Договор аренды

    Последствия улучшения арендованного имущества  предопределяются, прежде всего, характером улучшений, а именно их отделимостью без вреда для арендованного  имущества. Отделимые улучшения  являются собственностью арендатора и, соответственно, по окончании аренды должны остаться у него, если иное не предусмотрено договором (п. 1 ст. 623 ГК РФ). Улучшения, не отделимые без вреда для арендованного имущества, считаются собственностью арендодателя.

    Возможность возмещения стоимости улучшений предопределяется тем, произведены ли они с согласия арендодателя. Если улучшения производились с согласия арендодателя, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение их стоимости, если иное не предусмотрено договором (п. 2 ст. 623 ГК РФ). Стоимость неотделимых улучшений, произведенных без согласия арендодателя, возмещению не подлежит. Причем данное правило не может быть изменено по соглашению сторон - отступление от него возможно только на основании закона (п. 3 ст. 623 ГК РФ).

    Согласие  арендодателя на улучшение сданного в аренду имущества является условием договора аренды. Оно может быть оговорено при заключении договора или в процессе его исполнения. Не исключается также последующее  одобрение арендодателем произведенных  улучшений после окончания аренды (п. 2 ст. 425 ГК РФ). Если согласие на улучшение не зафиксировано в договоре, последующее согласие должно рассматриваться как его изменение. Соглашение об изменении договора совершается в той же форме, которая установлена для самого договора (ст. 452 ГК РФ). Последствия несоблюдения формы последующего согласования условия об улучшениях должны определяться по правилам § 1 гл. 9 ГК РФ. Например, если при письменной форме договора аренды условие об улучшениях письменно не согласовано, стороны не вправе в случае спора ссылаться в подтверждение договоренности об улучшениях на свидетельские показания, но они не лишены права приводить письменные и другие доказательства¹.

    Как отделимые, так и неотделимые  улучшения, произведенные арендатором за счет арендодателя, являются собственностью арендодателя и возмещению не подлежат. В частности, это касается улучшений, произведенных за счет амортизационных отчислений от арендованного имущества (п. 4 ст. 623 ГК РФ).

    В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (п. 1 ст. 624 ГК РФ). Арендное обязательство, предусматривающее право на выкуп, является смешанным договором, соединяющим в себе отношения аренды и купли-продажи. Следовательно, к такому договору в части аренды применяются нормы, регулирующие аренду, а в части купли-продажи - правила о купле-продаже. Возможность выкупа может быть сформулирована в договоре как право арендатора или как его обязанность. В первом случае он может выбирать, приобретать арендованное имущество в собственность или нет. Во втором случае неисполнение обязанности выкупить влечет для арендатора те же последствия, которые установлены для покупателя, уклоняющегося от исполнения договора купли-продажи.

    Право выкупа арендованного имущества  может быть предусмотрено законом. Например закон предусматривает  право выкупа арендованных земельных участков в порядке и на условиях, указанных в Земельном кодексе.

    Если  условие о выкупе не предусмотрено  в самом договоре, оно может  быть установлено дополнительным соглашением  сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной  арендной платы в выкупную цену (п. 2 ст. 624 ГК РФ). Законом может быть установлен запрет на выкуп определенных видов арендованного имущества. 
 
 

    3. Прекращение и расторжение договора аренды

         Прежде всего, аренда прекращается с истечением срока действия договора. Арендное обязательство может быть прекращено и досрочно, посредством расторжения договора аренды. Досрочное расторжение договора аренды, как и других гражданско-правовых договоров, по общему правилу, осуществляется по соглашению сторон. Как исключение из общего правила в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором, допускается одностороннее расторжение договора.

    Одностороннее расторжение договора аренды возможно по решению суда либо без обращения  в суд путем одностороннего отказа от исполнения договора. Со стороны арендатора судебные иски о расторжении подобного договора редки, со стороны же арендодателя - довольно часты¹.

