Рыночная  арендная ставка  - наиболее вероятная величина арендной платы, за которую осведомленный и необязанный арендовать арендатор согласился бы взять это имущество в аренду.

Последовательность  определения чистого операционного дохода

    Сводный расчет прогнозируемого дохода от объекта недвижимости называется реконструированным отчетом о доходах. Рассмотрим особенности формирования статей этого отчета.

• Потенциальный и действительный валовой доход

   Потенциальный валовой доход есть общий доход, который можно получить от недвижимости при 100 % занятости без учета всех потерь и расходов. Потенциальный  валовой доход включает арендную плату со всех площадей, увеличение арендной платы в соответствии с договором и другие доходы от недвижимости. Действительный валовой доход показывает доход с учетом потерь от недозагрузки и от не платежей.

• Потери арендной платы

   Потери  арендной платы имеют место за счет неполной занятости объекта, смены арендаторов и неуплаты арендной платы. Обычно эти потери выражают в %, по отношению к потенциальному валовому доходу и определяются для каждого рынка. Оценка занятости должна проводится с учетом тенденций изменения спроса и предложения на будущий период.

• Операционные расходы

   Операционные  расходы, или расходы на содержание, являются важнейшей характеристикой  недвижимости. Операционные расходы - это периодические расходы для  обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства действительного валового дохода.

   Если  в период предполагаемого срока  владения не предусматривается замена быстроизнашивающихся компонентов, расходы  на их замещение не учитываются, а  их износ будет учтен при продаже  собственности.

   Необходимо  также отметить, что на нормально функционирующих рынках недвижимости сложились определенные соотношения между доходами и расходами.

    Отношение операционных расходов к действительному  валовому доходу называется коэффициентом операционных расходов, а отношение  чистого операционного дохода к действительному валовому доходу называется коэффициентом чистого дохода.

    Прямая  капитализация  в отличии метода дисконтирования потока доходов не учитывает прогнозы инвестора и ожидания на рынке относительно:

• периода владения
• динамики дохода
• изменения стоимости недвижимого имущества

    Коэффициент валовой арендной платы.

    Величина, показывающая отношение стоимости продажи к величине арендной ставки  в сопоставимых единицах  называется коэффициентом валовой арендной платы  КВАП.  Формула имеет следующий вид:

    КВАП =  Ст /   Ап, где

           КВАП – коэффициент валовой  арендной платы;

           Ст  -  стоимость продажи в сопоставимых единицах;

           Ап  - арендная плата в сопоставимых  единицах.

Способы нахождения ставок капитализации

     В зависимости от целей и условий  оценки, а также от характера имеющихся  данных определение ставки капитализации  может быть произведено различными способами.

Теоретически  ставка капитализации для текущего дохода должна прямо или косвенно учитывать следующие факторы:

• Компенсацию за безрисковые, ликвидные инвестиции (определяет минимальную компенсацию за деньги с учетом фактора времени).
• Компенсацию за риск (риск, связанный с особенностями оцениваемого объекта).
• Компенсацию за низкую ликвидность (должна учитывать насколько быстро актив может быть превращен в наличные средства).
• Компенсацию за инвестиционный менеджмент (должен учитывать особенности оцениваемого объекта в отношении управления этим объектом).

   Метод анализа рыночных аналогов – основной и наиболее корректный метод определения ставки капитализации. К извлечению ставки капитализации из сравнимых продаж прибегают при наличии достаточного количества данных по схожим объектам доходной недвижимости, которые выступают для инвестора в качестве альтернативных способов размещения средств.

   Сравниваемые  объекты должны совпадать с оцениваемым объектом по своему функциональному назначению и уровню риска неполучения дохода в предполагаемом объеме и (или) потере средств, вложенных в приобретение имущества, а также соответствовать ему, насколько это возможно в том,  что касается:

• размера дохода;
• соотношения между валовым доходом и эксплуатационными расходами;
• физического сходства;
• месторасположения;
• ожидаемых изменений стоимости.

Данные  по каждому из сравнимых  объектов должны включать

• цену продажи;
• чистый операционный доход;
• условия финансирования сделки (долю привлекаемых средств);
• ситуацию на рынке.

      Метод дисконтирования  денежных потоков 

   Представляет  собой преобразование прогнозируемых денежных поступлений в текущую  стоимость путем дисконтирования  значений всех ожидаемых доходов  и затрат с использованием ставки дисконта, равной ожидаемой норме прибыли инвестора. Метод дисконтирования денежных потоков должен учитывать поправку на прогнозируемое повышение или снижение стоимости. Будущие преимущества от операций с недвижимым имуществом представляют собой:

• периодические поступления в виде чистого эксплуатационного дохода на протяжении периода владения;
• реверсию, т.е. выручку от продажи объекта, по истечении периода владения.

  Ставка  дисконтирования  выбирается, как средняя норма прибыли, которую инвесторы ожидают получить на капиталовложения в схожие объекты в условиях данного рынка.

