Автор: Пользователь скрыл имя, 25 Января 2012 в 08:43, курсовая работа
Целью данной курсовой работы является закрепление теоретических знаний и приобретение практических навыков в области экономики и оценки недвижимости на основе самостоятельного изучения и обобщения законодательных актов и специальной экономической литературы, проведение расчетов по определению стоимости объекта коммерческой недвижимости
Введение
1. Основная частьстр.
1.1.Процесс оценки.
1.2. Сравнительный подход к оценке недвижимост
1.3. Доходный подход к оценке недвижимости
1.4. Затратный подход к оценке недвижимости
2. Расчет рыночной стоимости объекта оценки
2.1.Характеристика объекта оценки
2.2.Расчет рыночной стоимости объекта оценки по сравнительному подходу..31 – 32 стр.
2.3.Расчет рыночной стоимости объекта оценки по доходному подходу…….. 33 – 34 стр.
2.4.Расчет рыночной стоимости объекта оценки по затратному подходу
2.5.Согласование результатов оценки
3. Заключение
Список использованной литературы
Сюда относятся потери стоимости за счет влияния внешних по отношению к данной недвижимости факторов. Такой износ почти всегда считается неустранимым, поскольку владелец недвижимости редко может что-нибудь сделать для устранения дефекта. (Владелец мог бы перенести здание на лучшее место или купить соседний объект недвижимости, который является причиной данного недостатка, но в обоих случаях затраты на коррекцию ситуации, по всей вероятности, превысят любые увеличения стоимости его недвижимости). При анализе экономического устаревания потеря стоимости, относимая на земельный участок, не должна затрагивать стоимость сооружений.
По
аналогии с неустранимым функциональным
устареванием, экономическое устаревание
можно оценить либо подходом сравнения
продаж, либо доходным подходом.
2.1. Характеристика объекта оценки
Оценка недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Алматы, Алмалинский район, улица Масанчи дом 5, кв. 20, произведена в лице оценщика Сатыбалдиева А.К., в соответствии с Законом «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан» № 109-II от 30.11.2000 года, Гражданского кодекса Республики Казахстан, а также Международных стандартов оценки.
Перечень правоустанавливающих и иных документов:
Предоставленные документы подтверждают наличие собственности и прав на объект недвижимости.
Собственником
объекта является:
Сатыбалдиева Жанар
Капалбаевна. Уд лич №020488133, выдано МЮ
РК от 14.11.2006г.
Характеристика
объекта
| Тип объекта недвижимости | 3-комнатная квартира, расположенная на 5(5) в многоквартирном жилом доме, не угловая, стены панельные |
| Тип планировки | Обычная |
| Общая
площадь, кв. м
Жилая площадь, кв. м Площадь кухни |
59.30
41.50 6.00 |
| Наличия балкона (лоджия) | Балкон |
| Год постройки | 1974 |
| Местоположение | РК, г. Алматы, Алмалинский район, ул. Масанчи д. 5, кв. 20 |
| Благоустройство
земельного участка |
Благоустройство территории - среднее, наличие детской площадки, многолетние насаждения – деревья. |
| Отделочные работы | Входная дверь – металлическая. Межкомнатные двери – отсутствуют. Потолки – левкас. Стены – обои и левкас. Полы – паркет. Санузел – раздельный, кафель на полу и на стенах. Сан. оборудование – ванная, унитаз. Оконные рамы – деревянные типовые. Кухня – рабочая стена кафель, потолок – левкас, пол – линолеум. |
| Инженерное
обеспечение |
На данный момент объект обеспечен следующими инженерными коммуникациями жизнедеятельности: холодное и горячее водоснабжение, электроснабжение, телефонизация, телевидение, газоснабжение. |
| Тех. состояние квартиры | Удовлетворительное |
| Тех.
состояние
сан. оборудования |
Удовлетворительное |
| Текущее использование | В качестве жилья |
2.2.Расчет рыночной стоимости объекта оценки по сравнительному подходу.
Информация по объектам-аналогам: официальный сайт газета Крыша, www.krisha.rz
| Основные характеристики | Оценив. объект | Аналог 1 | Аналог 2 | Аналог 3 |
| Местоположение | Масанчи
д.5, кв.20 уг. Жибек жолы |
Макатаева
Масанчи |
Байтурсын.
