должен возместить стоимость устранения недостатков имущества или о том, что арендатор вычтет эту сумму из арендной платы. Таким образом, видно противоречие между 3 и 4 абзацем статьи 612 ГК РФ, с одной стороны, и абзацем 6 этой же статьи с другой стороны, возникшее в связи с неточностью формулировки абзаца 6. В последнем случае речь должна была бы идти о требовании возместить арендатору стоимость устранения недостатков арендованного имущества или об уведомлении, об уменьшении арендной платы на величину этой стоимости. О намерении арендатора устранить недостатки арендованного имущества уведомлять арендодателя не нужно.

    Если арендатор требует досрочного расторжения договора, ему нельзя предложить замену арендованного им имущества. Реакция арендодателя на одно из требований арендатора, предусмотренных пунктом 1 статьи 612 ГК РФ, должна соответствовать содержанию этого требования.

    Если  удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причинённых арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков. Такое возмещение будет необходимым в подавляющем большинстве случаев, когда производится замена арендованного имущества или устранение его недостатков, поскольку вещь хотя бы на короткий промежуток времени выбывает их пользования арендатора. Требование о возмещении убытков также неизбежно и при досрочном расторжении договора. Что же касается возмещения стоимости устранения недостатков за счёт арендной платы или её соразмерном уменьшении, то возмещения убытков можно потребовать лишь тогда, когда величина арендной платы недостаточна для покрытия убытков.

    2. Предупредить арендатора обо  всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и так далее). Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на арендованное имущество¹². Такие права сохраняются и после заключения договора аренды в виде обременений. Причём они могут быть широкими по объёму, например, право хозяйственного ведения или право оперативного управления. Естественно, в ряде случаев арендатор, знай о правах третьих лиц, никогда не заключил бы договор аренды. Поэтому соблюдение арендодателем обязанности уведомить арендатора о правах третьих лиц необходимо для того, чтобы обеспечить спокойное пользование арендованным имуществом.

    Закон не содержит прав третьих лиц, о наличии  которых должен быть предупреждён арендатор. Говориться лишь, что эти права на имущество, принадлежащие третьим лицам, и к ним в числе прочих относятся сервитуты и право залога. Приводимые законом примеры прав третьих лиц относятся к вещным правам. Обязанность арендодателя предупредить о наличии вещных прав на арендованное имущество вытекает из сущности вещного права, которое всегда направлено на имущество.

    Что же касается обязательственных прав, то и о них должен быть извещён  арендатор, если они направлены на арендованное имущество. К числу таких прав могут быть отнесены права покупателя по договору купли-продажи или права арендатора по другому договору аренды. Ведь покупатель станет новым собственником арендованного имущества (и соответственно новым арендодателем), личность которого для арендатора имеет важное значение. Что же касается нескольких договоров аренды, то они могут сосуществовать друг с другом, но только при условии, если среди них нет двух и более, предоставляющих арендаторам права владения вещью. Вместе с этим может существовать несколько договоров аренды, дающие арендаторам только пользование вещью (например, музыкальным инструментом или помещением, но в разное время).

    Если  сталкиваются два и более договора аренды, каждый из которых предоставляет  арендатору право владения арендованным имуществом, то первенство предоставляется только одному из арендаторов, согласно правила статьи 398 ГК РФ.

    При неисполнении арендодателем обязанности  уведомить арендатора о правах третьих  лиц на арендованное имущество, то, последний, вправе требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков. Уменьшение арендной платы должно быть соразмерно тому, насколько существование прав третьих лиц (их объём) ущемляют право пользования арендованным имуществом. Возмещение убытков при расторжении договора аренды не зависит от вида и объёма прав третьих лиц на вещь.

    3. Производить за свой счёт капитальный ремонт имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовым актом или договором аренды¹³. Здесь под капитальным ремонтом понимается такое восстановление основных частей (конструктивных элементов) арендованного имущества, без которого невозможно его использование по назначению.

    Срок  проведения капитального ремонта должен быть установлен договором аренды. Если срок не оговорен в договоре или возникла неотложная необходимость, то он производиться в разумный срок. Ремонт должен проводиться за счёт арендодателя, его силами, или силами привлечённых им лиц. Отношения сторон на время ремонта должны быть урегулированы договором аренды. Договор аренды, может установить обязанности арендатора приостановить или ограничить пользование арендованным имуществом во время капитального ремонта или потребовать у арендодателя предоставить на время ремонта аналогичного имущества.

    Сложнее дело обстоит, когда договор аренды умалчивает о том, как должны строиться отношения сторон во время ремонта. Такая ситуация ГК РФ прямо не предусмотрена. Между тем проведение ремонта может существенно ущемить права арендатора. Поэтому если имущество передано в состоянии, когда оно требует капитального ремонта, значит оно передано с недостатками, за которые арендодатель отвечает по правилам статьи 612 ГК РФ.

    Нарушение арендодателем обязанности по проведению капитального ремонта даёт арендатору право по своему выбору:

• Произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть её в счёт арендной платы;
• Потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
• Потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков.