Договор аренды

1.3 Припинення договору найму

Договір найму припиняється по закінченні строку договору. В цьому  випадку наймач зобов'язаний повернути  майно в тому стані, в якому  він його отримав, з урахуванням  амортизації (нормального зносу). Якщо договір був укладений на невизначений строк, то кожна із сторін має право  розірвати його в будь-який час, попередивши  контрагента письмово за місяць, а  у разі найму нерухомого майна  — за три місяці.   Договір  майнового найма припиняють і  обставини, які є загальними практично  для всіх видів договірних зобов'язань (смерть фізичної особи, ліквідація юридичної  особи без правонаступництва  тощо).   Договір майнового найму  може бути розірваний і достроково за вимогою сторін.   Наймодавець  має право достроково розірвати  договір, якщо наймач:   - протягом трьох місяців не вносить плату за користування річчю;   - користується річчю не за призначенням або не відповідно до договору;   - без дозволу наймодавця передав річ в піднайм;   - не приступив до виконання капітального ремонту, якщо це було передбачено договором.   Наймач має право на дострокове розірвання договору, якщо:   - якість переданої речі не відповідає умовам договору та призначенню речі;   - наймодавець не виконує обов'язку щодо капітального ремонту речі.   За час користування майном наймач може зробити певні поліпшення майна, яким він користується (наприклад, обкласти цеглою гараж, провести світло, обкласти кахлем кухню тощо). Якщо доля поліпшень в договорі не визначена, то це питання розв'язується залежно від того, зроблені поліпшення з дозволу наймодавця чи без його дозволу та чи можна їх відокремити без шкоди для речі.   Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, наймач має право їх вилучити. Якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які відокремити без шкоди для речі не можна, він позбавлений права на відшкодування витрат.   Якщо наймодавець дав згоду на поліпшення, то наймач має право на відшкодування їх вартості або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування майном.

1.4 Різновіди договору найму

Крім загальних положень про договір найму (оренди), ЦК України  у §§ 2—5 глави 58 містить норми, що стосуються окремих, найбільш важливих та соціальне значимих випадків найму. Поділ найму на види в ЦК не ґрунтується  на якомусь єдиному класифікаційному критерії. Виділення таких видів  є довільним. Так якщо найом земельних  ділянок, транспортних засобів, будівель та інших капітальних споруд виділяється  залежно від виду об'єкта найму, то прокат та лізинг — виходячи із особливого характеру відносин, що складаються  між сторонами цих договорів.

На відміну від ЦК УРСР, який виділяв лише один окремий вид  договору найму — договір побутового прокату, ЦК України спеціально врегулював п'ять видів договору найму:

1) прокат;

2) найм (оренда) земельних  ділянок; 

3) найм (оренда) будівлі або  іншої капітальної споруди; 

4) найм (оренда) транспортного  засобу;

5) лізинг.

 Прокат. За договором прокату наймодавець, який здійснює підприємницьку діяльність з передання речей у найм, передає або зобов'язується передати рухому річ наймачеві у користування за плату на певний строк (ч. 1 ст. 806 ЦК України). Прокат являє собою короткостроковий найм майна, при якому предмет прокату багаторазово використовується різними наймачами.

 Договір прокату, як і інші види договорів найму, є сплатним, консенсуальним або реальним, двостороннім. Крім того, ч. 2 ст. 806 визначає договір прокату як договір приєднання. Тобто наймодавець самостійно визначає умови договору, а наймач може укласти договір прокату лише шляхом приєднання до запропонованих наймодавцем умов (ст. 636 ЦК). Однак норми договору прокату, визначені наймодавцем, не можуть погіршувати становище наймача порівняно з законом. Договір прокату є публічним договором (ст. 635).

У визначенні договору прокату  та інших статтях, присвячених врегулюванню прокату, відображені такі його особливі риси.

По-перше, як наймодавці можуть виступати лише суб'єкти підприємницької  діяльності, що здійснюють передачу речей  у найм.

По-друге, об'єктом договору прокату може бути лише рухома річ (крім транспортних засобів, щодо яких ЦК містить  окремі правила)

 По-третє, особливістю договору прокату є дещо інші права та обов'язки, що мають сторони. Так на наймодавця покладений імперативний обов'язок з проведення капітального та поточного ремонту переданого в прокат майна (ч. З ст. 810). Він звільняться від цього обов'язку, лише якщо доведе, що пошкодження речі сталося з вини наймача. В такому разі на підставі загальної норми ст. 798 ЦК України наймач зобов'язаний усунути погіршення речі, що сталися з його вини.

Наймач за договором прокату  має право відмовитися від  договору та повернути річ наймодавцеві в будь-який час (ст. 809). При цьому  плата за прокат, що сплачена наймачем за весь строк договору, зменшується  відповідно до тривалості фактичного користування річчю. Тобто при достроковому поверненні наймачем узятого на прокат майна наймодавець зобов'язаний повернути йому відповідну частину  отриманої орендної плати, вирахувавши  її від дня, наступного за днем фактичного повернення майна.

Наймач не має права  здавати в піднайм майно, надане йому за договором прокату. Даний  обов'язок є імперативним та не може бути змінений угодою сторін. Крім того, в разі якщо наймодавець протягом дії договору прокату вирішить продати  майно, наймач, на відміну від загального договору найму, не має переважного  права на купівлю цього майна.

Решта прав та обов'язків  сторін, передбачених загальними положеннями  про договір найму, зберігаються для договору прокату в повному  обсязі.

Найм (оренда) земельної ділянки. ЦК України передбачає окрему норму, що стосується найму (оренди) земельної ділянки. Стаття 811 визначає, що за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Частина 2 ст. 811 має відсильний характер, вона відсилає до спеціальних нормативних актів, що регулюють відносини щодо оренди земельних ділянок. На сьогодні такими нормативними актами є новий Земельний кодекс України від 25 жовтня 2001 p., а також Закон України "Про оренду землі" від 6 жовтня 1998 р. зі змінами та доповненнями.

Орендодавцем земельної  ділянки є їх власники або уповноважені особи (ч. 5 ст. 93 Земельного кодексу). Закон  України "Про оренду землі" уточнює, що орендодавцями земельних ділянок  є громадяни та юридичні особи  України, у власності яких перебувають  земельні ділянки. Орендодавцями земельних  ділянок, що перебувають у комунальній  власності, є органи місцевого самоврядування. Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у державній власності, є районні, обласні, Київська та Севастопольська  міські державні адміністрації, Рада міністрів  АР Крим та Кабінет Міністрів України  у межах їх повноважень.

Об'єктами оренди є земельні ділянки. Земельна ділянка може передаватися у найм разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться  на ній, або без них.

Найм будівлі або іншої капітальної споруди. Договір оренди будівлі або іншої капітальної споруди виділено у самостійний вид, виходячи з його об'єкта. Об'єктом договору є будівлі та капітальні споруди. Будівлі та споруди нерозривно пов'язані із земельною ділянкою, на якій вони розміщуються. Саме ця обставина і зумовила виділення договору оренди будівлі або іншої капітальної споруди в окремий вид договору найму.

ЦК України (ст. 812) встановлює обов'язкову письмову форму договору найму будівлі, іншої капітальної  споруди або їх окремої частини. Якщо договір найму укладається  на строк на один рік і більше, він підлягає нотаріальному посвідченню.

 Зміст договору найму будівель та споруд (порівняно зі змістом звичайного договору найму) не набув якихось особливих змін. Переважна частина прав та обов'язків сторін є тими самими, як і в будь-яких договорах найму. В § 4 глави 38 ЦК України конкретизовано лише способи виконання деяких обов'язків сторін.

1.  Стосовно договору  найму будівель та споруд ЦК  розширив зміст обов'язку наймодавця  передати об'єкт найму наймачеві.  Відповідно до ст. 815 ЦК України  одночасно з правом найму будівлі  або іншої капітальної споруди  (їх окремої частини) наймачеві  надається право користування  земельною ділянкою, на якій вони  знаходяться, а також право  користування земельною ділянкою, яка прилягає до будівлі або  споруди, у розмірі, необхідному  для досягнення мети найму. 

2.  Виконання наймодавцем  права передати будівлю або  споруду у найм оформляється  відповідним документом (актом), який  підписується сторонами договору (ч. 1. ст. 814 ЦК України). Якщо інше  не передбачено умовами договору.

3. Плата, яка справляється  з наймача будівлі або іншої  капітальної споруди (їх окремої  частини) складається з плати  за користування нею і плати  за користування земельною ділянкою, яка передається разом з будівлею (спорудою) (ст. 816 ЦК України). Таким  чином, при наймі будівлі (споруди)  додаткова плата за земельну  ділянку не повинна стягуватися.

Найм (оренда) транспортного засобу. Найом транспортних засобів виділяється в окремий різновид договору найму, виходячи із особливостей його об'єкта, яким є повітряні, морські, річкові судна, а також наземні самохідні транспортні засоби тощо (ч. 1 ст. 817 ЦК України).

