Договор аренды

Содержание.

 

Введение

1. Понятие  договора аренды

2. Элементы договора  аренды

2.1 Стороны  договора аренды

2.2 Предмет  договора аренды

2.3 Форма  договора аренды

2.4 Цена и  сроки договора аренды

3. Содержание договора  аренды

3.1 Обязанности  арендодателя

3.2 Обязанности  арендатора

Заключение

Список использованной литературы.

Задача.

 

                                                  Введение

       Договор аренды  относится к числу классических договорных институтов. Аренда является одним из видов гражданско-правовых договоров, получивших широкое распространение, как в предпринимательской деятельности, так и в иных сферах. Большинство организаций, не имея возможности приобрести здание или помещение для осуществления своей деятельности, вынуждены арендовать их.

Особенно  распространено использование в  хозяйственной деятельности арендованного  имущества в организациях торговли и общественного питания. Это  касается торговых и складских площадей, зданий, сооружений, а также транспортных средств. Законодательное определение  договора позволяет использовать любой  из двух предложенных законодателем  терминов – «аренда» или «имущественный наем». Договор аренды входит в группу договоров, регулирующих отношения по передаче имущества во временное пользование. В отличие от договоров по передаче имущества в собственность договор аренды не влечет смены титула собственника, а, следовательно, в экономическом смысле он оформляет такие отношения товарообмена, при которых товаром является не вещь, а право пользования ею. Имущество по данному договору может передаваться арендатору только в пользование или в пользование и во владение одновременно. Содержание обязательств по передаче имущества во временное пользование складывается из взаимных прав и обязанностей сторон: по передаче имущества владельцем пользователю, по возврату пользователем имущества владельцу, по поддержанию этого имущества в надлежащем состоянии, а также по оплате его использования.

Цель работы – отразить сущность договора аренды.

Задачи работы:

- раскрыть  сущность и понятие договора  аренды;

- отразить  основные элементы договора аренды;

- описать  содержание договора аренды.

1. Понятие договора аренды

         Аренда (лат. arrendare - отдавать взаймы) представляет собой основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование землей, иными природными ресурсами, предприятиями (объединениями) и другими имущественными комплексами, а также иным имуществом, необходимым арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной или иной деятельности¹.

Аренда является одним из традиционных видов гражданско-правовых договоров.²

            В действующем российском законодательстве  определение договора аренды  дано в ст. 606 Гражданского кодекса  РФ. По договору аренды (имущественного  найма) арендодатель (наймодатель)  обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату  во временное владение и пользование  или во временное пользование. 

Законодатель достаточно подробно регулирует многочисленные вопросы  арендных правоотношений, причем без  применения отсылочных норм к специальному законодательству, правда, за исключением  двух случаев:

-когда особенности аренды устанавливаются в транспортных уставах и кодексах;

-когда правила ГК об аренде применяются к аренде земельных участков и иных природных объектов, что регулируется специальным законодательством³.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется  предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное  владение и пользование или только во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования  арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ст. 606 ГК РФ).

Правовед А.А. Иванов правильно  указывает, что ГК РФ рассматривает  аренду и имущественный наем как  синонимы. Поэтому "термины "наем", "имущественный наем" и "аренда", а также "арендодатель" и "наймодатель" или "арендатор" и "наниматель" будут использоваться как тождественные"⁴.

Договор аренды признается консенсуальным, взаимным и возмездным. В договоре аренды просматривается и главная  цель договора - обеспечение передачи имущества во временное пользование. В то же время следует сразу  сделать и такую оговорку: в  п. 1 ст. 606 ГК сказано, что имущество  предоставляется арендатору за плату "во временное владение и пользование" или "во временное пользование". Сказанное не может означать изменение  цели договора, ибо не всякий арендатор  может быть признан владельцем, но пользователем он будет во всех случаях. Аренда имущества предполагает в  своем роде эксплуатацию такого имущества  с использованием его потребительских  качеств⁵, именуемую как право пользования арендованным имуществом, заключающееся в извлечении из вещи ее полезных свойств (плоды, продукция и доходы), которые по общему правилу остаются в собственности арендатора (п. 2 ст. 606 ГК РФ). Впрочем правило п. 2 ст. 606 ГК может быть изменено законом, правовым актом или договором (ст. 136 ГК).

