Договор аренды

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    Содержание 

    Введение ………………………………………………………………………3             

    Глава1. Общие положения договора аренды………………………….....6

1.1 Понятие и признаки договора аренды……………………………..…6

1.2 Договор аренды как юридический факт гражданского права. Его форма и сущность…………………………………………………….…..10

    Глава 2. Содержание договора аренды……………………………...…..18

2.1 Права и обязанности арендодателя…………………………….……18

2.2 Права и обязанности арендатора…………………………………….27

    Глава 3. Виды договоров аренды…………………………………...…..38

3.1. Договор  проката…………………………………………………..….38

3.2. Договор  аренда транспортных средств…………….………………46

3.3. Договор  аренды зданий и сооружений……………………………..50

4.   Договор финансовой аренды (лизинга)…………………….………56

    Заключение……………………………………………………………...…..64

    Список  используемой литературы……………………………………….66

    Приложение…………………………………………………………………70 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    Введение

 

    Актуальность  представленной дипломной работы заключается  в том, что договор аренды (имущественного найма) относиться к числу классических обязательств, известных ещё со времён римского права.

    Возникновение этого института предопределено стремлением участников гражданского оборота наиболее полно и рационально использовать имущество. Аренда обеспечивает гражданам и юридическим лицам возможность извлекать выгоду, временно пользуясь чужим имуществом, когда оно не требуется им постоянно или для постоянного пользования у них нет достаточных средств. Собственнику же (либо иному законному владельцу имущества) этот договор позволяет, в свою очередь, реализовать его экономические интересы - получить определенный доход от сдачи внаем имущества, временно не используемого им или специально предназначенного для временной передачи другим лицам.

    Римское право признавало три различных  вида найма: наем вещей, наем услуг, наем работ. Прототипом современного договора аренды (имущественного найма) является наем вещей. В российском дореволюционном законодательстве и гражданско-правовой доктрине также имелись положения об имущественном найме как договоре, в силу которого одна сторона за определенное вознаграждение обязывалась предоставить другой стороне свою вещь во временное пользование. При всех кодификациях гражданского законодательства, имевших место в советский период, нормы о договоре имущественного найма непременно включались в Гражданские кодексы, а сам договор имущественного найма рассматривался в качестве самостоятельного договора.

    Аренда  играет огромную роль в имущественных  правоотношениях между хозяйствующими субъектами, а также в развитии экономики нашей страны.

    Договор аренды (имущественного найма) относится  к числу наиболее распространенных договоров. Он определен в ст. 606 ГК как обязательство, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное  владение и пользование или во временное пользование. В законодательном определении данного договора, как и в других правовых нормах, термины "аренда" и "имущественный наем" употребляются как тождественные.

    Цель  дипломной работы состоит в комплексном анализе и изучении договора аренды. Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

• Ознакомиться с правовой природой договора аренды;
• Рассмотреть порядок заключения договора аренды;
• Изучить права и обязанности арендодателя и арендатора;
• Рассмотреть отдельные виды договора аренды.

    Объектом  исследования являются общественные отношения, складывающиеся в результате заключения договора аренды.

    Предметом исследования являются нормы, регулирующие договор аренды в Российской Федерации  и их особенности на современном  этапе.

    Для решения поставленных перед исследованием  задач нами использовались положения  действующих нормативно-правовых актов  России, которые в той или иной степени затрагивают вопросы  правового регулирования договорных отношений по аренде и их разновидностей, а также исследования цивилистов по данному вопросу.

       Законодательство выделяет аренду (наём) жилого помещения в отдельную главу ГК РФ. Хотя по энциклопедии русского языка аренда и наём трактуются одинаково. Но в данной дипломной работе будет рассмотрена только глава 34 Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде.

    Также можно отметить, что в современном  законодательстве, отсутствует, какая-либо определённая классификация договоров  аренды. Как будет отмечено далее, классификация исходит из предмета договора аренды¹. Но эта статья отмечает, что в аренду могут передаваться "другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования".

    Предметом исследования являются нормативно-правовые акты, регламентирующих договор аренды, труды российских ученых в этой области, а также существующая договорная и правоприменительная практика.

    Методологическую  основу исследования составляет теория познания, ее всеобщий метод материалистической диалектики. В качестве общенаучных  методов исследования применялись: формально-логический и системный методы научного познания, описание, наблюдение, сравнение, анализ и синтез.

    Дипломная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы и приложений (образцы договоров). Ввиду того, что максимальный объем работы ограничен установленными требованиями, в работе не выделен в отдельный параграф и не подвергнут самостоятельному исследованию такой вид аренды как аренда земли. Полагается, что по специфике правового регулирования и своему значению правовой режим аренды земли достоин того, чтобы стать предметом отдельного дипломного исследования. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    Глава 1. Общие положения 

    1.1. Понятие и признаки  договора аренды

    Понятие договора аренды закреплено законодательством: "По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью".¹

    Целью договора аренды следует считать  передачу имущества арендодателя во временное пользование, так как  в этом заинтересованы обе стороны  договора. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно и не имеет возможности приобрести его в собственность.