 Наймодавцем транспортного засобу можуть бути будь-який його власник або особа, уповноважена передавати транспортний засіб у найм. Як правило, це є спеціалізована транспортна організація, яка володіє парком транспортних засобів. Але не заборонено здавати транспорт у найм і фізичним особам. Перелік наймачів транспортних засобів законом не обмежений, у зв'язку з чим можна зробити висновок, що наймачами транспортних засобів можуть бути будь-які особи.

 Перелік транспортних засобів, які можуть бути передані в оренду, визначається видами транспорту: морського, наземного, річкового, повітряного.

Договір найму транспортного  засобу має бути укладений у письмовій  формі, незалежно від його строку та вартості майна (ч. 1 ст. 818). Договір  найму за участю фізичної особи підлягає нотаріальному посвідченню, причому  немає значення, на стороні кого фізична особа виступає — наймодавця чи наймача. Договір найму транспортного  засобу не підлягає державній реєстрації, причому, навіть якщо сам транспортний засіб (автомобіль) і реєструється у  відповідних державних органах, така реєстрація стосується самої речі та права власності на неї і  не потрібна, якщо не відбувається зміни  власника, тобто не стосується відносин оренди транспортного засобу.

Зміст договору найму транспортного  засобу дещо змінений порівняно із загальними правилами про найом  у бік розширення прав та обов'язків  наймача. Так, на доповнення до звичайних  обов'язків наймач повинен:

1) підтримувати транспортний  засіб у належному технічному  стані (ч. 1 ст. 820). Відповідно протягом  дії договору найму наймач  повинен проводити і капітальний,  і поточний ремонт. Наймодавець  на цей строк повністю позбавлений  обов'язку утримувати транспортний  засіб.

2) нести витрати, пов'язані  з використанням транспортного  засобу, в тому числі зі сплатою  податків та інших платежів.

Наймач має право самостійно використовувати транспортний засіб  у своїй діяльності та самостійно без згоди наймодавця укладати договори перевезення, а також інші договори відповідно до призначення транспортного  засобу (ст. 819).

 Відповідальність сторін договору найму транспортного засобу одна перед одною будується на загальних нормах договірного права. Так наймач зобов'язаний відшкодувати збитки, завдані у зв'язку із втратою або пошкодженням транспортного засобу, якщо не доведе, що це сталося не з його вини (ст. 822). Відповідальність перед третіми особами за шкоду, заподіяну у зв'язку з використанням транспортного засобу, несе наймач як його володілець за нормами деліктного права.

Лізинг. За договором лізингу одна сторона (лізингодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (лізингоодержувачеві) у користування майно, що належить лізингодавцю на праві власності і було набуте ним без попередньої домовленості із лізингоодержувачем (прямий лізинг), або майно, спеціально придбане лізингодавцем у продавця (постачальника) відповідно до встановлених лізингоодержувачем специфікацій та умов (непрямий лізинг), на певний строк і за встановлену плату (лізингові платежі) (ст. 825 ЦК).

Договір лізингу, як і інші договори найму, може бути як реальним, так і консенсуальним договором. Лізингоодержувач за договором зобов'язаний вносити періодичні платежі за користування отриманим у лізинг майном, отже договір лізингу є сплатним.

Сторонами договору лізингу  є лізингодавець, який є власником  майна і надає його у тимчасове  користування за певну винагороду, і лізингоодержувач — особа, яка  набуває за договором право володіння  і користування тим майном.

Отже, за чинним законодавством, предметом договору лізингу можуть бути тільки "матеріальні цінності", тобто майно як сукупність речей. Немайнові блага передаватися у  володіння і користування за допомогою  договору лізингу не можуть.

Права та обов'язки лізингодавця і лізингоодержувача за договором  лізингу зумовлені особливістю  лізингових відносин взагалі. Своєрідність цього договору полягає в тому, що зобов'язання, які з нього випливають, з одного боку, являють собою права та обов'язки наймодавця і наймача, типові для орендних відносин, а з іншого — особливі права та обов'язки, які виникають при передачі права власності на річ. Перелік основних прав та обов'язків сторін за договором лізингу міститься в статтях 11—12 Закону України "Про лізинг".

Якщо договір лізингу  укладається за типом консенсуальної угоди, основним обов'язком лізингодавця є своєчасне надання лізингоодержувачу  майна, відносно якого укладено договір. Причому, якщо до укладення договору лізингу майно вже перебувало у власності лізингодавця, то цей  обов'язок практично збігається з  основним обов'язком орендодавця  за договором оренди. Але якщо передбачається вибір лізингоодержувачем об'єкта лізингу  і продавця цього об'єкта, то це зобов'язання лізингодавця доповнюється ще обов'язком  укласти договір купівлі-продажу (поставки) з цим продавцем, попередивши  його про мету купівлі.