Договор аренды

    Требования  к форме договора аренды здания (сооружения) состоят в том, что такой договор  должен быть заключен в виде единого  документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этих требований влечет недействительность договора. Кодекс не требует нотариального удостоверения договора аренды здания или сооружения. Государственной регистрации подлежат только те договоры, срок действия которых превышает один год.

    Как отмечалось, здания и сооружения относятся  к объектам недвижимости, неразрывно связанным с землей. Владение и пользование такими объектами со стороны арендатора предполагает наличие у него определенных прав и в отношении земельного участка, на котором находится здание (сооружение). Определению этих прав помогут некоторые правила, содержащиеся в Кодексе (ст. 652-653). Указанные правила сформулированы применительно к двум ситуациям, когда арендодатель здания или сооружения является собственником земельного участка и когда земельный участок, на котором находится здание (сооружение), не принадлежит арендодателю на праве собственности. В первом случае в договоре аренды здания (сооружения) одновременно решается вопрос о передаче арендатору в аренду и соответствующего земельного участка, на котором находится это здание (сооружение). Арендатору в соответствии с договором земельный участок может быть предоставлен и на ином праве. Если же договор аренды здания (сооружения) не содержит каких-либо указаний о праве арендатора на земельный участок, считается, что к арендатору переходит на срок аренды здания (сооружения) право пользования частью земельного участка, занятой зданием (сооружением) и необходимой для использования его по назначению (п. 2 ст. 652).

    Если  земельный участок не принадлежит  на праве собственности арендодателю здания (сооружения), такое здание (сооружение) может быть передано в аренду без согласия собственника земли при условии, что подобные действия собственника здания (сооружения) не будут противоречить закону или договору с собственником земельного участка (п. 3 ст. 652). Очевидно, что при таких обстоятельствах к арендатору здания (сооружения) от арендодателя переходит и право пользования соответствующей частью земельного участка.

    Исполнение  арендодателем обязательств, вытекающих из договора аренды, производится путем передачи соответствующего здания (сооружения) и принятия его арендатором. Данная операция должна быть оформлена передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами. В таком же порядке арендованное здание (сооружение) возвращается арендатором арендодателю при прекращении договора аренды. 

    2.4. Аренда предприятий 

    Весьма  специфическими особенностями по сравнению  с общими положениями об аренде имущества  обладает правовое регулирование договора аренды предприятий. В ГК под предприятием как объектом гражданских прав понимается имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности (ст. 132).

    В целом как имущественный комплекс предприятие признается недвижимостью. Данное обстоятельство является отправной  точкой для целого ряда специальных правил, посвященных аренде предприятий. Другие особенности правового регулирования отношений, связанных с арендой предприятий, вызваны тем, что сдача в аренду действующего предприятия "на ходу" предполагает передачу арендатору не только зданий, оборудования и другого имущества в овеществленной форме, но и переход к арендатору прав и обязанностей арендодателя в отношении третьих лиц.

    По  договору аренды предприятия в целом  как имущественного комплекса, используемого  для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору предприятие за плату во временное владение и пользование.

    В составе предприятия по договору аренды арендатору передаются земельные  участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства. Кроме того, в порядке, предусмотренном договором, подлежат передаче также запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права.

    Помимо  изложенного арендодатель должен уступить арендатору права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.

    Исключение  составляют права арендодателя, хоть и относящиеся к предприятию, однако полученные им на основании  разрешения (лицензии) на занятие соответствующей  деятельностью. По общему правилу такие права не могут быть переданы арендатору без специального на то указания закона или иного правового акта. Вместе с тем если в составе сдаваемого в аренду предприятия арендатору все же будут переданы и обязательства, которые не могут быть им исполнены в связи с отсутствием у него разрешения (лицензии), арендодатель не освобождается от соответствующих обязательств перед кредиторами, а следовательно, и от ответственности за их неисполнение.

    По  форме договор аренды предприятия  должен представлять собой единый документ, подписанный сторонами. Всякий договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации. Нарушение этих требований влечет недействительность договора аренды предприятия. В связи с тем, что сдача предприятия в аренду сопровождается переводом на арендатора долгов арендодателя по обязательствам, относящимся к этому предприятию, Кодекс проявляет заботу о дополнительной защите прав кредиторов по таким обязательствам (ст. 657).

    Обязанностью  арендодателя по договору аренды предприятия является письменное уведомление кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия, до момента передачи предприятия арендатору. От исполнения этой обязанности арендодателем зависит объем прав требований кредиторов. Кредиторы, как получившие уведомление о передаче предприятия в аренду, но не давшие своего согласия на перевод долга на арендатора, так и не получившие такого уведомления, вправе требовать от арендодателя прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных убытков. Но кредитор, получивший уведомление арендодателя, может воспользоваться своим правом в пределах трех месяцев со дня получения такого уведомления, в то время как кредитор, который не был уведомлен арендодателем, вправе предъявить ему свои требования в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду. Данный срок является сокращенным сроком исковой давности (п. 1 ст. 197 ГК). В связи с этим следует учитывать, что при пропуске указанного срока в случаях, когда кредитором является юридическое лицо или гражданин-предприниматель и переводимый долг связан с осуществлением сторонами предпринимательской деятельности, он не подлежит восстановлению независимо от причин его пропуска (п. 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 февраля 1995 года № 2/1 "О некоторых вопросах, связанных с введением в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"²³), т.е. является пресекательным. Как правильно отмечает В. Утка, «данное обстоятельство объясняется тем, что отдельные долги, входящие в состав предприятия, являются далеко не самым основным элементом арендуемого объекта и негативная позиция кредиторов при этом не может "парализовать" сделку»²⁴.

