Договор аренды

    СОДЕРЖАНИЕ 
 

    Введение……………..………………………………………………………….2 

    Глава 1. Понятие и юридические характеристики договора аренды………..4

    1.1. Понятие договора аренды………………………………………………….4

    1.2. Юридические характеристики договора аренды……………...…………7

    1.3. Элементы договора аренды………………………………………………..8 

    Глава 2. Особенности правового регулирования  отдельных видов договора аренды по ГК РФ…………………………………………………………………...22

    2.1. Прокат……………………………………………………………………...22

    2.2. Аренда транспортных средств…………………………….……………..24

    2.3. Аренда зданий и сооружений…………………………………………….27

    2.4. Аренда предприятия……………………………………………………...28

    2.5. Лизинг…………………………………………………..………………….31 

    Заключение…………………………………………………………………….34 

    Список  источников…...……………………………………………………….35 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    Введение 

    Договор аренды (имущественного найма) относится к числу классических договорных институтов, известных цивилистике со времен римского права. В римском праве наем вещей рассматривался в качестве отдельного вида договора найма (наем вещей, наем услуг и наем работ – подряд). Различие между наймом и куплей-продажей римские юристы вдели в том, что по договору купли-продажи получатель получал постоянное обладание вещью, а договор найма имел иную цель: предоставить нанимателю вещь во временное пользование за определенное вознаграждение, исчисляемое пропорционально времени пользования соответствующим объектом¹.

    В результате рецепции римского права  гражданское право европейских  государств, входящих в семью континентального права, восприняло основные черты и  признаки договора имущественного найма, присущие римскому праву. По этой причине договор имущественного найма по законодательству различных государств сохраняет свою неизменную суть: по этому договору одна сторона (наймодатель или арендодатель) обязуется передать другой стороне (нанимателю или арендатору) определенное имущество во временное пользование за установленное вознаграждение. Объектом договора имущественного найма (аренды) может служить любая непотребляемая движимая или недвижимая вещь. По законодательству различных государств договор имущественного найма (аренды) является двусторонним, возмездным, консенсуальным.

    ГК  РФ², вслед за Основами гражданского законодательства 1991г., давая понятие договора аренды, исходит из того, что данный договор представляет собой обычный самостоятельный вид договорных обязательств, такой же, как договор купли-продажи и договор подряда. В то же время Кодекс исключает возможность использования данного договора в целях, противоречащих природе договорных обязательств, как это имело место ранее³. Договор аренды не рассматривается более в качестве особой организационно-правовой формы предпринимательства (так называемое арендное предприятие) либо одного из средств «разгосударствления» экономики. Сформировавшийся в начале 90-х годов взгляд на аренду как на один из способов приватизации арендованного государственного или муниципального имущества трудовыми коллективами арендных предприятий в настоящее время не имеет права на существование.

    Основы  законодательства Союза ССР и  союзных республик об аренде от 23 ноября 1989г., допускавшие использование арендных отношений для разгосударствления и приватизации имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, признаны не подлежащими применению на территории Российской Федерации, о чем прямо говориться в ст. 3 Федерального Закона «О введении в действие Части второй Гражданского кодекса Российской Федерации»⁴.

    О возвращении договора аренды в семью  договорных обязательств свидетельствует  и используемая в ГК терминология, когда арендодатель именуется одновременно наймодателем, арендатор - нанимателем, а сам договор – договором имущественного найма.

    Однако  и сегодня договор аренды несет  на себе некоторые «родимые пятна» «разгосударствления» в силу отдельных  действующих норм законодательства о приватизации (см., напр., ст. 624 ГК).

    Целью настоящей работы является исследование договора аренды не как «способа разгосударствления», а как самостоятельного договора – со своими юридическими характеристиками и элементами, в частности, субъектами, формой и содержанием.  
 
 
 
 
 
 
 

    Глава 1. Понятие и юридические характеристики договора аренды 

1. Понятие договора аренды

    Договором аренды признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ст. 606 ГК РФ). Последнее положение корреспондирует норме, устанавливающей общее правило о принадлежности поступлений, полученных в результате использования имущества каким-либо лицом (несобственником), лицу, использующему имущество на законном основании (ст. 136 ГК).

    В Гражданском кодексе Российской Федерации договору аренды посвящена  отдельная глава (гл. 34), включающая в себя свыше шестидесяти статей. Структура данной главы построена  по тому же принципу, что и структура других глав ГК, регулирующих сложные договоры, которые имеют свои отдельные виды договорных обязательств: сначала излагаются положения, являющиеся общими для всех видов договора аренды, а затем – специальные правила, относящиеся только к соответствующему виду договора аренды (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда).

    Указанные виды договора аренды и договоры аренды отдельных видов имущества регулируются в субсидиарном порядке, т.е. общие положения об аренде применяются, если иное не установлено специальными правилами ГК (ст. 625).

    Как следует из понятия аренды в ГК, данный договор является самостоятельным  видом договорных обязательств. В  то же время договор аренды не представляет из себя средство «разгосударствления» экономики в форме арендного предприятия. Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде от 23.11.1989г., допускавшие использование арендных отношений для разгосударствления и приватизации имущества, в настоящее время прекратили действие⁵.

    Договору  аренды присущи следующие характерные  черты, позволяющие рассматривать  его в качестве самостоятельного типа гражданско-правовых договоров.

