Договор аренды

 

 

 

 

 

 

РОЗДІЛ ІІ: Договір оренди державного  та комунального майна

2.1 Понятие договора аренди

 

Загальне поняття оренди сформульовано в ст. 2 Закону України  від 14 березня 1995 р. «Про оренду державного та комунального майна».Відповідно до цієї статті орендою визнається засноване  на договорі строкове платне користування майном, що необхідне орендареві для  здійснення підприємницької та іншої  діяльності.

З наведеного визначення випливає, що:

- по-перше, орендні відносини мають виключно договірний характер і не можуть виникати на підставі планових завдань або інших адміністративно-управлінських актів;

- по-друге, оренда передбачає передачу майна у користування (без надання права орендареві розпоряджатися орендованим майном);

- по-третє, таке користування є платним, що забезпечується внесенням орендарем орендодавцеві орендної плати у визначених розмірах;

- по-четверте, оренда передбачає передачу майна у строкове (тимчасове) користування. У разі закінчення строку, на який було укладено договір оренди, цей договір припиняється.

Майно, що передається в  оренду, може використовуватися орендарем  для здійснення як підприємницької (виробництво продукції, виконання  робіт, надання послуг, зайняття торгівлею), так і іншої (задоволення лікувально-оздоровчих, просвітницьких, культурно-спортивних потреб тощо) діяльності

Орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для  здійснення підприємницької та іншої  діяльності. (Стаття 2 Закону України  «Про оренду державного та комунального майна».

Об'єктами оренди за даним  законом є:

- цілісні   майнові   комплекси   підприємств,   їх  структурних підрозділів    (філій,    цехів,    дільниць;

- грошові кошти та цінні папери з урахуванням дебіторської та кредиторської заборгованості орендодавець надає орендареві на умовах ;

- нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення) та інше окреме індивідуально визначене майно підприємств;

- майно, що не увійшло до статутних фондів господарських товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації).

Не можуть бути об'єктами оренди:

- цілісні   майнові   комплекси   державних   підприємств,   І'х структурних підрозділів (філій, цехів, дільниць), що здійснюють діяльність,   передбачену   частиною   першою   статті  4   Закону України "Про підприємництво";

- цілісні майнові комплекси казенних підприємств;

- цілісні майнові комплекси структурних підрозділів (філій, цехів, дільниць) казенних підприємств, що здійснюють діяльність, передбачену частиною першою статті 4 Закону України «Про підприємництво».

Орендодавцями є:

- фонд державного майна України, його регіональні відділення та представництва - щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, а також майна, що не увійшло до статутних фондів господарських товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації), що є державною власністю крім майна, що належить до майнового комплексу Національної академії наук України;

- органи, уповноважені Верховною Радою Автономної Республіки Крим та органами місцевого самоврядування управляти майном, - щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, яке відповідно належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності;

- підприємства - щодо окремого індивідуально визначеного майна (крім нерухомого), а з дозволу органів, зазначених в абзацах другому та третьому цієї статті, - також щодо структурних підрозділів підприємств (філій, цехів, дільниць) та нерухомого майна.

- фізична особа, яка бажає укласти договір оренди державного майна, до його укладення зобов'язана зареєструватись як суб'єкт підприємницької діяльності.

Істотними умовами договору оренди є:

- об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); •   термін, на який укладається договір оренди;

- орендна плата з урахуванням її індексації;

- порядок використання амортизаційних відрахувань;

- відновлення     орендованого    майна    та    умови    його повернення;

- виконання зобов'язань;

У разі відсутності заяви  однієї із сторін про припинення або  зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну  дії договору він вважається продовженим  на той самий термін і на тих  самих умовах, які були передбачені  договором.

Орендар за користування об'єктом  оренди вносить орендну плату  незалежно від наслідків господарської  діяльності. Річна орендна плата  за користування цілісним майновим комплексом підприємства, його структурним підрозділом не може перевищувати десяти відсотків вартості орендованого майна.

Одностороння відмова  від договору оренди не допускається.

Договір оренди припиняється в разі:

- закінчення строку, на який його було укладено;

- приватизації   об'єкта    оренди    орендарем    (за    участю орендаря);

- банкрутства орендаря;

- загибелі об'єкта оренди.

За невиконання обов'язків  за договором оренди, в тому числі  за зміну або розірвання договору в односторонньому порядку, сторони  несуть відповідальність, встановлену  законодавчими актами України та договором.

 

Порядок укладення договору аренди

Стаття 284 Господарського кодексу  України та Закон України “Про оренду державного та комунального майна” регламентують процедуру укладення  договору оренди, а ст. 761 Цивільного кодексу України встановлює право  передачі майна в оренду. Відповідно до цього законодавчого акту фізичні  та юридичні особи, які бажають укласти  договір оренди майна підприємств, надсилають заяву, проект договору оренди, а також інші документи згідно з переліком, що визначається Фондом державного майна України. У разі надходження до орендодавця заяви  щодо оренди нерухомого майна, що перебуває  у державній власності, або підприємства, заснованого на майні, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у  комунальній власності, орендодавець у п’ятиденний термін після дати реєстрації заяви надсилає копії  проекту договору та інших матеріалів органу, уповноваженому управляти відповідним  майном.