  Поскольку, норма прибыли напрямую зависит  от риска, то ставка дисконтирования  определяется тем, насколько высоко средний инвестор оценивает уровень  риска, связанный с вложением  средств,  в покупку данной недвижимости. Чем выше уровень риска, тем больше ставка дисконтирования и, соответственно, меньше текущая стоимость будущих доходов.

  Исходными данными в процессе дисконтирования  потоков денежных средств являются:

• размер дохода и характер его поведения (постоянный, изменяющийся с известными темпами роста/падения и т.д.)
• периодичность получения дохода (ежемесячная, ежеквартальная, ежегодная)
• продолжительность периода, в течение которого получается доход

  Дисконтирование денежных потоков  осуществляется посредством приведения к текущей стоимости потока денежных средств за каждый из будущих периодов, и последующего  суммирования всех текущих стоимостей.

            PV = {SF 1 :  ( 1+i)}  + { SF2  :  ( 1 + i )²}  + ....  +{ SF n  : ( 1 + i )ⁿ }

    где  PV - текущая стоимость;

           SF - денежный поток за п-ный период;

            i  - выбранная ставка дисконтирования;

            n - продолжительность периода владения.

В зависимости  от стоящей задачи, дисконтируются потоки денежных средств, выражающие:

• чистый эксплуатационный доход
• доход инвестора до/после налогообложения
• доход банка по выданному кредиту
• доход арендодателя по арендному договору
• доход арендатора от сдачи объекта в субаренду.

    В зависимости от выбранного для включения в формулу показателя дохода, результатом будет являться стоимость всего объекта или стоимость прав одного из участников рыночных отношений (инвестора, банка, арендодателя и т.д.)

    Важнейшим элементом в процессе дисконтирования  потоков денежных средств является выбор ставки дисконтирования.  Для правильного выбора ставки дисконтирования необходимо правильно уловить и интерпретировать настроения и ожидания участников рыночных отношений, включая продавцов и покупателей объектов доходной недвижимости, а также экспертов-консультантов и брокеров. 

1.4. Затратный подход  к оценке недвижимости

    Затратный подход основан на принципе замещения. Этот принцип применяет разумный покупатель, когда он рассуждает - а  не выгоднее ли приобрести участок  и построить новый объект, чем  покупать готовый на рынке? Таким  образом, оценщика при применении метода интересуют не те затраты, которые были сделаны при первоначальном строительстве объекта оценки, а те затраты, которые необходимо сделать сегодня, чтобы построить объект, аналогичный оцениваемому.

    Для определения рыночной стоимости  затратный подход не применим, если он не учитывает стоимость земельного компонента.

    Например, затратный подход на основании использования  единичных показателей стоимости  сборников УПВС не учитывает месторасположение  объекта (стоимости земельного компонента), следовательно, результаты расчетов при использовании единичных показателей не определяют рыночную стоимость объекта.

    Затратный подход в виде метода остаточной стоимости  замещения применим для более  или менее достоверной оценки недвижимости на малоактивных рынках, при оценке недавно возведенных сооружений, износ которых невелик и затраты на строительство легко подсчитать. Метод полезен при оценке таких объектов, которые относятся к разряду промышленной недвижимости и недвижимости специального назначения (уникальных объектов, больниц, музеев, библиотек и пр.) - то есть при оценке объектов, для которых информация о продажах и ожидаемых доходах отсутствует.

Применение  затратного подхода  при сбалансированном рынке

    Когда рынок будет сбалансирован (долговременное равновесие спроса и предложения), цены на новые сооружения будут равны затратам на проведение строительных работ, включая прибыль, величина которой будет определяться издержками альтернативного варианта использования капитала.

  Затратный подход в этом случае представляет собой попытку воспроизвести работу рынка недвижимости. Текущие строительные издержки и затраты на приобретение земельного участка равной полезности отражают предложение рынка. Другие составляющие затратного подхода, например, износ, цена эквивалентного объекта недвижимости отражают спрос рынка. Поскольку данные по этим составляющим извлекаются из анализа рынка, затратный подход будет также рыночным.

  Если  оценка стоимости земли или остаточной стоимости сооружений окажутся, ниже их рыночной стоимости, тогда и определенная по затратному методу, общая стоимость будет заниженной. Поэтому затратный подход требует наличия текущей информации о стоимости земельных участков, информации о затратах, связанных с выполнением строительных работ, и точного определения степени износа; вся эта информация должна быть получена на основании анализа рынка. Полученные величины оценок нужно сопоставить с ценами реальных продаж с внесением, если это необходимо, соответствующих поправок.

Достоинства и недостатки затратного подхода

     Достоинства:

• возможность точнее учесть влияние износа;
• делать детализированные оценки страховой стоимости и возмещения ущерба;
• используются данные из финансовых и учетных документов, поэтому результаты легко обосновать;
• применим на пассивных рынках.

     Недостатки:

• расчеты излишне детализированы, особенно при применении  метода разбивки по компонентам и потому очень трудоемки;
• затраты, рассчитанные с применением различных справочников, могут быть искажены специфическими особенностями строительства недвижимости в  Республике Казахстан.

Этапы оценки недвижимости затратным подходом

     Затратный подход состоит из следующих этапов: