Договор аренды

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607 ГК). Следовательно, предметом договора аренды может быть только индивидуально-определенная вещь.

Этот  вывод вытекает также из п. 3 ст. 611 ГК. Степень индивидуализации предмета аренды зависит от его природы. Наиболее строгие требования предъявляются  к таким сложным объектам, как  транспортные средства, недвижимое имущество  и предприятия. Закон подробно перечисляет  те критерии, при помощи которых  производится их обособление, и регламентирует процедуру их определения.

Так, объекту  недвижимости должен быть присвоен уникальный кадастровый номер как результат  кадастрового и технического учета (инвентаризации). Только после подробного описания объекта недвижимости могут  быть зарегистрированы какие-либо права  на него (сделки с ним), в том числе  и договор аренды. При сдаче  в аренду земельного участка (участка  недр, леса, водного объекта) к договору должен быть приложен план участка  с указанием части, сдаваемой в аренду. При сдаче в аренду здания, сооружения или помещения прилагаются поэтажные планы, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения.

Вещь, передаваемая в аренду, должна быть юридически незаменимой, ведь по окончании договора возврату подлежит та же вещь. Вещи, определяемые родовыми признаками, не могут составлять предмет договора аренды, поскольку  относятся к юридически заменимым.

По общему правилу, предмет договора аренды является единственным его существенным условием (п. 3 ст. 607 ГК). При отсутствии в договоре данных об объекте, подлежащем передаче в аренду, это условие считается  несогласованным, а сам договор  – незаключенным. В отдельных  видах договора аренды к существенным отнесены и иные условия, например, о цене при аренде зданий и сооружений (п. 1 ст. 654 ГК). При аренде отдельных  видов имущества, особенно природных  ресурсов, перечень существенных условий  еще шире.

 

2.3 Форма договора аренды

 

Форма договора аренды урегулирована в ст. 609 ГК. Помимо общих требований к форме всякого договора, законом для договора аренды установлены и специальные требования. Договор аренды на срок более года, а также, если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в простой письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК). Договор на срок более года, независимо от его суммы, способен довольно серьезно ущемить имущественные интересы сторон, поэтому его содержание должно быть формализовано. Что же касается письменной формы договоров аренды, заключаемых с участием юридических лиц, то правило п. 1 ст. 609 ГК есть лишь конкретизация общего правила, закрепленного подп. 1 п. 1 ст. 161 ГК, которое в подобном повторении вовсе не нуждалось. В устной форме могут быть заключены только договоры аренды между гражданами сроком менее чем на год, если только законом не установлены дополнительные требования к форме отдельных видов договоров аренды или аренды определенных видов имущества.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Эта  регистрация осуществляется в соответствии с Федеральным законом «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. Аренда рассматривается как ограничение (обременение) права собственности (или иного вещного права) на объект недвижимости. Иными словами, регистрация договора аренды всегда вторична. Ей должна предшествовать регистрация того права, которое обременено договором аренды, и права собственности, если оно не совпадает с предыдущим правом (п. 2 ст. 6 Закона), а также кадастровый и технический учет самого объекта недвижимости (ст. 12 Закона). Все эти сведения должны быть внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. И только затем можно регистрировать договор аренды.

Государственная регистрация договора аренды производится по заявлению любой из сторон (п. 1 ст. 26 Закона). Если заявление подается арендодателем, участие арендатора необязательно. При подаче заявления  о регистрации арендатором применяются  правила ст. 16 Закона. Иными словами, если договор аренды нотариально  не удостоверен или у арендатора нет нотариально удостоверенной доверенности на осуществление регистрации, вместе с ним заявление на регистрацию  должен подать и арендодатель. Арендодатель должен быть уведомлен и о состоявшейся регистрации договора аренды (п. 2 ст. 13 Закона).

Договор аренды недвижимого имущества, предусматривающий  переход в последующем права  собственности на это имущество  к арендатору (ст. 624 ГК), заключается  в форме, установленной для договора купли-продажи такого имущества (см. главу 30 настоящего учебника). Аналогичная  форма необходима и для дополнительного соглашения к договору аренды, которым арендатору предоставляется право выкупа арендованного имущества.

Для многих видов аренды существуют особые правила  о форме договора и его государственной  регистрации.

 

2.4 Цена и сроки договора аренды

 

«Цена договора (арендная плата), как и срок, не относится к существенным условиям. Если арендная плата договором не установлена, применяется обычная арендная плата (п. 3 ст. 424 ГК, п. 1 ст. 614 ГК). Более подробно состав и порядок уплаты арендной платы будет рассмотрен в параграфе, посвященном содержанию договора аренды.

Что же касается срока, то договор аренды может быть заключен как на определенный (п. 1 ст. 610 ГК), так и на неопределенный срок. Определенный срок должен быть установлен в договоре способами, предусмотренными ст. 190 ГК. Если срок аренды в договоре не указан, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца. Законом или договором может быть установлен и иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК). Отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, является правом, а не обязанностью сторон. Если ни одна из сторон не заявляет об отказе от договора, последний может длиться сколь угодно долго, даже «вечно». Поэтому точнее вести речь о договоре аренды, заключенном не на неопределенный срок, а без указания срока, т. е. под отменительным условием расторжения договора по инициативе любой из сторон. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (п. 3 ст. 610 ГК)»⁶.

Ввиду того, что  раскрытие содержания договора предполагает рассмотрение большого объема информации, выделим данную теорию в отдельную  главу.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. Содержание  договора аренды

Важной стороной договора аренды является его содержание, где раскрываются права и обязанности сторон.

 

         3.1 Обязанности арендодателя

Основной обязанностью арендодателя является предоставление имущества  арендатору в состоянии, соответствующем  и условиям договора аренды, и назначению имущества, а также ответственность  за недостатки сданного в аренду имущества, если бы даже это имущество частично препятствовало пользованию им (п. 1 ст. 612 ГК). При этом арендованное имущество  сдается со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами: техническим паспортом, сертификатом качества и т.п., если иное не предусмотрено  договором.

Если такие принадлежности и  документы не были переданы, а без  них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его  назначением либо в значительной степени лишается того, на что был  вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей  и документов или расторжения  договора, а также возмещения убытков (п. 2 ст. 611 ГК РФ).

Итак, имущество, сдаваемое в аренду, должно отвечать определенным требованиям:

а) быть пригодным для использования  строго по целевому назначению;

б) находиться в состоянии, отвечающем определенным стандартным нормам и  правилам (санитарии, противопожарным  правилам, ТУ, ГОСТам, СНиПам) и (или) обычно предъявляемым требованиям;

в) соответствовать условиям договора аренды, т.е. его существу;

г) передаваться при необходимости  со всеми его принадлежностями;

д) сдаваться также в аренду с  относящимися к имуществу документами.

Кодекс усиливает ответственность  арендодателя за несоблюдение вышеуказанных  условий. Так, арендатор вправе требовать:

- предоставления необходимых ему  принадлежностей и документов;

- расторжения договора;

- возмещения убытков (ст. ст. 15 и  393 ГК РФ).

Закон специально предусмотрел ответственность  арендодателя за нарушение договорного  срока сдачи в аренду имущества. Сделана оговорка и на тот случай, если в арендном договоре не указан сам срок сдачи имущества в  пользование, - этот срок должен быть разумным. Если арендодатель нарушает все договорные и разумные сроки передачи арендованного  имущества, то Кодекс допускает:

а) истребование такого имущества  от недобросовестного арендодателя по нормам обязательственного права (ст. 398 ГК РФ);

б) возмещение убытков, причиненных  задержкой в исполнении по передаче имущества;

в) право требовать от арендодателя расторжения договора. Примерно такие  же правила применяются законодателем  и в том случае, если арендодатель сдает имущество в аренду с  какими-либо недостатками.