    Арендодатель  преследует цель извлечения прибыли  из передачи имущества во временное  пользование. Данный признак позволяет  отличать договор аренды от других обязательств по передаче имущества в пользование, в частности от договора ссуды, то есть безвозмездного пользования имуществом (глава 36 ГК РФ). Следует разграничивать договор аренды от других видов договоров, закреплённых в ГК РФ.

    Отличие договора аренды от договора купли-продажи в том, что при последнем, продавец получает "единовременную" оплату продаваемого товара, и покупатель приобретает право собственности на купленную вещь после полной оплаты покупаемого товара. А при аренде право собственности у арендатора не возникает, что исходит из определения договора аренды. Различие между договором аренды и договором мены состоит в том, что по договору мены каждая из сторон договора обменивается товарами или вещами, определёнными договором мены, а договор аренды не предусматривает, какой-либо обмен.

    Договоры  аренды и безвозмездного пользования  близки по своей сути. В обоих  случаях одна сторона (арендодатель, ссудодатель) передаёт другой стороне (арендатору, ссудополучателю) во временное  пользование имущество. Другая сторона, то есть арендатор (ссудополучатель) обязуется вернуть ту же вещь с учётом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором. Главное отличие между данными договорами в том, что договор аренды- возмездный договор, то есть арендодатель получает арендную плату, а по договору безвозмездного пользования, пользование вещью происходит без какой-либо оплаты со стороны арендатора.

    Договоры  аренды и найма жилого помещения  настолько близки по своей сути, что разграничить их практически  невозможно. Однако законодатель производит разграничение между этими договорами в том, что аренда жилого помещения теперь производиться в соответствии с Жилищным кодексом РФ, но с учётом положений закреплённых в ГК РФ. Также по договору найма жилого помещения, наниматель обязуется нести расходы по оплате жилья (то есть, коммунальные и другие платежи). Различие можно провести по тому, что наниматель может вселять в нанятое жилое помещение членов семьи, временных жильцов и так далее, а по договору аренды - арендатор не вправе производить эти действия, если они не оговорены в договоре аренды.

    Под пользованием понимается извлечение из вещи, которой пользуется арендатор, полезных свойств, без изменения  её субстанции, в том числе приобретение плодов и каких-либо иных доходов. По общему правилу, закреплённому частью 2 статьи 606 ГК РФ, доходы, полученные в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором аренды, поступают в собственность арендатора. Впрочем, законодательством, может быть установлено и иное правило, а именно, что доходы переходят в собственность арендодателя или третьего лица.

    Право пользования арендованным имуществом может включать в качестве своего компонента и право выкупа этого  имущества (статья 624 ГК РФ). В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

    Такой договор включает в себя некоторые элементы договора купли - продажи, но, не относится к числу смешанных. В отличие от купли - продажи, при аренде с выкупом, право собственности может перейти к арендатору в момент заключения договора.

    Право пользования арендатора пользуется вещно-правовой защитой, и в этой плоскости, приравнено к праву собственности и иным вещным правам.² Однако, такую защиту, оно получает только тогда, когда арендатор, наряду с правом пользования, наделён и правом владения вещью. Такой арендатор защищается и от притязаний арендодателя, как собственника арендованного имущества. Если же речь идёт о праве пользования, без владения, то вещно-правовой защитой оно не пользуется.

    Предоставление  арендаторам вещно-правовой защиты и признание за правом пользования  арендованным имуществом свойства следования даёт основания отнести это право или отдельные его разновидности к числу вещных прав. Но в любом случае к числу вещных прав не может быть отнесено право пользования арендованным имуществом, не сопровождающееся владением им, поскольку такое право не пользуется вещно-правовой (то есть абсолютной) защитой, необходимой с точки зрения пункта 4 статьи 216 ГК РФ. Часть 2 статьи 606 ГК РФ воспроизводит норму

    части 2 статьи 85 Основ Гражданского законодательства³, согласно которой плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования имущества, являются его собственностью. Однако указанное право признается за арендатором лишь при условии, что имущество использовалось в соответствии с договором, а не иным образом.

    Праву пользования арендатора присуще свойство следования за вещью. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненно наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (пункт 1 статьи 617 ГК РФ), то есть договор аренды при смене арендодателя сохраняет силу.

    В соответствии с пунктом 2 стати 617 ГК РФ, право пользования арендованным имуществом при смене арендатора, сохраняется не всегда , но это не лишает данное право свойства следования.