Договор аренды

    Также, реорганизация организации арендодателя, а также перемена собственника арендованного  имущества не является основанием для  изменения или расторжения договора аренды.

    Предоставление  арендаторам вещно-правовой защиты и признание за правом пользования арендованным имуществом свойства следования даёт основания отнести это право или отдельные его разновидности к числу вещных прав. Но в любом случае к числу вещных прав не может быть отнесено право пользования арендованным имуществом, не сопровождающееся владением им, поскольку такое право не пользуется вещно-правовой (то есть абсолютной) защитой, необходимой с точки зрения пункта 4 статьи 216 ГК РФ.

    В национальном праве Российской Федерации  все виды договора аренды традиционно находят свое правовое регулирования в кодифицированном гражданском законодательстве: в настоящее время - гл.34 ГК РФ. Между тем с каждым новым витком развития права, арендные правоотношения находят все большее правовое регулирование. В настоящее время на регулирование института аренды (как частных правоотношений по аренде, так и публичных) направлены десятки и сотни разноуровневых актов: от международных конвенций до ведомственных нормативных актов и материалов судебной практики. Необходимо помнить, что в российском гражданском праве понятия договора аренды и договора имущественного найма выступают синонимами.

    Таким образом, можно сделать вывод  о том, что договор аренды, это  обязательство, по которому имущество, находящееся у арендодателя на праве  собственности или на праве хозяйственного ведения (оперативного управления), передаётся арендатору во временное владение и (или) пользование, за определённую плату. Также из данного определения следует сделать вывод о том, что данный договор является консенсуальным и возмездным.

     Аренда  дает возможность удовлетворять  потребности граждан и юридических  лиц, нуждающихся во временном пользовании  определенными вещами, и в то же время обеспечивает собственнику имущества, не использующему его в данный период, получение дохода в виде арендной платы. Это выгодно для обеих сторон. 
 
 

    1.2. Договор аренды  как юридический  факт гражданского  права. Его форма  и сущность.

     Права и обязанности по договору аренды возникают у обеих сторон, он относится к двусторонним. Такой договор является также консенсуальным, то есть, устанавливающим между сторонами обязательственные отношения с момента достижения ими соглашения (оформления договора), в отличие от договора займа, который относится к реальным и считается заключенным с момента передачи денег или иных вещей заемщику.⁴

     Что касается элементов договора аренды, то к ним относят: стороны, предмет, форму и содержание договора.

    Сторонами договора являются арендодатель и арендатор. По общему правилу, в их роли могут  выступать любые субъекты гражданского права, то есть, как физические, так и юридические лица. Среди юридических лиц могут выступать коммерческие и некоммерческие организации, государство, национально-государственные, административно-территориальные и муниципальные образования. Только в некоторых видах аренды в роли арендодателя или арендатора могут выступать специальные субъекты.

    В соответствии со статьёй 608 ГК РФ, арендодатель, это собственник, передаваемого  в аренду имущества, или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду. А арендатор - лицо, заинтересованное в получении имущества для его использования. Каких - либо специальных требований к арендатору закон не предъявляет.

    Арендодателями  государственной и муниципальной  собственности могут быть лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. В качестве арендодателей при сдаче в аренду объектов государственной или муниципальной собственности могут выступать, действуя в рамках предоставленных им прав, предприятия и учреждения, за которыми имущество закрепляется на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, либо специально уполномоченные органы.

    В соответствии с пунктом 2 статьи 295 ГК РФ предприятия, за которыми закреплено имущество на праве хозяйственного ведения, могут сдавать его в аренду и, следовательно, быть арендодателями:

• - по объектам недвижимости - только с согласия собственника;
• - по объектам, относящимся к движимому имуществу,
• - самостоятельно, за исключением случаев, установленных законом или иными правовыми актами.

    Исключение  из общего правила предусмотрено  Федеральным законом от 20 июля 1995 года № 153 - ФЗ, согласно которому недвижимое имущество, принадлежащее на праве  хозяйственного ведения предприятиям железнодорожного транспорта, может  сдаваться в аренду с согласия федерального органа исполнительной власти в области железнодорожного транспорта. Вопросы сдачи в аренду объектов недвижимости, относящихся к собственности муниципальных органов, решаются этими органами.

    Сдача имущества в аренду - это один из способов осуществления принадлежащего арендодателю права собственности, а именно, входящего в его состав правомочия распоряжаться имуществом.

    Что же касается обладателей иных вещных прав, то любое лицо, не являющееся собственником  соответствующего имущества, должно иметь полномочия на сдачу этого имущества в аренду. Причём такие распорядительные полномочия должны быть основаны на законе или специальном волеизъявлении собственника. Предметом договора аренды является любая вещь, имеющая свойства телесности (то есть вещь, имеющая какое - либо внешнее выражение) и непотребляемости, поскольку она не теряет своих натуральных свойств в процессе использования. Законодательством могут быть установлены виды имущества, сдача которых в аренду не допускается, поскольку аренда это элемент оборота вещей. Могут устанавливаться ограничения, в отношении вещей, свободных в обороте, но в зависимости от их принадлежности к определённым собственникам. Определённые ограничения также касаются имущества, находящегося в государственной собственности.

    Все вещи, не подлежащие вышеперечисленным  ограничениям, могут свободно сдаваться  в аренду.

    Что же касается особенностей сдачи в  аренду земельных участков и других обособленных природных объектов, то законом могут быть установлены какие - либо особенности. Это вытекает, прежде всего, из невозобновляемости многих ресурсов, либо их ограниченности и даже уникальности. Поэтому необходимо специально предусматривать меры, направленные на их рациональное использование. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие чётко установить имущество, подлежащее передаче в аренду.