    Расторжение договора без обращения в суд - исключение из общего правила о  судебном порядке расторжения договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ). В частности, возможность расторжения договора без обращения в суд путем одностороннего отказа определена ст. 310 и п. 3 ст. 450 ГК РФ для случаев, предусмотренных законом, а для обязательств, связанных с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, также и для случаев, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства. Полагаем, что это правило в полной мере распространяется и на аренду. В частности, примером предусмотренного в законе случая расторжения договора аренды без соответствующего решения суда служит правило ст. 626 ГК РФ. В соответствии с ним арендатор по договору проката вправе отказаться от договора в любое время без объяснения причин, письменно предупредив о своем намерении арендодателя не менее чем за 10 дней до даты расторжения. Аналогичный внесудебный порядок расторжения договора путем отказа любой стороны от его исполнения предусмотрен ст. 610 ГК РФ для случаев заключения договора на неопределенный срок.

    Значительно подробнее в ГК РФ урегулированы специальные основания для досрочного расторжения договора аренды по решению суда, т.е. в общем порядке (ст. 619, 620 ГК РФ).

    Так, согласно ч. 1 ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе обратиться в суд, когда арендатор: 1) использует имущество с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократным нарушением (с этим положением соотносится правило п. 3 ст. 615 ГК РФ о последствиях ненадлежащего пользования арендованным имуществом); 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта в случае возложения на него такой обязанности.

    Досрочное расторжение договора судом по требованию арендатора, согласно ч. 1 ст. 620 ГК РФ, возможно в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо препятствует пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) сданное в аренду имущество имеет препятствующие его использованию недостатки, за которые отвечает арендодатель; 3) арендодатель не выполняет обязанности по капитальному ремонту; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования¹.

    Помимо  ст. 620 ГК РФ расторжение договора по требованию арендатора предусмотрено  еще в ряде общих положений  об аренде; некоторые из них корреспондируют  с названными специальными основаниями  расторжения (например, п. 3 ст. 611, п. 1 ст. 612, п. 1 ст. 616 ГК РФ), другие же - новые. Частный случай нового основания - неисполнение арендодателем обязанности по предупреждению арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (ст. 613 ГК РФ).

    Как следует из изложенного, все предусмотренные ст. 619, 620 ГК РФ и иными нормами ГК РФ об аренде специальные основания досрочного расторжения судом договора аренды касаются тех или иных нарушений. Как правило, они носят характер расшифровки абстрактного понятия "существенные нарушения договора" применительно к арендным отношениям и представляют собой установленную законом презумпцию, какого рода нарушения считаются существенными.

    Согласно  ст. 619 и 620 ГК РФ договором аренды могут  быть установлены и другие основания  досрочного расторжения договора по требованию арендатора либо арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ. В судебной практике к таковым, в частности, относят однократное невнесение арендной платы в установленный срок (см. п. 26 Обзора Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. №66). Однако то обстоятельство, что указанные статьи в качестве оснований досрочного расторжения предусматривают исключительно нарушения сторонами условий договора, не означает, что другие основания расторжения, включаемые в договор, также должны быть связаны с нарушением сторонами его условий. Контрагенты вправе оговорить любые основания досрочного расторжения договора по требованию одной стороны. Они могут быть и не связаны с каким-либо нарушением договора, поскольку ст. 619 и 620 отсылают к п. 2 ст. 450 ГК РФ. К числу правомерно установленных в договоре оснований, не связанных с нарушением условий договора, судебная практика относит, в частности: включение имущества в перечень объектов, подлежащих реконструкции в установленном законом порядке, производственную необходимость эксплуатации объекта аренды арендодателем либо, напротив, утрату арендатором производственной необходимости в использовании имущества.

    Статьи 619 и 620 ГК РФ предусматривают расторжение  договора только в судебном порядке. Однако эти правила не следует понимать так, будто они исключают применение к договору аренды п. 3 ст. 450 (а также ст. 310 ГК РФ) о возможности одностороннего отказа от исполнения договора. Соглашением могут быть не только предусмотрены дополнительные основания расторжения договора аренды, но и изменен порядок его расторжения с судебного на внесудебный в соответствии с общими правилами ст. 310 ГК РФ и п. 3 ст. 450 ГК РФ.

