При прямом сравнении продаж оценщик  рассматривает сопоставимые объекты, которые были проданы на соответствующем  рынке. Затем вносятся поправки на возможные  различия между оцениваемым и  сопоставимыми объектами. В результате   определяется продажная цена каждого из сопоставимых объектов, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и оцениваемая собственность. Скорректированная цена позволяет оценщику сделать логические выводы о том, какова возможная стоимость оцениваемого объекта на рынке.

Этапы оценки недвижимости.

    Этап 1. Выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем рынке. Данные о продажах сопоставимых объектов могут быть найдены в собственных досье оценщика, в риэлтерских агентствах, в материалах судебных заседаний, в рекламных проспектах по недвижимости и т.д. На некоторых рынках можно довольно легко отыскать данные о продажах сопоставимых объектов; на других рынках таких продаж может быть мало либо они вообще отсутствуют. Когда информации достаточно, оценщик должен убедиться, что проданные объекты действительно сопоставимы с оцениваемой собственностью. Следует определить, в той ли рыночной зоне находятся сопоставимые объекты, что и данный объект, того ли возраста и величины, представляют ли они те же удобства, наконец, насколько во время их продажи экономические условия, включая условия финансирования, были схожи с условиями продажи оцениваемой собственности.

    Этап 2. Проверка информации о сделках. Данные, собранные о продажах сравнимых объектов, должны быть подтверждены одним из основных участников сделки (покупателем или продавцом) или уполномоченным агентом (брокером, кредитором). Следует убедиться в том, что сопоставимые объекты конкурентоспособны с точки зрения покупателя, обладающего типичной для рынка информацией. Продажная цена должна соответствовать сделке «на расстоянии вытянутой руки». Это означает, что ни одна из сторон не находилась в затруднительных обстоятельствах, обе стороны обладали типичной для данного рынка информацией и поступали экономически рационально и, что оплата или финансирование, соответствовали нормальным рыночным условиям. Оценщик должен с подозрением относиться к слишком поспешным продажам или сделкам между двумя тесно связанными сторонами (например, между детьми и родителями, между мужем и женой, между корпорацией и полностью принадлежащей ей дочерней компанией). Продажи, зависящие от режима налогообложения одной или более сторон, продажи имущества умерших лиц и продажи с целью избежать лишения права выкупа заложенного имущества, должны, как правило, отвергаться.

    Этап 3. Внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым из сопоставимых объектов. В той мере, в какой оцениваемая собственность отличается от сопоставимой, в цену последней необходимо внести поправки с тем, чтобы определить, за сколько она могла бы быть продана, если бы обладала теми же основными характеристиками, что и оцениваемый объект.

       При корректировке продажных  фактических цен сравнимых объектов  поправки производятся от сопоставимого объекта к оцениваемой собственности. При этом следует попытаться ответить на вопрос: « За какую сумму был бы продан сравнимый объект, обладай он теми же характеристиками, что и оцениваемый объект?».

Единицы сравнения, элементы сравнения

    Различными сегментами рынка недвижимости используются различные единицы сравнения. Единицы сравнения – это способ быстрого доведения до инвесторов или возможных покупателей, действующих на конкретном рынке, стандартной информации.

Когда сопоставимые объекты недвижимости, сходные с оцениваемым, были проданы

совсем  недавно, и,  имели крайне незначительные поправки к ценам продаж по физическим характеристикам, местоположению, по условиям продаж, то такая информация полезна  при определении  рыночной стоимости. Однако, в  большинстве случаев,  оценщик вынужден признавать наличие большого числа существенных различий между оцениваемой  недвижимостью и сопоставимыми продажами. Поэтому оценщики используют два аналитических инструмента: единицы сравнения и элементы сравнения. Поскольку объекты, приносящие доход, часто различаются по размеру и числу входящих в них единиц, при проведении сравнения проданных объектов с оцениваемой собственностью можно столкнуться с большими сложностями; поэтому имеющиеся данные необходимо привести к общему знаменателю.

    Элементами  сравнения являются:  дата продажи, местоположение, физические характеристики, условия продажи и условия  финансирования.

    Виды  поправок: процентные относительные и  абсолютные денежные поправки

    Различия  между сопоставимыми продажами и оцениваемой недвижимостью могут быть учтены в виде либо абсолютно  денежных, либо процентных поправок, что зависит от метода получения  из данных рынка.

      Денежные поправки – это суммы, прибавляемые или вычитаемые из продажной цены каждого сопоставимого объекта. Многие оценщики предпочитают, по мере возможности, рассчитывать поправки в денежном выражении, например, если имеется информация, что удачное местоположение сопоставимой продажи выразилось в надбавке в 1000 долл., выплаченных покупателем, то есть возможность внести эту  поправку  к цене продажи сопоставимого объекта недвижимости.

