Договор аренды

Негосударственное Образовательное Учреждение

Среднего  Специального Образования 
 

МОСКОВСКИЙ  КООПЕРАТИВНЫЙ ТЕХНИКУМ

МСПК  им. Г.Н. Альтшуля 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

КУРСОВАЯ  РАБОТА 
 

По дисциплине «Гражданское право»  

на тему ___________________________________ 

специальность 030504

«Право  и организация социального обеспечения 
 
 
 
 

                          

                                
 

                                                                 Студент __________________________ 

                                                                Преподаватель______________________   
 

                                               
 

                                                     2011г. 

НОУ   СПО

МОСКОВСКИЙ  КООПЕРАТИВНЫЙ ТЕХНИКУМ

МСПК  им Г.Н. Альтшуля 
 
 

Специальность 030504 «Право и организация социального обеспечения» 
 
 
 

ЗАДАНИЕ

По  выполнению курсовой работы 
 
 
 
 

по дисциплине «Гражданское право» 

студенту _________________________________________________ 

курса  __________________________________________ 

Тема курсовой работы _______________________________________________ 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

      

Дата выдачи задания  «___»_______________2011г 

Срок выполнения курсовой работы «___»_______________2011г

                                                                             
 
 

                                                                        Преподаватель _________________ 

Содержание 

Введение…………………………………………………………………………..                                                                                                                   

1.Общая характеристика договора аренды……………………………………...                                                 

  

   1.1.Понятие договора аренды и его формы……………………………………                                              

   1.2.Элементы договора аренды                                                                  

   1.3.Субъективный состав договора аренды……………………………………                                          

   1.4.Предмет договора аренды…………………………………………………..                                                                

   1.5.Срок договора аренды………………………………………………………

   1.6.Арендная плата……………………………………………………………... 

2.Содержание договора аренды………………………………………………….

 

   2.1.Права и обязанности сторон……………………………………………….

   2.2.Права и обязанности сторон в связи с улучшением и выкупом     арендованного имущества 

3.Прекращение и расторжение договора аренды……………………………….

  

Судебная практика разрешение споров договора аренды……………………... 

Приложения……………………………………………………………………….. 

Заключения………………………………………………………………………… 

Биографический  список…………………………………………………………… 

  

 

Введение 

    Актуальность  темы нашей работы является весьма значительной и злободневной в силу ряда причин.Первое, о чем здесь  следует сказать, это недостаточная  разработанность данной тематики в юридической литературе. Многие теоретические вопросы изучения договоров аренды до сих пор не получили должного освещения и находятся в состоянии первичного исследования. По нашей проблематике опубликовано не много литературы, но особенно обращает на себя внимание два обстоятельства: во-первых, наша тема вызывает больший интерес у специалистов по хозяйственному праву, которые представляют содержание тематики с несколько иной точки зрения, чем цивилисты; во-вторых, минимум внимания уделено теоретическим аспектам договора аренды на страницах периодических изданий.Не менее важной нам представляется и практическая актуальность данной темы. Она определяется тем, что в настоящее время в сравнение с советскими временами резко повысилось значение арендных сделок. Распространение в Российской Федерации политических и экономических прав граждан, развитие демократии вообще, привело к существенной гражданской активизации населения. Это обусловило расширение объема заключения договоров аренды. Причем здесь следует отметить одну существенную деталь: расширение объема арендных сделок произошло за счет изменения назначения аренды, которая в наши дни выполняет функции стимулирования предпринимательской деятельности. Достаточно, например, обратить внимание на то, как за последние десять лет изменилась улица Большая Садовая в нашем городе - практически все помещения, расположенные на первом этаже, сданы собственниками в аренду коммерческим организациям, из-за чего улица превратилась в сплошной торговый центр.

    Столь большое значение аренды в экономической  жизни нашего города объясняется  тем, что этот способ ведения предпринимательства, во-первых, соответствует общепринятым стандартам о возможности пользования, владения и распоряжения собственностью, во-вторых, аренда очень эффективно помогает решать проблему стартового капитала при вступлении на стезю предпринимательской деятельности.

    Основная  цель исследования состоит в том, чтобы на основании изучения общих  положений сделать гражданско-правовую характеристику рассматриваемого договора.