Иногда в процессе аренды возможен выкуп арендованного имущества (ст. 624 ГК), что может быть предусмотрено  в законе или договоре, например, по истечении срока аренды или  до его истечения, но при условии  внесения арендатором всей выкупной цены, предусмотренной договором.

                                 2. Элементы договора аренды

         

         К элементам договора аренды относятся: стороны, предмет, форма, содержание. Далее рассмотрим данные элементы подробно.

 

2.1 Стороны договора аренды

 

«Сторонами договора аренды являются:

- арендодатель,

- арендатор. 

По общему правилу, и в роли арендодателя, и  в роли арендатора могут выступать  любые субъекты гражданского права, как физические, так и юридические  лица, а среди последних:

- коммерческие,

- некоммерческие  организации, 

- государство, 

- национально-государственные  образования, 

- административно-территориальные  образования,

- муниципальные  образования. 

Только  в некоторых видах договора аренды и при аренде отдельных видов  имущества в роли арендодателей  или арендаторов должны выступать  специальные субъекты. Особенно много  дополнительных требований установлено  при сдаче в аренду государственного и муниципального имущества.

Арендодатель  – это собственник передаваемого  в пользование имущества или  лицо, уполномоченное законом или  собственником сдавать имущество  в аренду (ст. 608 ГК РФ).

Сдача имущества  в аренду – один из способов осуществления  принадлежащего арендодателю права  собственности, а именно входящего  в его состав правомочия распоряжения имуществом. Что же касается обладателей  иных вещных прав, то любое лицо, не являющееся собственником соответствующего имущества, должно иметь полномочия на сдачу этого имущества в аренду. Причем такие распорядительные полномочия должны быть основаны на законе или специальном волеизъявлении собственника. Например, доверительный управляющий чужим движимым имуществом имеет полномочие сдавать его в аренду на основании п. 1 ст. 1020 ГК.

Если  же полномочие из закона не вытекает, арендодатель должен иметь специальное уполномочие  собственника сдавать чужое имущество  в аренду от своего имени. В данном случае речь должна идти о полномочии особого рода, а именно о полномочии сдавать имущество в аренду от своего имени, а не от имени собственника, как это было бы при классическом гражданско-правовом представительстве, при котором в роли арендодателя должен выступать сам собственник, т. е. представляемый, а не представитель. В частности, такое полномочие может  вытекать из договора комиссии. Если же налицо отношения представительства, то в роли арендодателя выступает  сам собственник.

Наиболее  сложная система отношений складывается при сдаче в аренду государственного и муниципального имущества. Управление (в том числе и распоряжение) государственной собственностью –  прерогатива исполнительной власти. Так, Правительство РФ осуществляет управление федеральной собственностью на основании ст. 114 Конституции РФ. В рамках своих полномочий оно  вправе определять, кто и в каком  порядке может сдавать федеральное  имущество в аренду. Главным органом, которому предоставлено право заключать  договоры аренды федерального имущества, является Министерство имущественных  отношений РФ и его территориальные  органы. Передача федерального недвижимого  имущества в аренду частным лицам  производится, как правило, на конкурсной основе. При сдаче в аренду движимого  имущества проведение конкурсов  необязательно. Помимо Минимущества РФ как универсального арендодателя законом или в установленном им порядке правом сдавать в аренду федеральное имущество могут быть наделены иные государственные организации. Так, в роли арендодателей могут выступать государственные унитарные предприятия, наделенные правом хозяйственного ведения. Они сдают в аренду федеральное движимое имущество без ограничений, кроме случаев, установленных законом или иным правовым актом, а недвижимое – только с согласия (разрешения) собственника (ст. 295 ГК).