Так, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью  или частично препятствующие пользованию  им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

В таких негативных ситуациях, т.е. при получении имущества в  аренду с недостатками, право выбора способа защиты своих нарушенных прав принадлежит арендатору. Он может:

- потребовать от арендодателя  либо безвозмездного устранения  недостатков имущества, либо соразмерного  уменьшения арендной платы, либо  возмещения своих расходов на  устранение недостатков имущества;

- непосредственно удержать сумму  понесенных им расходов на  устранение данных недостатков  из арендной платы, предварительно  уведомив об этом арендодателя;

- потребовать досрочного расторжения  договора.

Кодекс, учитывая фигуру арендодателя как специалиста, при сдаче им имущества в аренду с недостатками предоставляет арендодателю альтернативный вариант: или он безвозмездно устраняет  недостатки имущества за свой счет, или заменяет арендованное имущество  другим аналогичным имуществом, находящимся  у него в надлежащем состоянии.

Между тем законодатель учел и другой неблагоприятный случай уже для  арендатора: когда недостатки имущества, устраненные арендодателем, все-таки не компенсируют убытков арендатора, последний вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

В пункте 2 ст. 612 ГК перечисляются условия, являющиеся исключением из общих  положений об ответственности арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества.

Так, арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые  были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее  известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время  осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества  в аренду.

 

         3.2 Обязанности арендатора

Одна из основных обязанностей арендатора состоит в пользовании арендованным имуществом согласно условиям договора, а если таковые в договоре не определены - то в соответствии с назначением  имущества. Так, арендаторы земельных  участков сельскохозяйственного назначения обязаны производить сельскохозяйственную продукцию способами, обеспечивающими  воспроизводство плодородия земель, а также исключающими или ограничивающими  неблагоприятное воздействие такой  деятельности на окружающую среду⁷. Примером использования имущества не по назначению может быть использование помещения, арендованного для офиса, в качестве складского или торгового или для размещения в нем промышленного предприятия.

В пункте 2 ст. 616 ГК РФ содержатся обобщенные правила (ранее изложенные в ст. 285 ГК РСФСР) об обязанностях арендатора. Он обязан:

-поддерживать имущество в исправном состоянии;

-производить за свой счет текущий ремонт;

-нести расходы по содержанию имущества. Однако по всем этим обязанностям есть оговорка: "...если иное не установлено законом или договором аренды".

Статья 617 ГК РФ защищает права добросовестного  арендатора. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненно наследуемого владения) на сданное в аренду имущество  к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения  договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ).

В процессе пользования арендованным имуществом арендатор с согласия арендодателя вправе в ограниченных пределах распоряжаться им, включая: сдачу арендованного имущества  в субаренду (поднаем) и передачу арендатором своих прав и обязанностей другому лицу по договору перенайма; предоставление арендованного имущества  в безвозмездное пользование, а  также залог арендных прав и внесение их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ  и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. В  указанных случаях, за исключением  перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор (п. 2 ст. 615 ГК).

Законом или иными правовыми  актами могут быть установлены иные правила по распоряжению имуществом, как ограничивающие, так и расширяющие  правомочия арендатора. Перечисленных  в п. 2 ст. 615 ГК правомочий, к примеру, лишены арендаторы земельных участков, природных объектов, зданий и сооружений, расположенных на территории национального парка и арендуемых для осуществления деятельности по обеспечению регулируемого туризма и отдыха⁸. Напротив, более широкие правомочия по распоряжению полученным в аренду имуществом предоставлены арендатору транспортного средства. Так, арендатор транспортного средства вправе заключать договоры с третьими лицами об использовании транспортного средства без согласия арендодателя (ст. ст. 638, 647 ГК). Еще более широкие полномочия по распоряжению имуществом предоставлены арендатору предприятия (ст. 660 ГК).

По истечении срока действия договора, арендатор имеет преимущественное право на возобновление договора, если он:

- надлежащим образом исполнял  свои обязанности по ранее  заключенному договору, то есть  использовал имущество по назначению, не допускал ухудшения его  состояния, регулярно и своевременно  вносил арендную плату и т.д.;