Договор аренды

ПЛАН

 

ВСТУП

РОЗДІЛ I: Поняття та особливості договору найму

1.1. Поняття договору  найму

1.2. Права та обов'язки сторін договору найму

1.3. Припинення договору  найму

1.4. Різновиди договору найму

РОЗДІЛ ІІ: Договір оренди державного та комунального майна

2.1. Поняття договору оренди

2.2. Порядок укладення договору

РОЗДІЛ ІІІ: Соотнешення майна

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВСТУП

 

Процеси демократизації в  області економіки торкнулися орендних відносин одними з перших. Договір  про оренду, регульований Цивільним  Кодексом України, відноситься до традиційних  договорів цивільного права і  завжди займав вагоме місце у законі, в тому числі в кодифікованих  актах.

Останніми роками практика показала, що законодавство має багато прогалин щодо орендних відносин. Перш за все  йдеться про вузьке коло об’єктів оренди. Багато об’єктів, які були виключені  з цивільного обороту і не могли  бути предметом оренди, необхідно  було включити в цю сферу. До них  безпосередньо відносяться підприємства, господарчо – виробничі комплекси, земельні ділянки та ін. Крім того виникла потреба в розширені прав учасників відносин, надання їм більшої свободи як у виборі партнерів, так і в узгодженні умов оренди, зняття непотрібних обмежень. Норми Цивільного Кодексу 1963 р. в значній мірі не відповідали новій обстановці і потребували зміни.

У 1989 р. були прийняті  Основи законодавства СРСР та союзних республік, до яких входила Україна. Цей акт можна вважати кроком до виведення цивільно – правових відносин з – під жорстокого державного контролю. У 1991 р. були прийняті загальні принципи та підходи в регулюванні договору про оренду в СРСР та республіках.

Фінальним етапом на сьогоднішній день стала розробка нового Цивільного кодексу України від 15.08.2004 р., який і регулює орендні відносини. Глава 58 під назвою Найм (оренда) містить найголовніші положення про оренду, її види, права та обов’язки сторін в договорі оренди. Слід підкреслити, що нове законодавство про оренду відображає нові цивільні правовідносини, що склалися в державі.

Новий Цивільний Кодекс можна вважати головним джерелом цивільно-правового регулювання орендних відносин. У вищезгаданій главі 58 сформульований комплекс загальних норм, дія котрих поширюється на всі види орендних відносин. Вони носять загальний характер і тому повністю не регулюють ті види орендних відносин, для яких не передбачено спеціальних правил. Йдеться про самостійні види оренди (фінансова оренда, тощо). Слід зауважити, що багато норм мають диспозитивний характер, що дозволяє сторонам в договорі вносити свої корективи, якщо це не заборонено законом і не передбачено в договорі.

При розгляді деяких видів оренди нерухомого майна  застосовуються норми, наприклад, Земельного Кодексу, Водного Кодексу, Закону України „Про надра”, основи лісового законодавства. Оренда житлових квартир, будинків здійснюється з врахуванням положень Житлового кодексу. А передача в оренду державного та комунального майна регламентується законодавством про приватизацію та ін. підзаконними актами.

Важливо те, що новий Цивільний Кодекс  виробив чіткий розподіл всіх положень, що торкаються договору оренди та його різновидів. В першу чергу викладені загальні положення (ст. 759 – 786 ), окремо виділені параграфи для прокату, оренди земельної ділянки, найму будівлі чи капітальної споруди, оренди транспортного засобу, лізингу.

Як у процесі господарювання суб’єктів підприємницької діяльності, так і в побутовому житті громадян трапляється безліч ситуацій, коли ту чи іншу річ купувати обтяжливо або взагалі не вигідно (наприклад, у разі її тимчасової потреби). Поряд з тим деякі громадяни чи організації, що мають відповідне майно, тимчасово самі його не використовують. За таких обставин найліпшим способом задоволення потреб обох сторін видається укладання договору  найму (оренди), який слугує своєрідним засобом взаємодопомоги зацікавлених осіб.

 У господарському обігу  значно поширені відносини майнового  найму, зокрема такі його різновиди,  як оренда та прокат. За допомогою  майнового найму розширяються  господарські можливості використання  майна. Поряд з цим найм є засобом взаємодопомоги між громадянами і організаціями та сприяє упорядкуванню побуту громадян.

 За договором найму  наймодавець передає або зобов'язується  передати наймачеві майно у  користування за плату і на  певний строк. Крім Цивільного  кодексу України особливості  укладення та виконання найму  (оренди) можуть бути передбачені  окремим законом.

Так за договором майнового  найму наймодавець зобов'язується подати наймачеві майно у тимчасове  користування за плату.

Обов'язковою умовою договору майнового найму є його оплатність. Наявність цієї умови і відрізняє  його від договору про безоплатне користування майном.

Право на передання у найм має тільки власник майна або  особа, якій належать майнові права. Наймодавцем може бути також особа, уповноважена на укладення договору найму.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Поняття та особливості  договору найму

1. Поняття договору найму

Ст. 759 ЦК закріпила традиційне визначення договору найму, основні ознаки якого залишилися ще з ЦК 1963 р., ототожнивши поняття  оренди та найму. Одним з напрямів підвищення ефективності використання майна державних підприємств  та організацій у сучасних умовах є передача його до найму фізичним та юридичним особам. За допомогою найму реалізуються як інтереси власника щодо отримання доходу з наявних у нього виробничих фондів, так і інтереси наймавця, який не обтяжуючи себе щоразу придбанням необхідного обладнання, устаткування та ін., має змогу ефективно використовувати найняте ним майно для здійснення своєї статутної діяльності. Отже лаконічним визначенням договору найму є строкове і платне передання майна в користування (не власність) засноване на договорі.

 

З наведеного визначення випливає, що:

 

- наймові відносини мають виключно договірний характер і не можуть виникати на підставі планових завдань або інших адміністративно-управлінських актів;

 

- найм передбачає передачу майна в користування, на відміну від договору купівлі-продажу, який дає право власності на майно (ст. 761 ЦК);

 

- користування  є платним, що забезпечується  внесенням наймавцем орендної плати у визначеному договором розмірі та строках (ст. 762 ЦК);

 

- найм передбачає передачу майна в тимчасове користування. Договір припиняється у разі закінчення строку (ст. 763 ЦК).

 

Майно, що передається в оренду, може використовуватися  наймавцем для здійснення як підприємницької (виробництво продукції, виконання робіт, надання послуг, заняття торгівлею), так і іншої (задоволення лікувально-оздоровчих, просвітницьких, культурно-спортивних потреб, тощо) діяльності.

ЗУ "Про  найм державного та комунального майна" визначає об'єкти найму. Насамперед, об'єктами найму є цілісні майнові комплекси підприємств, їх структурних підрозділів (філій, цехів, дільниць). Закон (п. 1 ст. 4) під цілісним майновим комплексом розуміє господарський об'єкт із завершеним циклом виробництва продукції (робіт, послуг), з наданою йому земельною ділянкою, на якій він розміщений, автономними інженерськими комунікаціями, системою енергопостачання. Оскільки майно підприємства, крім основних фондів, становлять також оборотні кошти та інші цінності, законодавством встановлений спеціальний порядок їх передачі орендареві. Так, грошові кошти та цінні папери з урахуванням дебіторської та кредиторної заборгованості наймодавець надає наймовцю на умовах кредиту за ставкою рефінансування Національного банку України. Надання наймодавцю в кредит коштів та цінних паперів здійснюється на підставі кредитного договору, який укладається одночасно з договором найму. Строк надання кредиту не повинен перевищувати строку дії оренди. У разі розірвання кредитного договору, закінчення строку його дії або припинення договору оренди наймодавець зобов'язаний повернути орендодавцеві надані йому кошти та цінні папери.

 

Інші  оборотні матеріальні засоби (тобто  негрошові кошти і нецінні  папери) викуповуються наймодавцем згідно з договором купівлі-продажу, який укладається одночасно з договором найму. Плата за придбані оборотні матеріальні засоби вноситься наймодавцем протягом 30 календарних днів з моменту укладання договору. Створеному членами трудового колективу господарському товариству наймодавець може продати оборотні матеріальні засоби в кредит за умови оплати ним не менш як 30% їхньої вартості. При цьому термін оплати оборотних матеріальних засобів не повинен перевищувати одного року з дати укладення договору купівлі-продажу. Розміри чергових внесків та строки їх сплати визначаються у договорі купівлі-продажу.