    Возврат арендованного предприятия в связи с прекращением договора аренды должен быть произведен арендатором с соблюдением правил, установленных для передачи предприятия в аренду, с той лишь разницей, что обязанности по подготовке имущества, составлению передаточного акта и представлению его на подпись арендодателю на этот раз возложены на арендатора. 

    2.5. Финансовая аренда (лизинг) 

    Договор финансовой аренды (договор лизинга) - гражданско-правовой договор, в соответствии с которым арендодатель обязуется  приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей (ст. 665).

    Договор лизинга - новый для отечественного законодательства вид договорных арендных обязательств. Его правовое регулирование осуществляется не только ГК РФ, но и Конвенцией УНИДРУА о международном финансовом лизинге (Оттава, 28 мая 1988 г.)²⁵, а также Федеральным законом от 29 октября 1998 г. N 164-ФЗ "О лизинге"²⁶.

    С другими разновидностями аренды договор лизинга объединяет то, что  имущество передается арендодателем  арендатору во временное возмездное владение и пользование. Вместе с  тем договору лизинга присущи  определенные характерные особенности, выделяющие его в отдельный вид договора аренды.

    Во-первых, в качестве участника обязательств по лизингу наряду с арендодателем  и арендатором выступает также  продавец имущества, являющийся его  собственником.

    Во-вторых, арендодатель, в отличие от общих  положений об аренде, не является собственником или титульным владельцем имущества, которое подлежит передаче в аренду. Более того, на арендодателя возлагается обязанность приобрести в собственность это имущество, принадлежащее другому лицу (продавцу). Данная обязанность арендодателя охватывается содержанием обязательства, возникающего из договора лизинга. Приобретая имущество для арендатора, арендодатель должен уведомить продавца о том, что это имущество предназначено для передачи его в аренду.

    В-третьих, активная роль, обычно не свойственная арендным отношениям, в обязательстве по лизингу принадлежит арендатору. Именно арендатор определяет продавца и указывает имущество, которое должно быть приобретено арендодателем для последующей передачи в аренду. Естественно, арендодатель освобождается от какой-либо ответственности за выбор предмета аренды и продавца. Исключение из этого правила могут составить лишь случаи, когда договором лизинга обязанности по определению продавца и выбору имущества возложены на арендодателя (ст. 665). В-четвертых, специальным по сравнению с общими правилами об аренде является также изложенное в Кодексе в виде диспозитивной нормы положение о том, что передача арендованного по договору лизинга имущества арендатору производится не арендодателем, а продавцом этого имущества. Тем не менее ответственность за исполнение или ненадлежащее исполнение этой обязанности продавцом возлагается на арендодателя. В этом случае арендатор вправе потребовать от арендодателя расторжения договора и возмещения убытков (п. 2 ст. 668). С момента передачи продавцом арендатору предусмотренного договором лизинга имущества к нему переходит риск случайной гибели или случайной порчи арендованного имущества.

    Своеобразие договора лизинга в основном объясняется  тем, что возникшие из него обязательства представляют собой сочетание, с одной стороны, прав и обязанностей арендатора и арендодателя, типичных для арендных отношений, а с другой - некоторых прав и обязанностей продавца и покупателя, присущих договору купли-продажи. Следствием этого является возложение отдельных прав и обязанностей арендодателя, выступающего одновременно покупателем имущества по договору купли-продажи, как на арендатора (права и обязанности покупателя), так и на продавца (права и обязанности арендодателя).

    Иллюстрацией  к сказанному могут служить содержащиеся в ГК нормы об ответственности продавца по договору купли-продажи при финансовой аренде (ст. 670). Прежде всего отметим положение, согласно которому арендатор имеет права и несет обязанности, предусмотренные законом для покупателя по договору купли-продажи (за арендодателя), кроме обязанности оплатить приобретенное имущество, как если бы он был стороной по договору купли-продажи. Роль арендодателя в обязательстве, возникшем из договора купли-продажи, где он является покупателем, помимо обязанности оплатить приобретенное у продавца имущество сводится к тому, что без его согласия арендатор не может расторгнуть договор купли-продажи, и предоставлению ему (наряду с арендатором) статуса солидарного кредитора по отношению к продавцу.

    Что же касается арендатора по договору лизинга, то он наделен правом предъявлять  непосредственно продавцу имущества, являющегося предметом этого  договора, любые требования, вытекающие из договора купли-продажи, в том  числе в связи с неисполнением  или ненадлежащим исполнением продавцом своих обязанностей. Арендодатель, напротив, освобожден от ответственности перед арендатором за действия продавца по договору купли-продажи. И лишь в одном случае такие требования арендатора могут быть предъявлены как продавцу, так и арендодателю. Это возможно, если в соответствии с договором лизинга выбор продавца и приобретаемого имущества был возложен на арендодателя.

    Таковы  специальные правила, регулирующие договор лизинга. В остальном  стороны должны руководствоваться  общими положениями об арендных отношениях (см. ст. 606-625). 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    Заключение 

    Итак, договор аренды представляет собой  договор о передаче имущества  во временное владение или пользование  или в пользование.