    Форма договора аренды и его государственная  регистрация, урегулированы статьёй 609 ГК РФ:

1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме;
2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом;
3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли - продажи такого имущества. Совершение конклюдентных действий может рассматриваться при определенных условиях как согласие на внесение изменений в договор, заключенный в письменной форме.

    Что же касается заключения договоров с  участием юридических лиц (пункт 1 статьи 609 ГК РФ), то это, всего лишь конкретизация  общего правила, закреплённого пунктом 1 части 1 статьи 161 ГК РФ, которое, по моему мнению, не требовалось.

    Договор аренды недвижимого имущества и  договор аренды, предусматривающего переход права собственности  к арендатору, подлежит государственной  регистрации. Иное правило установлено  для аренды зданий и сооружений, которое будет рассмотрено ниже.

    При этом регистрации подлежит именно договор, как правоустанавливающий документ, содержащий ограничения (обременения) права собственности арендодателя. Регистрация договора аренды производна от регистрации права собственности арендодателя на недвижимое имущество.

    Содержанием договора аренды являются права и  обязанности арендодателя и арендатора. Так как они изложены в законодательстве подробно, то они будут рассмотрены  отдельно в главе 2.

    Существенным  условием договора аренды, можно считать только его предмет, так как гражданский кодекс прямо указывает на это в пункте 3 статьи 607. Также указывается, что при отсутствии этих данных в договоре, то условие о предмете, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключённым.

    Арендная  плата (цена договора), так же, как  и срок аренды не являются существенными  условиями договора.

    Так как договор аренды возмездный, поэтому  основная обязанность арендатора - своевременно вносить плату за пользование  имуществом. Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором. Гражданский кодекс не относит условие об арендной плате к числу существенных в силу закона, при отсутствии которых договор считается незаключенным. Исключение составляет лишь договоры аренды зданий и сооружений, для которых требование о согласовании размера арендной платы является обязательным; при невыполнении этого договор признается незаключенным (ст. 657 ГК РФ). В иных случаях считается, что действуют порядок, условия и сроки внесения платы, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества в сравнимых обстоятельствах.

    Но  следует отметить, что законодательством  могут устанавливаться размеры  арендной платы за отдельные виды арендуемого имущества , или по категориям арендаторов.

    Также пункт 2 статьи 614 ГК РФ предусматривает различные варианты оплаты за пользование имуществом, из которых стороны могут выбрать наиболее приемлемый. Содержащийся перечень не является исчерпывающим, и стороны могут предусмотреть в договоре иные формы оплаты или сочетание нескольких форм. Также плата за аренду может устанавливаться за все имущество в целом или по каждой из его составных частей. Например, при сдаче помещения с оборудованием. Но, наиболее распространенной формой оплаты является денежная, в соответствии с абзацем 1 пункта 2 статьи 614 она применяется в виде установленных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. Остальные пункты данной статьи будут рассмотрены ниже. Относительно срока аренды гражданский кодекс говорит в статье 610 о его сроках. То есть пункт 1 статьи 610 указывает, что договор может быть заключён на определённый срок, а также на неопределённый срок (п. 2 ст. 610). Определённый срок должен быть установлен в договоре в соответствии со статьёй 190 ГК РФ. Если срок в договоре не указан, то договор аренды считается заключённым на неопределённый срок (абзац 2 пункта 2 статьи 610 ГК РФ). В этом случае любая из сторон может в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен другой срок для предупреждения об отказе от договора. Также отказ от договора является правом, а не обязанностью сторон. Но если ни одна сторона не заявит об отказе от договора, то теоретически он может длиться "вечно", поэтому по моему мнению следует вести речь не об договоре аренды заключённом не на неопределённый срок, а о договоре аренды, заключённом без указания срока, то есть под отменительным условием расторжения договора, по инициативе любой из сторон.

    Законодательством могут быть установлены предельные (максимальные) сроки договора для  отдельных видов аренды (например, договор проката), а также отдельных  видов имущества. В этом случае если срок в договоре не указан, то он автоматически прекращается по истечении максимального срока. Пункт 3 статьи 610 ГК РФ указывает, что если оговоренный в договоре срок превышает указанные в законе, то договор считается заключённым на срок, равный предельному.

    Относительно  формы договора можно отметить следующее: требования к форме сводятся к  тому, что договор, по которому арендодателем  или арендатором выступает юридическое  лицо, должен быть заключён в письменной форме. Если же договор аренды, за исключением недвижимости, заключён гражданами, то обязательная письменная форма требуется в случае заключения договора аренды, на срок более одного года.⁵

    Договор аренды недвижимого имущества, как  всякая прочая сделка с ним (например, купля-продажа), подлежит государственной регистрации (ст. 164 ГК РФ). Практическое значение государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества состоит в том, что по общему правилу договор, подлежащий такой регистрации считается заключённым с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (ст. 651 ГК РФ).

    Что же касается договора аренды движимого  имущества, содержащего условие  о праве арендатора на его выкуп, то такой договор может быть заключён в любой форме, так как глава 30 ГК РФ не содержит правил, регулирующие форму договора купли-продажи движимого имущества.⁶

      Также, данный вопрос будет затронут при рассмотрении отдельных видов договора аренды (глава III дипломной работы).

     Таким образом, договор аренды заключается  на началах добровольности и полного равноправия сторон. Существенными условиями договора аренды являются состав и стоимость передаваемого в аренду имущества, размер арендной платы, сроки аренды, распределение обязанностей сторон по полному восстановлению и ремонту арендованного имущества. Обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора, обязанность арендатора пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора, вносить арендную плату и возвратить имущество после прекращения договора арендодателю в состоянии, обусловленном договором.