Договор аренды

          Права и обязанности по договору аренды недвижимости могут переходить к наследникам. Арендодатель не вправе отказывать наследнику  во  вступлении  в договор на оставшийся срок  его  действия,  за  исключением  случаев,  когда предоставление  имущества  в  аренду  было  обусловлено  личными  качествами арендатора.

    Форма договора аренды зданий и сооружений - письменная, причём обязательно составление  единого документа подписываемого сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Заключение такого договора посредством обмена письмами (документами и так далее) невозможно. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечёт его недействительность.

    По  правилу, закреплённому в пункте 2 статьи 651 ГК РФ, договор аренды здания или сооружения заключается на срок не менее года, и подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации. Эта норма является исключением из общего правила, закреплённого в пункте 2 статьи 609 ГК РФ, согласно которому, любой договор аренды недвижимого имущества независимо от срока подлежит государственной регистрации. И так как, исключения не могут толковаться расширительно, то указанный пункт не может применяться к аренде других видов недвижимого имущества, кроме рассматриваемого.

    К числу существенных условий данного  договора аренды помимо его предмета относиться также его цена, то есть арендная плата. В договоре необходимо предусмотреть арендную плату. При отсутствии данного условия в договоре, он считается незаключённым (п.1 ст. 654 ГК РФ). При этом, правила закреплённые в пункте 3 статьи 424 ГК не применяются.

    Содержание  договора аренды зданий и сооружений (по сравнению с содержанием обычного договора) не изменились. Конкретизированы лишь некоторые способы исполнения обязанностей сторон договора. Во-первых, обязанности арендодателя предоставить имущество арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества закреплённое в пункт 1 статьи 611 ГК РФ расширено. Одновременно с передачей арендатору права на здание или сооружение, ему передаётся право на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для её использования (п. 1 ст. 652 ГК РФ). Передаче в данном случае подлежит лишь та часть земельного участка, а лишь часть, которая функционально обслуживает здание или сооружение. Это право предоставляется на срок аренды здания или сооружения. На данное право не влияет даже смена собственника участка, занятое зданием или сооружением и необходимо для его использования в соответствии с его назначением.

    Исполнение арендодателем обязанности по передаче здания или сооружения арендатору и принятие предмета договора арендатором осуществляется по передаточному акту или иному документу, подписываемому сторонами. Уклонение одной из сторон от подписания документа, в данном случае рассматривается как отказ от исполнения обязанности по передаче имущества (арендодателем), а арендатором - от принятия имущества. Обязанность арендатора по возврату арендованного здания (сооружения) оформляется так же, как обязанность арендодателя по его передаче. По окончании срока договора аренды или досрочном расторжении договора аренды имущество (то есть здание или сооружение) должно быть возвращено арендодателю с обязательным составлением документа о его передаче (п. 2 ст. 655 ГК РФ). Порядок составления передаточного акта при возврате предмета договора и последствия уклонения от его подписания аналогичны тем, которые установлены законом при передаче здания или сооружения в аренду (п. 1 ст. 655 ГК РФ). Установленная в договоре арендная плата за пользование арендованным имуществом включает в себя и плату за земельный участок, на котором находится арендованное имущество, или передаваемое вместе с ним соответствующей части участка, если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды (п. 2 ст. 654 ГК РФ). Таким образом, если иное особо не оговорено, при аренде здания или сооружения, то дополнительная плата за земельный участок взиматься не должна.

    В соответствии с пунктом 2 статьи 654 ГК РФ, если плата за аренду здания или  сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя размера, то арендная плата определяется исходя из фактического размера передаваемого арендатору здания или сооружения. Фактический размер здания или сооружения может быть взят из передаточного акта, составление которого обязательно. Но следует отметить, что общая площадь здания (сооружения) может содержаться и в договоре аренды.

    Можно выделить два общих принципа, на которых основывается ГК РФ при регулировании  вопросов аренды недвижимости.

1. Принцип свободы договора, который проявляется, в частности, в том, что число императивных норм, связанных с содержанием договора аренды недвижимости, крайне незначительно. Они в основном относятся к форме договора и к необходимости его государственной регистрации.
2. Регулирование аренды недвижимости не проводится идея защиты «слабой стороны», как это сделано в отношении жилищного найма, а последовательно осуществляется принцип защиты прав кредитора в обязательстве, в качестве которого может в конкретной ситуации выступать как арендодатель, так и арендатор. Такой подход позволяет установить справедливый баланс интересов сторон договора, не предписывая в то же время жестких рамок содержания их договорных отношений.

    Аренда  зданий и сооружений впервые была выделена в ГК РФ в самостоятельную разновидность договора аренды. Легальное определение договора аренды зданий, сооружений содержится в п.1 ст. 650 ГК РФ: «по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение».

    Итак, если предметом договора аренды являются здание или сооружение, ряд общих  положений об аренде не применяется, поскольку они замещаются специальными правилами.

    Нельзя  не заметить некоторого сходства положений об аренде зданий и сооружений и содержащихся в ГК РФ норм о купле-продаже, что представляется совершенно оправданным. Тем самым обеспечивается единообразный правовой режим объектов недвижимости в имущественном обороте.  
 

    3.4. Договор финансовой аренды (лизинга). 

    В отечественной юридической и  экономической литературе по-разному  оцениваются обстоятельства, связанные  с появлением данного вида договора аренды. По мнению правоведов, договор  лизинга, как таковой появился в  США в середине 19 века, а в других странах Запада нашёл широкое распространение в середине 20 века.

