1. Осмотр объекта недвижимости и ознакомление со всей имеющейся документацией.
2. Определение рыночной стоимости земельного участка.
3. Определение восстановительной или замещающей стоимости строительства инфраструктуры, зданий, сооружений (нового объекта-аналога).
4. Определение прибыли предпринимателя.
5. Определение накопленного износа имеющихся улучшений.
6. Общая сумма всех видов износа (накопленного) вычитается из полной стоимости улучшений для получения их остаточной  стоимости.
7. Наконец, рыночную стоимость земли, остаточную стоимость улучшений и оцененный предпринимательский доход суммируют для получения рыночной стоимости оцениваемого объекта затратным подходом.

Виды  затрат (издержек)

  При определении стоимости строительства  объекта (восстановительной или  замещающей), сумма затрат включает в себя все расходы, необходимые  для завершения строительных работ  по возведению зданий и сооружений и передаче их в руки покупателя, а также прибыль предпринимателя. Затраты могут быть прямые или косвенные.

  Прямые  затраты - это расходы, связанные со строительно-монтажными работами по возведению объекта (стоимость материалов и труда, затраты по контролю за исполнением работ, стоимость аренды оборудования и коммунальных услуг).

  К  косвенным затратам относятся расходы, сопутствующие возведению здания, но не включаемые в стоимость строительно-монтажных работ (расходы, связанные с получением разрешения на ведение строительных работ, с оформлением права собственности и другие расходы юридического характера; расходы по страхованию, по обслуживанию кредита на ведение строительных работ; налоги, взимаемые в ходе ведения строительства; расходы на рекламу и оформление продажи, административные и другие расходы инвестора).

  Точная  оценка затрат будет включать в себя все прямые и косвенные расходы. Затраты можно определять либо по стоимости воспроизводства (восстановительной стоимости), либо по стоимости замещения.

  Прибыль инвестора является сложившейся рыночной нормой, стимулирующей его деятельность на инвестирование строительного проекта. Величина прибыли определяется экспертным методом на основе рыночной информации.

Восстановительная стоимость и стоимость  замещения

    Восстановительная стоимость- стоимость в текущих ценах затрат на воспроизводство оцениваемого объекта, т.е. на строительство точной копии или идентичного сооружения с использованием тех же самых материалов, строительных норм и правил, конструкций, с той же технологией проектирования и строительства, с тем же качеством выполнения работ, с присущими объекту конструктивными недостатками и элементами неэффективности.

    Различают полную восстановительную стоимость - как стоимость воспроизводства нового объекта и остаточную восстановительную стоимость, которая равна полной восстановительной стоимости за вычетом износа.

    Стоимость замещения - это расходы в текущих ценах на строительство нового объекта такой же полезности, но построенного из представленных на сегодняшнем рынке материалов в соответствии с нынешними стандартами планировки и строительства.

Хотя  оценщику удается получить технические  данные по объекту и какие-либо чертежи  здания, но т.к. старых стройматериалов  на рынке часто уже нет, то строго говоря, почти всегда при расчете полной восстановительной стоимости на деле имеют стоимость замещения. Чаще говорят просто о расчете стоимости строительства здания-аналога в текущих ценах.

Методы  определения восстановительной  стоимости или  стоимости замещения  объекта.

1. Метод сравнительной единицы (или удельной стоимости).
2. Метод разбивки по компонентам (поэлементный).
3. Метод количественного анализа строительных затрат (сметный).

   Метод сравнительной единицы основан на сравнении стоимости единицы площади или единицы объема оцениваемого объекта с уже известной стоимостью аналогичной единицы сравнения, точно зафиксированной для определенного здания на известную дату. Для этой цели используются сборники Укрупненных показателей восстановительной стоимости типовых зданий в ценах на 1 января 1969г.

Укрупненные показатели стоимости учитывают  полную восстановительную стоимость  единицы сравнения зданий и сооружений. На их базе составлены пообъектные  таблицы, в которые включены:

• группа капитальности зданий
• характеристики конструкций и благоустройства;
• стоимость единицы строительного объема за 1 куб м;
• удельные веса конструктивных элементов;
• поправочные коэффициенты на конструктивные особенности, оборудование и отделку.

   Единицами сравнения могут быть - 1 куб строительного  объема, 1 кв. м общей площади, 1 кв. м полезной площади, 1 посадочное место (чайная, кафе, рестораны, кинотеатры), 1 место парковки, и другие единицы.

   Это наиболее простой метод расчета  стоимости замещения объекта. Однако определенную трудность представляет собой поиск стоимости единицы измерения аналогичного объекта (или удельной стоимости аналогичного объекта).

Метод разбивки по компонентам (поэлементный метод).

     Этот  метод приближается по своей детальности  к составлению сметы нового строительства. В его основе детальный учет объема всех строительных работ по сооружению основных компонентов здания - земляных работ, устройства фундамента, стен, перекрытий, перегородок, окон дверей, установки оборудования и пр.

     Метод позволяет определить затраты на материалы, заработную плату, использование машин и механизмов.

     В случае отсутствия сметной документации для расчета стоимости работ, государственной строительной инспекцией РК допускается определять сметную  стоимость ремонтно-строительных работ  в сметных ценах, действующих  с 01.01.91 г. по соответствующим таблицам. В текущем уровне стоимость ремонтно-строительных работ определяется путем умножения полученной суммы в ценах 1991 г. на соответствующий индекс капитальных вложений.

     Прямые  затраты на строительство  можно  взять по данным Сборников укрупненных показателей базисной стоимости на виды работ. С помощью индексов пересчета найти прямые издержки в ценах на нужную дату.