Якщо підприємство, його структурний  підрозділ, щодо цілісного майнового  комплексу якого надійшла заява  про оренду, або ініціатор укладення  договору оренди згідно із законодавством займають монопольне становище на ринку; внаслідок укладення договору оренди підприємець або група підприємців  можуть зайняти монопольне становище  на ринку; сумарна вартість активів  або сумарний обсяг реалізації товарів (робіт, послуг), що належать об’єкту  оренди та ініціаторові укладення договору оренди, перевищують показники, визначені  законодавством, – орендодавець надсилає копії проекту договору оренди та інших отриманих документів також  до органу Антимонопольного комітету України.

Орендодавець протягом п’яти  днів після закінчення терміну погодження умов договору оренди з органом, уповноваженим  управляти відповідним майном, і  органом Антимонопольного комітету України, а у випадках, коли заява  про оренду майна не потребує узгодження (щодо оренди окремого індивідуально  визначеного майна, крім нерухомого), протягом п’ятнадцяти днів після  дати її реєстрації дає згоду або  відмовляє в укладенні договору оренди майна і повідомляє про  це заявника.

Закон “Про оренду державного та комунального майна” містить перелік  підстав відмови у передачі в  оренду об’єктів. Це, зокрема:

- прийняття рішення компетентним органом про приватизацію цих об’єктів;

- включення об’єкта до переліку підприємств, що потребують залучення іноземних інвестицій згідно з рішенням КМУ чи місцевих органів влади;

- відсутність згоди органу Антимонопольного комітету України на оренду;

- відсутність згоди органу, уповноваженого управляти відповідним майном, на виділення структурного підрозділу.

У випадку відмови в  укладенні договору оренди, а також  неодержання відповіді у встановлений термін зацікавлені особи мають  право звернутися за захистом своїх  інтересів до суду чи господарського суду.

Важливе значення при укладенні  договору оренди мають умови оренди. Відповідно до ст. 284 Господарського кодексу  України істотними умовами договору оренди є:

- об’єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації).

- термін, на який укладається договір оренди, що визначається за погодженням сторін (ст. 763 Цивільного кодексу України).

- розмір плати за оренду. Річна орендна плата не може перевищувати п’яти відсотків вартості орендованого майна.

Орендна плата встановлюється, як правило, у грошовій формі. Залежно  від специфіки виробничої діяльності орендаря за згодою сторін вона може встановлюватись  в натуральній або грошово-натуральній  формі. Розмір орендної плати може бути змінено за погодженням сторін, а  також на вимогу однієї зі сторін у  разі зміни тарифів та в інших  випадках, передбачених законодавчими  актами України. Відповідно до ст. 286 Господарського кодексу України орендар має  право вимагати зменшення орендної плати, якщо з незалежних від нього  обставин змінилися передбачені  договором умови господарювання або істотно погіршився стан об’єкта оренди.

Відновлення орендованого майна  та умови його повернення.

У разі розірвання договору оренди, закінчення терміну його дії  та відмови від його продовження  або банкрутстві орендаря останній зобов’язаний повернути орендований  об’єкт оренди на умовах, зазначених у  договорі оренди. Відповідно до ст.ст. 779–780 Цивільного кодексу України  у випадку погіршення орендарем  стану орендованого майна або  його загибелі, він повинен відшкодувати орендодавцеві збитки, якщо недоведе, що погіршення або загибель майна сталися не з його вини.

У випадку поліпшення орендарем  стану орендованого майна орендодавець зобов’язаний компенсувати йому зазначені  кошти, якщо інше не визначено договором  оренди. Вартість покращень стану  орендованого майна, зроблених орендарем  без згоди орендо­давця, які не можна відокремити без шкоди  для майна, компенсації не підлягає.

При виконанні договору оренди орендодавець зобов’язаний:

- передати об’єкт оренди орендареві у строки і на умовах, визначених у договорі оренди. У разі порушення цього зобов’язання орендар має право вимагати від орендодавця передачі об’єкта та відшкодування збитків, завданих затриманням передачі, або відмовитись від договору і вимагати відшкодування збитків, завданих йому невиконанням договору оренди;

- проводити за свій рахунок капітальний ремонт зданого в оренду майна, якщо інше не передбачено законом або договором. Орендар зобов’язаний:

- використовувати та зберігати орендоване майно відповідно до умов договору, запобігати його пошкодженню, псуванню; – вносити орендну плату своєчасно і в повному обсязі. Договором оренди можуть бути встановлені й інші обов’язки сторін. Відповідальність сторін за невиконання обов’язків за договором оренди, в тому числі за зміну або розірвання договору в односторонньому порядку, встановлена законодавчими актами України, а також конкретними укладеними договорами оренди. Умови договору оренди є чинними на весь строк дії договору і у випадках, коли після його укладення законодавством встановлені правила, які погіршують становище орендаря.