Жибек жолы |
Масанчи
Макатаева |
| Общая площадь кв.м | 59.30 | 57.00 | 59.00 | 63.00 |
| Площадь кухни, кв.м | 6.00 | 6.00 | 6.00 | 6.00 |
| Тех. состояние | удовлетвор. | евроремонт | удовлетвор. | хорошее |
| Материал стен | панель | панель | панель | панель |
| Этажность | 5(5) | 3(5) | 5(5) | 5(5) |
| Ванная, санузел | раздельный | раздельный | совмещ. | раздельный |
| Год постройки | 1974 | 1974 | 1975 | 1975 |
| Стоимость аналогов в U.S.D. | 88000 | 93000 | 86000 | |
| Стоимость 1 кв. м, в U.S.D. | 1545 | 1576 | 1365 | |
| 1.Поправка на условия продажи | -10% | -10% | -10% | |
| Скорректированная цена на условия продажи | 1391 | 1418 | 1229 | |
| 2.Поправка на местоположение объекта оценки | -10% | -10% | -10% | |
| Скорректированная цена на местоположение объекта оценки | 1252 | 1276 | 1106 | |
| 3.Поправка на тех. состояние | -10% | 0% | -5% | |
| Скорректированная цена на тех. состояние | 1127 | 1276 | 1051 | |
| 4.Поправка на конструктивные элементы | 0% | 0% | 0% | |
| Скорректированная цена на конструктивные элементы | 1127 | 1276 | 1051 | |
| 5.Поправка на этажность | -10% | 0% | 0% | |
| Скорректированная цена на этажность | 1014 | 1276 | 1051 | |
| 6.Поправка на санузел | 0% | 5% | 0% | |
| Скорректированная цена | 1014 | 1340 | 1051 | |
| 7.Поправка на год постройки | 0% | 0% | 0% | |
| Скорректированная цена на год постройки | 1014 | 1340 | 1051 | |
| 8.Поправка на площадь кухни | 0% | 0% | 0% | |
| Скорректированная цена на площадь кухни | 1014 | 1340 | 1051 | |
| 9.Поправка на общую площадь | 5% | 0% | -10% | |
| Скорректированная цена на общую площадь | 1065 | 1340 | 946 | |
| Средняя стоимость 1 кв. м с учетом корректировок в U.S.D. | 1117 | |||
| Общая площадь квартиры, кв. м | 59.30 | |||
| Стоимость квартиры, в U.S.D. | 66238 |
Возможная рыночная стоимость квартиры, определенная методом рыночной информации составляет:
66 238 доллара США или
9 778 652 тенге
Курс
Национального Банка РК на 26 сентября
2011 г. составляет 147.78
тенге за 1 доллар США
2.3.Расчет рыночной стоимости объекта оценки по доходному подходу.
Расчет ежемесячной арендной платы за объект оценки.
| Характеристика | Объект оценки | Аналог 1 | Аналог 2 | Аналог 3 |
| Месторасположение | Масанчи д.5, кв.20 уг. Жибек жолы | Макатаева
уг. Байтурсын. |
Макатаева
уг. Байтурсын. |
Гоголя
уг. Байтурсын. |
| Количество комнат | 3 | 3 | 3 | 3 |
| Общая площадь | 59.30 | 59.00 | 59.00 | 57.00 |
| Этажность | 5(5) | 2(5) | 2(5) | 3(5) |
| Тех состояние | удовлетворительное | евроремонт | евроремонт | хорошее |
| Стоимость арендной платы в U.S.D. | 900 | 850 | 700 | |
| 1.Поправка на Месторасположение | -5% | -5% | -5% | |
| Скорректированная цена | 855 | 808 | 665 | |
| 2.Поправка на общую площадь | 0% | 0% | 5% | |
| Скорректированная цена | 855 | 808 | 698 | |
| 3.Поправка на этажность | -5% | -5% | -5% | |
| Скорректированная цена | 812 | 768 | 663 | |
| 4.Поправка на техническое состояние | -10% | -10% | -5% | |
| Скорректированная цена | 731 | 691 | 630 | |
| Стоимость арендной платы в U.S.D. | 684 | |||
| Стоимость арендной платы в тенге | 101082 | |||
| Стоимость арендной платы в тенге за 1 кв. м | 1705 |
Расчет стоимости имущества методом капитализации дохода
| Показатели | Значения, тенге |
| Средняя ставка арендной платы в месяц за 1 кв. м (Ас) | 1705 |
| Общая площадь объекта, кв. м (Sобщ) | 59.30 |
| Потенциальный валовой доход: (ПВД = АсхSобщх12мес.) | 1 213 278 |
| Вакантность
объекта и недополучение |
60664 |
| Реальный валовой доход (РВД = ПВД – Кнед) | 1 152 614 |
| Текущие операционные расходы (Кр) – 5% | 57 631 |
| Чистый операционный доход (ЧОД = РВД – Кр) | 1 094 983 |
| Коэффициент капитализации (Кк): | 0,5 |
| |
| |
| |
| |
| Стоимость объекта оценки | 2 189 966 |
Возможная рыночная стоимость квартиры, определенная доходным методом составляет:
14 819 доллара США или
2 189 966 тенге
Курс национального
Банка РК на 26 сентября 2011г. составляет
147.78 тенге за 1 доллар США
2.4 Расчет рыночной стоимости объекта оценки по затратному подходу