      Процентные поправки – используются тогда, когда сложно определить точные сомовые (долларовые) суммы, но рыночные данные свидетельствуют о существовании процентных различий. Здесь важно определить, следует ли вносить эти поправки на независимой плюсовой/минусовой основе или на кумулятивной основе. Независимую плюсовую/минусовую основу следует использовать только тогда, когда определенно установлено, что покупатели на рынке будут оценивать корректируемые характеристики независимо от других характеристик. Это показано в табл. 2. Корректировка цены продажи производится с поправкой на величину процента, на которую отличается в стоимости аналогичный объект.  В том случае, если оценщик определил, что каждая поправка влияет на другие поправки, процентная корректировка проводится на кумулятивной  основе. Кумулятивные процентные поправки получают путем перемножения всех индивидуальных процентных поправок. Причем каждая процентная поправка вычитается или прибавляется из 100%, чтобы подсчитать отдельный коэффициент. Затем коэффициенты перемножаются. 

1.3. Доходный подход к оценке недвижимости.

    Целью приобретения доходной недвижимости является получение  прибыли на вложенные средства в форме периодического дохода поэтому, цена приобретения объекта доходной недвижимости представляет собой сумму средств, уплаченную за право получения известного (или прогнозируемого) дохода от объекта.

    На  основании данных по недавним продажам сравниваемых объектов, можно найти существующую на рынке взаимосвязь между величиной дохода и стоимостью прав на получение этого дохода (т.е. доходом, который способен приносить объект и уплаченной за него ценой).

    Коэффициент, выражающий эту взаимосвязь, позволяет оценить стоимость объекта на основании дохода, который он приносит своему владельцу.

    Капитализация дохода - это метод преобразования  ежегодного дохода от объекта в его стоимость, в соответствие с формулой:

Используемые  методы доходного  подхода

    Измерение текущей стоимости всех будущих  доходов может быть осуществлено либо посредством метода прямой капитализации, либо посредством  метода дисконтированных финансовых потоков. В зависимости от конкретных обстоятельств, зависящих от характера объекта недвижимости, оценщик может применить либо один их этих методов, либо оба.

    а) метод прямой капитализации - наиболее применим к объектам со стабильными и хорошо прогнозируемыми доходами и расходами.

      б) метод дисконтирования денежных потоков - более применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.

    Подход  с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости равна нынешней стоимости всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость при ее разумной эксплуатации как доходного объекта.

    Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход  недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от сдачи ее в аренду и от последующей продажи.

    Это означает, что рыночная стоимость  рассматриваемой недвижимости  на прямую зависит от чистого годового дохода, получаемого от ее эксплуатации.

    В качестве показателя дохода, как правило, используется чистый эксплуатационный (операционный) доход (NOI):

• Ожидаемый  (прогнозируемый)  NOI  за  предстоящий год;
• фактически  достигнутый  NOI  за  последний год.

Особенности составления реконструированного  отчета о доходах

    Составление реконструированного отчета о доходах  является важнейшим элементом работы по оценке рыночной стоимости методом  капитализации дохода. Реконструированный отчет о доходах выполняется  на основе финансовых отчетов, к которым относится балансовый отчет и отчет о доходах. Данный вид отчета о доходах является спецификой оценки недвижимости, как часть экономики недвижимости, и разработан для расчета величины чистого операционного дохода, применяемого для целей оценки. Так как определение чистого операционного дохода применяемого для целей оценки  отличается от определения чистой операционной прибыли применяемой для целей бухучета, реконструированный отчет о доходах будет отличаться от отчетов, выполненных бухгалтерами.

    Для составления реконструированного  отчета о доходах используются данные  местного рынка и данные из бухгалтерских  отчетов. При этом данные из бухгалтерских  отчетов в чистом виде использовать для целей оценки нельзя.

    Обычно  владельцу недвижимости представляется отчет о доходах, в котором содержится перечень всех выплат, произведенных в течение года. Некоторые позиции, которые обычно включаются в отчет, подготовленный для владельца, при подготовке реконструированного отчета о доходах для целей оценки следует исключить. К этим позициям относятся:

• расходы, связанные с бизнесом;
• бухгалтерская амортизация;
• подоходный налог с владельца;
• корпоративные затраты;
• добавления к капиталу (капиталовложения).

   Условия арендных отношений. Оценщику или аналитику недвижимости необходимо собрать всю доступную ретроспективную и текущую информацию по арендным договорам и на основе их анализа выявить влияние условий, содержащихся в арендных договорах, на характеристики арендных платежей. Необходимо выявить условия аренды, наиболее типичные для местного рынка недвижимости конкретного назначения, и сделать поправки к значениям контрактных арендных ставок для объектов-аналогов для приведения их к рыночным условиям. 

Виды  арендных платежей:

• с фиксированной арендной ставкой (при стабильной обстановке и на короткие сроки);
• с корректировкой арендных платежей (с учетом возможных изменений цен);
• с процентной арендной ставкой (с постоянной величиной арендной платы и процентом от дохода, приносимого предпринимательской деятельностью).

   Распределение эксплуатационных расходов может также  быть различным. Когда все эксплуатационные расходы несет владелец – это  валовая рента. Когда эксплуатационные расходы несет арендатор –  чистая рента. И промежуточный вариант, когда владелец и арендатор несут эксплуатационные расходы согласно заключенного арендного договора.

По  продолжительности  арендные соглашения могут быть:

• краткосрочными – сроком до 1 года;
• среднесрочными – сроком от 1 до 3 лет;
• долгосрочными – свыше 3 лет.