Что касается казенных предприятий, за которыми имущество  закреплено на праве оперативного управления, то они вправе заключать договоры аренды в отношении любого имущества  только с согласия собственника (п. 1 ст. 297 ГК). От имени собственника такое  согласие дает Минимущество РФ и его  территориальные органы. Дача согласия равнозначна наделению указанных  субъектов специальным полномочием  сдавать имущество в аренду.

Бюджетные учреждения вообще не вправе распоряжаться  закрепленным за ними имуществом и  имуществом, приобретенным за счет сметных ассигнований (п. 1 ст. 298 ГК РФ). Вместо них договоры аренды заключает  Минимущество РФ и его территориальные  органы, если иное не предусмотрено  законами или иными правовыми  актами. Так, образовательные учреждения могут самостоятельно сдавать в  аренду закрепленное за ними движимое и недвижимое имущество. Сдача в  аренду природных ресурсов производится органами, названными в кодексах и  законах об отдельных видах таких  ресурсов.

Но если бюджетное учреждение приобрело  какое-либо имущество за счет разрешенной  ему коммерческой деятельности, то оно вправе сдавать его в аренду без ограничений.

Аналогичный порядок, как правило, установлен и  в отношении государственной  собственности субъектов РФ и  муниципальной собственности. Правда, в этих случаях полномочия между  представительными и исполнительными  органами по сдаче имущества в  аренду могут быть распределены иначе. Для получения ответа на вопрос о  том, в каком порядке заключаются договоры аренды имущества, принадлежащего субъектам РФ или муниципальным образованиям, нужно обращаться к их законодательству.

Арендатор – это лицо, заинтересованное в  получении имущества в пользование. По общему правилу, закон никаких  специальных требований к арендаторам  не предъявляет. Лишь при аренде отдельных  видов имущества, в основном природных  ресурсов или вещей, ограниченных в  обороте, арендатор должен иметь  лицензию на занятие соответствующей  деятельностью или выполнить  иные требования, установленные действующим  законодательством.

 

2.2 Предмет договора аренды

 

Предмет договора - любая телесная непотребляемая вещь, поскольку она не теряет своих натуральных свойств в процессе использования. В частности, в качестве предмета договора аренды могут выступать земельные участки и другие обособленные природные объекты (например, участки леса или водные объекты), здания, сооружения и иные виды недвижимого имущества, предприятия и другие имущественные комплексы, оборудование, транспортные средства и иное движимое имущество.

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача в аренду которого не допускается  или ограничивается (например, ст. 27 ЗК). Поскольку сдача в аренду - также элемент оборота, изъятые  из оборота вещи сдаваться в аренду не могут, а ограниченные в обороте  – сдаются при условии соблюдения установленных ограничений. Например, сдача и получение в аренду оружия возможны только для тех арендодателей  и арендаторов, которые имеют  соответствующие разрешения. Но ограничения  могут устанавливаться и в  отношении вещей, свободных в  обороте, в зависимости, например, от их принадлежности определенным собственникам. Существенные ограничения установлены  в отношении имущества, находящегося в государственной собственности. Все же остальные вещи могут сдаваться в аренду свободно.

Законом могут быть установлены особенности  сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных  объектов (п. 2 ст. 607 ГК). Эти особенности  вытекают, прежде всего, из невозобновляемости многих природных ресурсов, их ограниченности (подчас уникальности), а потому –  необходимости специально предусматривать  меры, направленные на их рациональное использование. В частности, при  сдаче в аренду земельных участков должно соблюдаться их целевое назначение (ст. 42 ЗК). Использование иных объектов природы, в том числе на началах  аренды, как правило, возможно только при наличии лицензии. Количество приводимых примеров можно умножать до бесконечности. Поэтому при заключении договоров аренды природных объектов недостаточно использовать только нормы  ГК, а всегда нужно обращаться к  специальному законодательству.