    Для достижения цели будут решаться нижеследующие  задачи:

    1) определить понятие договора  аренды;

    2) рассмотреть основные элементы  договора аренды;

    3) раскрыть содержание договора  аренды;

    4) проанализировать основания и  порядок прекращения договора аренды. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    1.Общая  характеристика договора  аренды 

    1.1.Понятие  договора аренды  и его формы

    По  договору аренды (имущественного найма) одна сторона (арендодатель) обязуется  предоставить другой стороне (арендатору) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (п.1 ст.606 ГК РФ). Порядок заключения договора аренды имеет несколько особенностей. Во-первых, допускается возможность проведения субъектами Федерации аукционов или конкурсов на право аренды здания или сооружения. При этом нежилое помещение должно принадлежать государству или муниципальному образованию. Договор аренды может быть заключен на торгах, на которых право аренды продается. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. Во-вторых, арендатор (наниматель) имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок после истечения первоначального срока договора (ст.621). 
В соответствии с нормами ГК РФ договор аренды может быть заключен как в письменной, так и в устной форме. Эту норму можно считать условной, так как п.1 ст.609 ГК РФ устанавливает, что договор аренды на срок не менее года должен быть заключен в письменной форме в обязательном порядке. Если хотя бы одна из сторон договора является юридическим лицом, то договор аренды заключается в письменной форме вне зависимости от срока, на который он заключается. 
Для договора аренды зданий и сооружений обязательна письменная форма независимо от срока действия договора. Даже когда физические лица заключают договор аренды между собой, необходимо помнить норму п.1 ст.161 ГК РФ, обязывающую заключать в обычной письменной форме сделки граждан между собой на сумму, превышающую 10 МРОТ. Кроме того, договор аренды, в котором предусмотрена возможность выкупа арендуемого имущества арендатором, должен быть заключен в форме, установленной для договора купли-продажи такого имущества. 
Это так называемые общие правила для всех видов договора аренды. Они должны исполняться всегда, если специальными нормами, регулирующими отдельные виды договора аренды, не предусмотрены иные требования к форме договора. В случае, когда письменная форма договора не предусмотрена договором, она всегда может быть установлена соглашением сторон. 
Существуют определенные условия, при соблюдении которых договор аренды может заключаться в устной форме. Это незначительные сделки. Договор аренды заключается только между гражданами (физическими лицами), а срок договора не должен превышать одного года. Договор не должен являться по сути договором проката. Предметом договора не являются транспортные средства, здания, предприятия. Кроме того, письменная форм договора не установлена соглашением сторон. Арендная плата не должна превышать 10 МРОТ. 
Таким образом, договор аренды преимущественно заключается в письменной форме. Он также будет считаться заключенным в письменной форме, если субъекты правоотношения осуществят обмен документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, электронной или иной связи (п.2 ст. ГК РФ). Если сторона, которой было направлено письменное предложение заключить договор (оферта), совершит в определенный срок ответные действия (акцепт) по выполнению указанных в оферте условий договора, договор аренды будет считаться заключенным в письменной форме. Так, организации-арендодатели транспортных средств часто направляют предложения заключить с ними договор аренды транспортного средства, если в срок, указанный в предложении организация-арендодатель получит от арендатора ответ в виде перечисления ей определенной предложением денежной суммы в счет арендной платы, договор считается заключенным. 
Несоблюдение простой письменной формы договора аренды влечет за собой его недействительность только в том случае, если это прямо предусмотрено в законе или соглашением сторон. Однако это несоблюдение усложнит положение сторон в случае  
возникновения между ними спора. 
Объектами аренды могут быть не все вещи. Гражданское законодательство четко характеризует объекты как непотребляемые вещи, т.е. те вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. Таковой может являться как движимая, так и недвижимая индивидуально определенная вещь. Согласно ст.607 ГК РФ основные объекты договоры аренды - это земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства, инвентарь, инструмент и другие непотребляемые вещи. Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. Так, оружие может сдаваться в аренду только при наличии специального разрешения у сторон. Аренда природных объектов должна осуществляться с учетом положений специальных законов. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Если данные об объекте отсутствуют, то условие об объекте считается несогласованным, и такой договор не считается заключенным. Денежные средства, равно как и имущественные права, не могут выступать объектом арендных правоотношений. 
Из определения договора аренды следует, что основной задачей арендодателя является передача имущества. Норма п.1 ст.611 ГК РФ конкретизирует это положение, устанавливая, что имущество должно быть предоставлено арендатору «в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества». Это означает, что если какие-либо принадлежности и документы переданы не были, а без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что бы вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора. Все это можно потребовать в принудительном порядке, т.е. через суд. Защищая свои права, через суд можно будет потребовать возмещения арендодателем убытков, причиненных задержкой исполнения обязательств. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    1.2.Элементы  договора аренды 
 

    Договор аренды включает в себя следующие элементы:  стороны (арендодателя и арендатор), предмет (объект) договора, форму договора (письменную форму договора, с необходимостью в отдельных случаях осуществлять его государственную регистрацию), цену договора (арендную плату). 
О сторонах договора аренды. В ГК РФ ст. 608 формулирует понятие арендодателя следующим образом. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или лицу, управомоченному законом или собственником сдавать имущество в аренду.