    Исследователи истории развития лизинга обычно отмечают, что толчком к широкому применению данного вида договора, послужило развитие железнодорожного транспорта. Железнодорожные компании, пытаясь уйти от обременительных расходов, старались приобрести локомотивы, вагоны не в собственность (по договору купли-продажи), а лишь в пользование. В экономической литературе нередко можно встретить утверждение о том, что лизинг имеет тысячелетнюю историю. Учёные экономисты находят следы лизинга ещё в древних государствах Шумера (III тысячелетие до нашей эры) и в законах Хаммурапи (1792 - 1750 года до нашей эры), и считают, что в Институциях Юстиниана (483 - 565 годы) уже была осуществлена кодификация норм, регулирующих лизинговые отношения. Однако, как свидетельствует ознакомление с соответствующими научными трудами, экономисты часто видят лизинг во всех исторических документах, где речь идёт об имущественном найме (аренде), и, более того, называют лизингом любой комплекс имущественных отношений, связанных с владением вещью на ином праве, нежели права собственности .

    В соответствии с частью 1 статьи 665 ГК РФ законодатель определили договор  лизинга следующим образом: "По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца".

    В этом определении закреплены следующие  признаки договора лизинга:

1. Наличие у арендодателя цели финансирования, то есть заключение договора лизинга с целью вложения денежных средств в имущество, которое затем будет передано в аренду, а арендная плата, по сути, выступит превращённой формой дохода на вложенный капитал. Очевидно, что арендованное имущество не нужно лизингодателю и приобретается им исключительно с целью извлечения из него дохода. При этом интересы арендодателя как кредитора обеспечивается у него наличии у него в собственности имущества, на которое при неисполнении арендатором обязательства не нужно даже обращать взыскание. Достаточно потребовать возврата имущества;
2. Приобретение арендодателем имущества, передаваемого в лизинг, после заключения договора аренды, причём по выбору арендатора и, как правило, у указанного им продавца. При этом арендодатель не несёт ответственности за выбор предмета аренды и продавца. Правда, договором лизинга может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем. Однако, даже если это положение будет включено в договор, остаётся такой признак договора лизинга, как приобретение арендодателем имущества после заключения договора;
3. Использование арендатором переданного в лизинг имущества для предпринимательских целей. Это не означает, что арендатором по договору лизинга всегда должна быть коммерческая организация или индивидуальный предприниматель. В той мере, в какой некоммерческим организациям разрешено заниматься предпринимательской деятельностью, они также могут быть арендаторами по договору лизинга;
4. Предоставление имущества по договору лизинга во владение и пользование арендатора. Предоставления имущества просто в пользование арендатора недостаточно.

    Всё вышеперечисленное позволяет трактовать договор финансовой аренды как двухстороннюю  сделку, а не многостороннюю, неразрывно связанную с договором купли-продажи  арендуемого имущества. Арендодатель возлагает часть своих обязанностей на продавца по договору купли-продажи (ч. 1 ст. 313 ГК РФ), причём имеет место случай перепоручения исполнения, при котором перед кредитором (арендатором) в силу прямого указания закона становиться ответственным, только исполнитель (продавец). В свою очередь, договор купли-продажи является договором в пользу третьего лица, то есть арендатора (ст. 430 ГК РФ). Однако такой подход к договору лизинга не является единственно возможным. Широко распространен трактовка финансовой аренды как договора многосторонней сделки (трёхстороннего договора), в которой участвует продавец, лизингодатель и лизингополучатель, причём каждый из них имеет свои права и несёт обязанности.

    Отношения между арендодателем и арендатором  с одной стороны, и арендодателем и продавцом с другой стороны урегулированы в ГК так, как в классических, двухсторонних договорах. Участники этих договоров не имеют права или обязанности, которые бы принадлежали бы одновременно каждому из них, что как раз и характеризует многостороннюю сделку.

    Лизингополучателем  может быть юридическое лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, или индивидуальный предприниматель. Договор финансовой аренды, если он заключён на срок одного года, или одной  из сторон договора является юридическое лицо (независимо от срока), должен быть заключен в письменной форме. Договор финансовой аренды недвижимости подлежит государственной регистрации, если иное не предусмотрено в законе (ст. 609 ГК РФ).

    Предметом данного договора в соответствии со статьёй 666 ГК РФ, могут быть любые непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности, кроме земельных участков и других природных объектов. Данное ограничение внесено законодателем, в связи с тем, что данный вопрос, то есть использование природных ресурсов с предпринимательской целью должны регулироваться соответствующими отраслями законодательства (к примеру, земельным кодексом).

    Содержание  договора лизинга, отличается от содержания обычного договора аренды, прежде всего  обязанностями арендодателя. Он обязан:

1. Приобрести в свою собственность избранное арендатором имущество у продавца на основании договора купли-продажи. Приобретая имущество, арендодатель должен уведомить продавца о том, что имущество предназначено для передачи его в аренду (лизинг) определённому лицу. Договором может быть предусмотрено, что выбор имущества и продавца производиться арендатором (ст. 667 ГК РФ);
2. Обеспечить передачу арендованного имущества арендатору в состоянии, соответствующем договору и назначению имущества. Если иное не предусмотрено лизинговым договором, имущество, являющееся предметом договора, передаётся продавцом непосредственно арендатору, в месте его нахождения.²⁶
3. Продавец осуществляет такую передачу в соответствии с заключенным им договором купли-продажи, что превращает этот договор в пользу третьего лица - арендатора, который имеет право требовать от продавца исполнения возложенных на него обязанностей. Впрочем, лизинговый договор может предусмотреть правило о том, что вещь передаёт не продавец, а арендодатель. В этом случае договор купли-продажи будет обычным.