    Во-первых, имея в виду родовую принадлежность договора аренды (имущественного найма) - он относится к категории гражданско-правовых договоров на передачу имущества, - необходимо отметить, что передача имущества, осуществляемая арендодателем (наймодателем), не сопровождается переходом права собственности на это имущество к арендатору (нанимателю); последний получает имущество лишь во владение и пользование либо только в пользование. Данное обстоятельство может служить верным признаком, отличающим договор аренды от таких договоров, как, например, купля-продажа, мена, заем.

    Следует отметить также, что в отличие от дореволюционного российского гражданского законодательства арендатор (наниматель) наделяется не только правом пользования полученным в аренду имуществом, - ему по общему правилу принадлежит и право владения указанным имуществом. Иначе говоря, он получает возможность не только извлекать полезные свойства из арендованного имущества, но и обладать им, быть его титульным владельцем.

    Пользование имуществом при аренде обязательно  сопряжено с его эксплуатацией  со стороны арендатора, с присвоением последним плодов, продукции и доходов, полученных в результате использования арендованного имущества. Этим качеством договор аренды отличается от договора на оказание возмездных услуг, который может быть сопряжен и с временным пользованием имуществом исполнителя со стороны заказчика, интерес которого, однако, сводится к тому, чтобы получить услугу как таковую с исключением возможности присвоения плодов, продукции и доходов, которые дает пользование соответствующим имуществом.

    Наделение арендатора статусом титульного владельца позволяет оптимальным образом решить проблему защиты его прав и законных интересов, связанных с арендованным имуществом. Ему, как титульному владельцу, предоставляются вещно-правовые способы защиты от посягательств со стороны третьих лиц на арендованное имущество. Такая возможность вытекает из статьи 305 ГК РФ, согласно которой права на истребование имущества из чужого незаконного владения (виндикационный иск), а также на защиту прав от нарушений, не связанных с лишением владения (негаторный иск), принадлежат также лицу, хотя и не являющимся собственником, но владеющему имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором.

    Наделение арендатора статусом титульного владельца  позволило законодателю также дополнительно обеспечить его права путем использования другого элемента вещно-правовых отношений - права следования, выражающегося в том, что, согласно п. 1 статьи 617 ГК РФ, переход права собственности или иного ограниченного вещного права на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 статьи 617 ГК).

    Предоставление  арендатору вещно-правовой защиты и  признание за правом аренды свойства следования иногда расцениваются в  юридической литературе как основания отнесения этого права к числу вещных прав⁶. Думается, однако, что обременение нового собственника сданного в аренду имущества правами арендатора, а также наделение его вещно-правовой защитой представляют собой лишь результат использования законодателем отдельных элементов вещных правоотношений для регулирования договора аренды, в целом сохраняющего свою обязательственно-правовую природу. Ведь правоотношение, порождаемое договором аренды, носит не абсолютный, а относительный характер; основным содержанием этого правоотношения являются права и обязанности арендодателя и арендатора по отношению друг к другу, а не ко всем третьим лицам.

    Право пользования, принадлежащее арендатору, не носит, однако, абсолютного характера: он не вправе сдавать имущество в субаренду, т.е. передавать это свое право третьим лицам, за исключением случаев, когда такое право предоставлено ему законом или арендодателем (п. 2 ст. 615).

    Во-вторых, в ГК РФ обнаруживается стремление законодателя обеспечить детальное  и непосредственное регулирование договора аренды, во всяком случае тех вопросов, которые являются общими как для договора аренды, так и для его отдельных видов. Вместе с тем большинство норм данной главы носят диспозитивный характер. Таким образом регулируются все основные правоотношения, возникающие из договора аренды: срок договора и последствия его истечения; порядок предоставления имущества арендатору; форма и порядок уплаты арендной платы; обязанности сторон по содержанию арендованного имущества; преимущественное право арендатора на возобновление договора; судьба произведенных арендатором улучшений имущества, и др.  

2. Юридические характеристики договора аренды

    С точки зрения общей характеристики гражданско-правовых обязательств договор  аренды относится к двусторонним, консенсуальным, возмездным, взаимным (синаллагматическим) договорам.

    Договор аренды является консенсуальным, поскольку  считается заключенным с момента  достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, а момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного имущества арендатору. Собственно передача сданного в аренду имущества арендатору представляет собой исполнение заключенного и вступившего в силу договора аренды со стороны арендодателя. Поэтому в тех случаях, когда момент вступления договора в силу совпадает с фактической передачей арендованного имущества, можно говорить об особом порядке заключения договора аренды и о том, что он исполняется в момент заключения, но не о реальном характере договора.

    Договор аренды является возмездным, поскольку арендодатель за исполнение своих обязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору должен получить от последнего встречное предоставление в виде внесения арендной платы.

    Договор аренды является двусторонним, так как каждая из сторон этого договора (арендодатель и арендатор) несет обязанности в пользу другой стороны и считается должником другой стороны в том, что имеет право от нее требовать. Более того, в договоре аренды имеют место две встречные обязанности, одинаково существенные и важные: обязанность арендодателя передать арендатору имущество во владение и пользование и обязанность арендатора вносить арендную плату, которые взаимно обуславливают друг друга и являются в принципе экономически эквивалентными.