Метод количественного  анализа строительных затрат (сметный)

     Этот  метод предусматривает составление  сметы затрат на осуществление строительно-монтажных работ и учет прибыли подрядчика. Далее на основании действующих нынешних рыночных цен, оценщик сам вычисляет общие затраты на новое строительство в текущих ценах на дату оценки.

     Сметный метод расчета стоимости объекта недвижимости заключается в составлении объектных и сводных смет строительства данного объекта, как если бы он строился вновь по текущим ценам. Это наиболее трудоемкий метод определения стоимости объекта. Однако он может быть значительно облегчен, если для оцениваемого объекта сохранились старые сметы, по которым этот объект строился. В противном случае оценщику необходима помощь специалиста-сметчика, который разрабатывает сметы для оцениваемого объекта с использованием Единых норм и расценок (ЕНиР) и индексов цен по строительно-монтажным работам.

     Виды  износа объектов недвижимости: физический износ, функциональный износ, внешний или  экономический износ

     Под накопленным износом понимается уменьшение восстановительной или  замещающей стоимости зданий и сооружений, которое может иметь место в результате физического, функционального и внешнего износа.

В оценке недвижимости износ рассматривается  как основной фактор для определения  текущей стоимости, безотносительно  к ретроспективным затратам и  определяется как утрата полезности, а значит и стоимости по любой причине. Существует принципиальное различие между понятием износа как уменьшения рыночной стоимости и понятием бухгалтерского износа, учитываемого в нормах амортизации. Оно состоит в том, что оценочный износ всегда отражает реакцию рынка на старение объекта, тогда как бухгалтерский износ – нормативная величина запрограммированного возмещения стоимости снашивания материальных активов. Оценочный износ может не соответствовать возрасту объекта недвижимости, а бухгалтерский - всегда пропорционален ему.

     Поэтому, процесс распределения первоначальных затрат, связанных с приобретением  объекта, на весь срок его службы, без  определения текущей стоимости  объекта (термин “амортизация” в  бухгалтерском учете) – при определении  величины износа в оценке недвижимости неприменим.

     Накопленный износ включает физический износ, функциональный износ и внешнее устаревание.

     При применении затратного метода определение  величин функционального и внешнего износа возможно лишь с использованием данных рынка. Затратный метод оценки и метод рыночных сравнений связаны, таким образом, гораздо теснее, чем это может показаться на первый взгляд.

     Физический  износ — это в экономическом смысле потеря стоимости объекта в результате всех видов физических повреждений конструкций здания, его оборудования и отделки. Различают устранимый и неустранимый физический износ.

     Устранимый  физический износ (или отложенный ремонт) - это накопленный износ конструкций, отделки и оборудования здания, возникающий из-за плохого содержания и отложенного ремонта. Устранимым считается износ, затраты на устранение которого оказываются меньше, чем эффект, получаемый от исправления.

     Под устранимым физическим износом понимается потеря стоимости из-за потенциальных  затрат типичного покупателя на ремонт строительных конструкций и элементов здания, имеющих явные повреждения или дефекты. Предполагается, что конструкции и элементы здания могут быть восстановлены до состояния, соответствующего условиям нормальной эксплуатации, или могут быть полностью заменены.

     Неустранимый  физический износ - здания вызван естественным процессом старения строительных материалов, конструкций и инженерного оборудования. Данный вид износа рассчитывается от остаточной стоимости конструкций и элементов (за вычетом устранимого физического износа), пропорционально отношению фактических и ожидаемых сроков службы конструкций и элементов. Если фактический срок превышает ожидаемый срок службы, то считается, что износ элемента составляет 100%.

     К долгоживущим элементам относятся строительные конструкции, образующие несущий остов здания. Срок их эксплуатации совпадает со сроком эксплуатации здания в целом. Остальные конструкции и элементы здания отнесены к короткоживущим элементам, которые за срок общей эксплуатации здания могут неоднократно заменяться.

     Функциональный  износ - это потеря стоимости объекта, вызванная снижением функциональной полезности объекта.

     Функциональная  полезность - это способность объекта недвижимости отвечать текущим требованиям и стандартам рынка. Функциональная полезность - это мера эффективности здания при использовании его для предназначенных целей в зависимости от его архитектурного стиля, объемно- планировочного решения, типа и состояния инженерного оборудования, качества отделки помещений, условий транспортного обслуживания. Элементами накопленного функционального износа являются устранимый Ф.И. и неустранимый Ф.И.

     Неустранимый  функциональный износ - это потеря стоимости объекта, вызванная недостатками или, наоборот, избыточностью конструкции здания, использованных строительных материалов, или объемно-пространственного решения, несоответствием установленного оборудования, физическое исправление которых обойдется дороже, чем ожидаемый эффект.

     Устранимый  функциональный износ - исправимый недостаток сооружения, вызванный мелкими дефектами конструкции или планировки здания, дефектами строительных материалов или объемно-пространственного решения.

     Внешний износ (экономический  износ или экономическое  устаревание)

     Внешний износ - это потеря рыночной стоимости объекта, происходящая от действия всех причин, внешних по отношению к объекту, то есть от причин, которые нельзя отнести ни к физическому, ни к функциональному износу. Внешний износ может приводить к потере, как стоимости улучшений, так и стоимости земли. Эти изменения стоимости могут вызываться деградацией близлежащих территорий, развитием зон аэропортов, железных дорог, или торговых зон, прочими изменениями рыночных условий среды местоположения объекта. Как правило, этот износ не устраним: владелец здания не может улучшить экологическую обстановку или остановить деградацию среды микрорайона, или экономический спад на данной территории, которые приводят к падению спроса на рынке недвижимости.