    Следует, однако, заметить, что подобный взгляд разделяется не всеми. Проблема соотношения общих положений ГК РФ о праве сторон гражданско-правового договора изменить порядок расторжения с судебного на внесудебный и специальных положений ст. 619, 620 ГК РФ о порядке досрочного расторжения договора аренды, учитывая ее практическую значимость, приобрела в настоящее время актуальность. Вопрос же о допустимости установления в договоре аренды внесудебного порядка его досрочного расторжения не получил в литературе и судебной практике единообразного решения. Согласно одной из высказанных в последнее время точек зрения ни при каких условиях стороны договора аренды не могут установить вместо судебного внесудебный порядок расторжения договора. Сторонники подобного взгляда в подтверждение его справедливости ссылаются на позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, выраженную в его Постановлении N 4180/97¹. Согласно материалам дела договор аренды предусматривал возможность одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора в случае передачи арендуемого помещения под реконструкцию. В установленном порядке помещение было включено в перечень зданий, подлежащих реконструкции. Арендодатель предъявил иск о выселении арендатора из нежилого помещения. В обоснование требования он сослался на то, что договор расторгнут истцом в одностороннем порядке в связи с включением спорного помещения в перечень зданий, подлежащих реконструкции. В названном Постановлении Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ признал договор аренды нежилого помещения расторгнутым, но не потому, что в нем была предусмотрена возможность одностороннего (внесудебного) отказа арендодателя от исполнения договора. Суд расценил факт предъявления иска о выселении из нежилого помещения в качестве одновременного требования о расторжении договора в судебном порядке¹.

    Согласно  другому взгляду, представляющемуся более убедительным, общие положения ГК РФ о способах и порядке расторжения (изменения) договора в равной степени относятся и к договору аренды, а из ч. 2 ст. 619 ГК РФ не следует вывод о недопустимости установления в договоре условия о расторжении договора аренды во внесудебном порядке². Позиция Высшего Арбитражного Суда РФ по этому вопросу определяется в настоящее время п. 27 Обзора Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66. В названном Обзоре суд приходит к выводу о правомерности при осуществлении предпринимательской деятельности установления в договоре аренды не только дополнительного основания отказа от исполнения договора, но и основания его расторжения во внесудебном порядке.

    Своеобразием  отличается досудебная процедура досрочного расторжения судом договора по требованию арендодателя. Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 ГК РФ). Срок, назначенный для исполнения обязательства, не только должен быть разумным, но и, следуя логике, должен истечь к моменту обращения в суд, иначе арендатор лишается возможности устранить нарушение. Это правило позволило судебной практике признать, что при устранении арендатором в разумный срок допущенных нарушений арендодатель утрачивает право на расторжение договора. Однако, по смыслу ч. 3 ст. 619 ГК РФ, указанное предупреждение само по себе не является предложением о расторжении договора, и поскольку названная статья не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в п. 2 ст. 452 ГК (п. 29 Обзора Президиума от 11 января 2002 г. N 66). В соответствии с ним прежде всего арендатор направляет арендодателю предложение расторгнуть договор. В суд требование о расторжении договора может быть заявлено, только когда на предложение о расторжении договора от арендодателя не последует ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в 30-дневный срок; либо получен отрицательный ответ¹.

    Арендатором, как и арендодателем, требование в суд о расторжении договора может быть заявлено также после  соблюдения досудебной процедуры урегулирования вопроса о расторжении договора. Разница заключается лишь в самой  досудебной процедуре. Арендатор в отличие от арендодателя должен следовать общему порядку расторжения гражданско-правовых договоров, предусмотренному п. 2 ст. 452 ГК РФ.

    Специальным случаем прекращения договора аренды является выкуп арендатором арендованного  имущества, который возможен как по истечении срока аренды, так и до его окончания при условии внесения арендатором всей обусловленной суммы (ст. 624 ГК РФ). Условие о выкупе арендованного имущества может быть предусмотрено законом и договором. В договор условие о выкупе может быть включено лишь в случае, если в законе не содержится запрет относительно включения подобного условия в договоре.