    Арендодатель — любой субъект гражданского права как физическое, так и юридическое лицо. В роли арендодателя юридического лица может выступать государство, национально-государственное образование, административно-территориальное или муниципальное образование, а также коммерческие или некоммерческие организации. 
Усложненная система правоотношений выстраивается при сдаче в аренду государственного и муниципального имущества, или управление госсобственностью — это функции исполнительной власти. В силу ст. 114 Конституции РФ Правительство РФ правомочно осуществлять управление федеральной собственностью. От имени Правительства РФ договоры аренды федерального имущества заключает Министерство имущественных отношений РФ  и его территориальные органы на местах. Уместно подчеркнуть, что передача федерального недвижимого имущества в аренду частным лицам производится, как правило, на конкурсной основе

    Правом  сдачи в аренду федерального имущества  могут быть наделены и иные государственные  организации, не являющиеся прямыми  собственниками имущества, а наделенные правом хозяйственного ведения. Это государственные унитарные предприятия, правомочные сдавать в аренду федеральное движимое имущество без ограничения (кроме тех случаев, которые установлены законом или иным правовым актом), а недвижимое — только с согласия собственника (ст. 295 ГК РФ).

    Относительно  такой разновидности арендодателя, как бюджетные учреждения эти организации не вправе распоряжаться закрепленным за ними имуществом и имуществом, приобретенным за счет сметных ассигнований (п. 1 ст. 298 ГК РФ). Строго говоря, бюджетные учреждения в договорах аренды, является  договор аренды включает в себя следующие элементы: стороны (арендодателя и арендатора), предмет (объект) договора, форму договора (письменную форму договора, с необходимостью в отдельных случаях осуществлять его государственную регистрацию), цену договора (арендную плату). 
О сторонах договора аренды. ГК РФ ст. 608 формулирует понятие арендодателя следующим образом. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или лицу, управомоченному законом или собственником сдавать имущество в аренду.

    Арендодатель — любой субъект гражданского права как физическое, так и юридическое лицо. В роли арендодателя как юридического лица может выступать государство, национально-государственное, административно-территориальное или муниципальное образование, а также коммерческие или некоммерческие организации. 
Усложненная система правоотношений выстраивается при сдаче в аренду государственного и муниципального имущества, ибо управление госсобственностью — это функции исполнительной власти. В силу ст. 114 Конституции РФ Правительство РФ правомочно осуществлять управление федеральной собственностью. От имени Правительства РФ договоры аренды федерального имущества заключает Министерство имущественных отношений РФ  и его территориальные органы на местах. Уместно подчеркнуть, что передача федерального недвижимого имущества в аренду частным лицам производится, как правило, на конкурсной основе

    Правом  сдачи в аренду федерального имущества могут быть наделены иные государственные организации, не являющиеся прямыми собственниками имущества, а наделенные правом хозяйственного ведения. Это государственные унитарные предприятия, правомочные сдавать в аренду федеральное движимое имущество без ограничения (кроме тех случаев, которые установлены законом или иным правовым актом), а недвижимое — только с согласия собственника (ст. 295 ГК РФ).

    Относительно  такой разновидности арендодателя, как бюджетные учреждения эти организации не вправе распоряжаться закрепленным за ними имуществом и имуществом, приобретенным за счет сметных ассигнований (п. 1 ст. 298 ГК РФ). Строго говоря, бюджетные учреждения в договорах аренды являются только балансодержателями, ибо сдаваемое в аренду имущество продолжает числиться у них на

    балансе. Именно поэтому вместо них договоры аренды заключает Минимущество РФ и его подразделения. Между тем образовательные и научные учреждения правомочны самостоятельно сдавать закрепленное за ними движимое или недвижимое имущество.

    В то же время следует отметить, что научные организации научного обслуживания и социальной сферы Российской академии наук и отраслевые академии наук, государственные научные организации, выступающие в качестве арендодателей, обязаны использовать доходы от сдачи арендованного имущества на развитие своей материально-технической базы

    Между тем следует иметь в виду, что  если государственному, муниципальному или бюджетному предприятию разрешено заниматься коммерческой деятельностью, то они вправе сдавать имущество в аренду без ограничений. Но для того чтобы узнать, как и в каком порядке могут заключать договоры аренды имущества вышепоименованные участники гражданского оборота, надо обращаться к соответствующему законодательству.