Об'єктами найму можуть також бути нерухоме (будівлі, споруди, приміщення) та інше окреме індивідуально-визначене майно підприємств, а також майно, що не увійшло до статутних фондів господарських товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації).

Разом з тим не можуть бути об'єктами найму цілісні майнові комплекси державних підприємств, їх структурних підрозділів, що здійснюють діяльність, передбачену ч.1 ст. 4 Закону України "Про підприємництво" (діяльність, пов'язана з обігом наркотичних засобів, психотропних речовин, їх аналогів і прекурсорів), а також цілісні майнові комплекси казенних підприємств.

 

1.2 Права та обов'язки сторін

   У господарському обігу значно поширені відносини майнового найму, зокрема такі його різновиди, як оренда та прокат. За допомогою майнового найму розширяються господарські можливості використання майна. Поряд з цим найм є засобом взаємодопомоги між громадянами і організаціями та сприяє упорядкуванню побуту громадян.

За договором найму  наймодавець передає або зобов’язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк (ч. 1 ст. 759 ЦК України). Предметом договору найму  може бути річ, яка визначена індивідуальними  ознаками і яка зберігає свій первісний  вигляд при неодноразовому використанні (не-споживна річ), а також майнові  права. За користування майном з наймача  справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Плата за користування майном може вноситися за вибором  сторін у грошовій або натуральній  формі.

Обов'язки наймодавця:

- передати наймачеві майно у користування негайно або у строк, встановлений договором найму;

- передати наймачеві річ у комплекті і стані, що відповідають умовам договору найму та її призначенню;

- попередити наймача про особливі властивості та недоліки речі, які йому відомі і можуть бути небезпечними для життя, здоров’я, майна наймача чи інших осіб або призвести до пошкодження самої речі під час користування нею;

- провадити капітальний ремонт речі за власний рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом.

Права наймодавця:

- отримувати плату за користування майном, розмір якої встановлено договором найму;

- вимагати розірвання договору найму, якщо наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі;

- вимагати розірвання договору найму, якщо наймач без дозволу передав річ у користування іншій особі;

- вимагати розірвання договору найму, якщо наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі або не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов’язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача. Обов'язки наймача:

- у присутності наймодавця перевірити справність речіі;

- користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору;

- усунути погіршення речі, які сталися з його вини;

- провадити поточний ремонт речі, переданої у найм, якщо інше не встановлено договором або законом;

у разі припинення договору найму негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального  зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі. Якщо наймач не виконує  обов’язок щодо повернення речі, наймодавець  має право вимагати від наймача  сплати неустойки у розмірі подвійної  плати за користування річчю за час  прострочення.

         Права наймача:

- право власності на плоди, продукцію, доходи, одержані ним у результаті користування річчю, переданою у найм;

- відремонтувати річ, зарахувавши вартість ремонту в рахунок плати за користування річчю, або вимагати відшкодування вартості ремонту, або вимагати розірвання договору та відшкодування збитків у разі, коли наймодавець не провів капітального ремонту речі, якщо це перешкоджає її використанню відповідно до призначення та умов договору;

- вимагати розірвання договору найму, якщо наймодавець передав у користування річ, якість якої не відповідає умовам договору та призначенню речі;

- вимагати розірвання договору найму, якщо наймодавець не виконує свого обов’язку щодо проведення капітального ремонту речі;

- наймач, який належно виконує свої обов’язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк (ч. 1 ст. 777 ЦК України);

- наймач, який належно виконує свої обов’язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання (ч. 2 ст. 777 ЦК України).

- право на плоди, продукцію,  доходи, одержані ним у результаті  користування річчю;

- право наймача на захист  володіння. Наймач користується  і володіє чужим майном і  законодавець водночас захищає  і його права. Наймач має  право на захист володіння  не лише від третіх осіб, а  й від наймодавця, якщо останній  порушує умови договору.

Наймач може поліпшити  річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця. Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, наймач має право на їх вилучення. Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування  їх вартості в рахунок плати за користування річчю. Якщо в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ, наймач стає її співвласником. Частка наймача у праві власності  відповідає вартості його витрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлено договором  або законом. Якщо наймач без згоди  наймодавця зробив поліпшення, які  не можна відокремити без шкоди  для речі, він не має права на відшкодування їх вартості (ст. 778 ЦК України).