Договор аренды

    Договором аренды любое из вышеперечисленных  прав может быть исключено или  ограничено.

    4. Возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, произведённых с согласия арендодателя и за счёт арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 2 ст. 624 ГК РФ). Под неотделимыми, понимаются такие улучшения, которые не могут быть отделены от арендованного имущества без причинения ему вреда. Поскольку закон не делает оговорок о размере такого вреда, следует считать, что неотделимые будут улучшения, отделить которые невозможно без причинения имуществу вреда в любом размере.

    Арендатор имеет право на такое возмещение только при наличии одновременно двух условий:

    - Согласие арендодателя на произведение  неотделимых улучшений. Согласие может быть дано как в самом договоре аренды, так и отдельно, но только в форме, которая предусмотрена для самого договора аренды. Если характер и объём улучшений в таком согласии не оговорены, то считается, что разрешены любые улучшения, не меняющие назначения арендованного имущества;

    - Использования для производственных  улучшений собственных средств  арендатора. Арендатор не может  использовать для производства  улучшений средства арендодателя, что следует из пункта 4 статьи 623 ГК РФ. Согласно предусмотренному правилу любые улучшения арендованного имущества, произведённые за счёт амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя. Правда, применяя эту норму, следует исходить из того, что по правилам бухгалтерского учёта амортизационные улучшения обычно производятся арендодателем (в ряде случаев в размерах, им же установленных) и арендатору не поступают. Поэтому чтобы право на любые улучшения, арендодатель должен специально передавать арендатору эти отчисления. Однако они всегда существуют в обезличенной форме. Следовательно, любая передача средств для производства улучшений арендованного имущества может предоставлять арендодателю право на такие улучшения.

    При использовании средств третьих  лиц для улучшений, считается законным при условии, что они предоставлены в собственность арендатора. Произведённые арендатором отделимых улучшений являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. Отделимые улучшения - это изменение имущества, которые могут быть отделены от вещи без её повреждения (ухудшения). По окончании срока договора такие улучшения могут быть отделены и оставлены за арендатором.

    Стоимость неотделимых улучшений арендованного  имущества, произведённых арендатором  без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

    Обязанности арендодателя предоставить имущество  в надлежащем состоянии и предупредить арендатора о правах третьих лиц  императивны. Обязанности по производству капитального ремонта и возмещению арендатору стоимости неотделимых улучшений относятся к числу диспозитивных.

    Таким образом, можно сделать вывод, что  арендный договор приобретает практическое значение  только  в  случае, если в нем  четко  определены  права  и  обязанности  сторон,  вступивших  в деловые отношения. Конечно,  в  зависимости  от  вида  и  объекта  аренды  и конкретных особенностей сделки права и обязанности сторон  по  ряду  позиций могут  определяться  специальным   законодательством   (например,   Жилищным кодексом РФ и др.), достигнутой договоренностью и иметь частное значение лишь для данного случая. Кроме индивидуально устанавливаемых норм, многие  правовые  положения, вытекающие  из  любого,  законом  урегулированного  статуса   арендатора   и арендодателя, имеют универсальный характер и могут быть  рекомендованы для более широкого применения. 
 

    2.2. Права и обязанности  арендатора

     Арендатором имущества может быть любое юридическое  или физическое (дееспособное) лицо. Лишь в случаях, когда для пользования определенным имуществом (природными объектами и некоторыми другими) требуется лицензия (разрешение), арендатором его может стать лицо, имеющее соответствующее разрешение. Заключение договора аренды при отсутствии такого документа (когда лицензия необходима) является основанием для признания его недействительным.¹⁴

    В соответствии с условиями заключённого договора арендатор обязан:

    1. В соответствии с пунктом 1 статьи 615 ГК РФ пользоваться арендованным  имуществом в соответствии с  условиями договора аренды, а  если такие условия не оговорены, то в соответствии с назначением имущества. Арендатор обязан использовать имущество сам. Если он допускает к пользованию третьих лиц без согласия арендодателя, он нарушает другую свою обязанность, предусмотренную пунктом 2 указанной выше статьи. Назначение имущества должно быть определено договором. В противном случае имущество должно использоваться по своему обычному назначению, вытекающими из его существа.

    Если  арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, то арендодатель имеет право потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 615 ГК РФ). Ответственность за нарушение условий пользования наступает в форме возмещения убытков, причём, только при наличии вины арендатора. Но, если условия пользования нарушаются случайно, применению подлежит пункт 4 статьи 615 ГК РФ. В этом случае досрочное расторжение договора невозможно.

    2. Своевременно вносить арендную  плату за пользование имуществом (п. 1 ст. 614 ГК РФ). Размер, порядок, условия и сроки её внесения определяются договором. Установление этих характеристик в законе, тем более в подзаконном акте ГК не предусматривает. Поэтому если характеристики установлены каким-либо нормативным актом, то договор аренды должен иметь ссылку на него. В противном случае эти характеристики арендной платы считаются не установленные договором. В этом случае применяется правило, в соответствии с которым они (то есть характеристики), устанавливаются такие же, какие применялись бы при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Иными словами, речь идёт о применении средних рыночных характеристик арендной платы. Арендная плата может устанавливаться как за всё арендуемое имущество целиком либо отдельно по каждой его составной части, в зависимости от того, какие положения на этот счёт содержатся в договоре. Арендная плата может выступать в форме:

• Определённых в твёрдой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
• Установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
• Предоставлению арендатором определённых услуг;
• Передачи арендодателю обусловленной договором вещи или имущества в собственность или аренду;
• Возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

    Использование некоторых форм арендной платы превращает договор аренды в смешанный договор (п. 1 ст. 421 ГК РФ), соединяющих черты  аренды, и, например, купли-продажи или  оказании услуг.

    Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты, например, в виде части прибыли арендатора от эксплуатации полученного в аренду имущественного комплекса. Если иное не предусмотрено договором аренды, размер арендной платы изменяется по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

    Договор аренды может содержать правила  как о том, что арендная плата  является твёрдой и не подлежит пересмотру вообще, так и о том, что любая  из сторон договора может потребовать  в одностороннем порядке изменения  арендной платы. При отказе другой стороны от изменения арендной платы договор подлежит досрочному расторжению. Если же подобных правил договором не предусмотрено, изменение арендной платы может осуществляться только по соглашению сторон. Отказ одной из сторон о пересмотре арендной платы (п. 3 ст. 614 ГК РФ) не представляет другой стороне права ни понудить к такому пересмотру в судебном порядке, ни расторгнуть досрочно договор, поскольку такие меры в ГК не предусмотрены. Таким образом, установление законом срока пересмотра размера арендной платы имеет практическое значение только в случае, если возможность пересмотра закреплена в договоре и снабжена санкциями на случай отказа какой-либо стороны от такого пересмотра.

    Арендатор имеет право потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшилось (п. 4 ст. 614 ГК РФ). Предоставление арендатору такого права связано с тем, что арендодатель как собственник имущества, переданного в аренду, несёт риск его случайной гибели или повреждения. Ухудшение по случайным причинам состояния имущества, переданного в наём - риск собственника. Что же касается ухудшения условий пользования, которые выступают как внешние по отношению к предмету договора аренды обстоятельства, то применительно к ним, следует вести речь о риске случайной невозможности исполнения договора (ухудшение условий такого исполнения). Возложение на арендодателя ещё и этого риска вполне логично, если помнить о его главной обязанности - предоставить имущество в пользование и обеспечить спокойное пользование им в течение всего срока договора. Уменьшение размера арендной платы можно потребовать не при всяком ухудшении условий пользования или состояния имущества, а лишь при существенном. Существенным должно быть признано такое ухудшение, при котором арендатор в значительной мере лишается того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора аренды (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

    Законом может быть установлено правило, отличное от того, которое закреплено в пункте 4 статьи 614 ГК РФ. О возможности же установления иного правила договором в ГК не сказано. Однако, с учётом того, что согласно пункта 1 статьи 614 ГК порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды, последний может установить, что размер арендной платы не пересматривается ни при каких условиях, даже при существенном ухудшении условий пользования или состояния имущества.

    Арендная  плата может выплачиваться в  любые сроки, установленные договором: Один раз в год, квартал и так далее. Если арендатор существенно нарушает сроки её внесения, арендодатель вправе требовать от него досрочного внесения платы в установленный им срок¹⁵. Но следует отметить, что можно требовать досрочного внесения платы не более чем за 2 месяца подряд. Существенное нарушение срока должно толковаться так же, как и существенное ухудшение условий пользования или состояния арендованного имущества.

    Договором аренды могут быть установлены и иные правила, например, о запрете требовать досрочного внесения арендной платы или, напротив, о возможности требовать такого внесения не только при существенном нарушении сроков, более чем за два срока подряд и так далее.

    3. При прекращении договора аренды  вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учётом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором.¹⁶

    Требование  к состоянию имущества, возвращаемого  арендатором, такие же, как и к  передаче имущества арендодателем  в соответствии с заключённым договором аренды.

    Вместе  с имуществом арендодателю должны быть переданы все его принадлежности и относящиеся к нему документы, которые были получены арендатором. Если без таких документов использование  имущества невозможно или арендодатель в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при возврате имущества, обязанность арендатора по возврату имущества должна считаться невыполненной со всеми вытекающими из этого последствиями (просрочка арендатора).

    Состояние возвращаемого имущества может устанавливаться договором, которым могут быть предусмотрены специальные требования к такому возврату, например, помещение подлежит возврату после проведенного в нём капитального ремонта. Если этого не сделано, помещение подлежит возврату в том состоянии, в каком было получено с учётом нормального износа. Под нормальным понимается износ, который арендованное имущество претерпело бы при обычном его использовании по тому назначению, которое определено договором, в течение срока его действия.

    Если  арендатор не возвратил арендованное имущество или возвратил несвоевременно, арендодатель вправе требовать внесения арендной платы за всё время просрочки. В случае, если указанная плата  не покрывает причинённых убытков, арендодатель может потребовать их возмещения. Удобство данного правила состоит в том, что арендодателю при несвоевременном возврате имущества не нужно в большинстве случаев доказывать размер понесённых им убытков, что не всегда просто. Достаточно лишь потребовать внесения арендной платы за время просрочки.