Оценка недвижимости

 

1. Описание  объекта оценки

     Современный офисный объект "A"-класса, расположенный  по адресу: м. Китай-Город, ул. Маросейка.

     Здание  находится в Басманном районе Центрального округа Москвы (ЦАО). Рядом  пролегают улицы Покровка, Старая Басманная, Третье транспортное кольцо, Бульварное кольцо. От ближайшей станции метро "Китай-Город" дорога пешком займет около пяти минут. Рядом расположены многочисленные рестораны, магазины, кафе, отделения банков.

     Здание 1880 года постройки, реконструировано в 1996 году. Общая площадь делового центра составляет 680 м². Четырехэтажное здание с подвалом, площадь каждого этажа 145 кв.м., площадь подвала 100 кв.м., высота потолка первого этажа 4,00 метра, высота потолка со второго по четвертый этаж 3,50 метра, высота потолка подвала 2,10 метра. Два отдельных входа: с фасада и со двора.

     Безопасность  делового центра, как и подобает офисному объекту класса «A», находится на высоком уровне. В здании осуществляется круглосуточная централизованная охрана. Технические средства охраны представлены системой видео-наблюдения, системой контроля доступа, современными системами безопасности.

     В здании центра непрерывно функционирует  центральная система общеобменной приточно-вытяжной вентиляции, а также  центральная система кондиционирования. Объекту также присвоена первая категория безопасности электроснабжения.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2. Макроэкономический  анализ (Москва, II полугодие 2010 года)

 

1. Экономическая ситуация в России на вторую половину 2010 года

     Засуха  и пожары привели к замедлению темпов экономического роста в России в III квартале 2010 года. В соответствии с данными мониторинга минэкономразвития, в августе, как и в июле, ВВП снизился на 0,4% (к предыдущим месяцам с сезонной очисткой). В сравнении с прошлым годом за январь–август ВВП увеличился на 3,7% после 4,2%-ного роста в первом полугодии, в августе — лишь на 2,4%. По данным минэкономразвития рост ВВП России в текущем году может составить 4%.

     По  данным Росстата, в сентябре 2010 года инфляция составила 0,8 %, а с начала года по 1 октября потребительские цены в России выросли на 6,02%. Прогнозируемый минэкономразвития уровень инфляции на 2010 год составляет 7–8%. Реальные располагаемые денежные доходы в августе 2010 г. по сравнению с соответствующим периодом 2009 г., по оценке Росстата, увеличились на 7,9%, в январе-августе 2010 г. — на 5,6%. Однако в августе 2010 года — сократились на 2,9% по сравнению с июлем 2010 года. начиная с мая текущего года отмечается замедление темпов роста реальных располагаемых доходов населения.

     Уровень безработицы по данным Росстата повысился с 6,8% в июне до 7% в июле, затем снизился до 6,9% в августе. В августе 2010 г. 5,2 млн. человек классифицировались как безработные. По сравнению с августом 2009 года уровень безработицы снизился на 13,3%, а с января 2010 года уровень безработицы снизился на 23,5%. В июле и августе 2010 года Росстат отмечал увеличение объема оборота розничной торговли: в августе 2010 г. розничный оборот составил 1 410 млрд. рублей, однако динамика роста данного показателя замедлилась.

     Несмотря  на замедление темпов восстановления российской экономики, в целом, как отмечает минэкономразвития, тренд на восстановление в ближайшие месяцы должен возобновиться. Он будет поддержан ростом потребительского спроса, восстановлением запасов, и ожидаемым к концу года усилением инвестиционной активности. 
 
 
 
 
 
 
 

2. Обзор рынка  недвижимости

 

     Ноябрь 2010 года еще больше приблизил рынок  недвижимости Москвы и Подмосковья  к очередной стагнации. Все признаки налицо: отложенный спрос со стороны  реальных покупателей, накопивших деньги еще до кризиса, выдыхается. Прирост стоимости квадратного метра за осень 2010 года оказался даже скромнее аналогичного прироста в посткризисном 2009 году, а к концу ноября индекс цен и вообще ушел в минус. 

3. Обзор рынка  офисной недвижимости

Предложение

     В 3 квартале 2010 г. тенденция сокращения темпов ввода новых объектов на рынок продолжилась - ни одного крупного качественного офисного объекта введено не было. Таким образом, совокупный объем качественных офисных помещений класса «А» и «В» остался неизменным и составил порядка 10,5 млн. кв. м. (Приложение, рис. 1).

     Активность  на рынке аренды и покупки качественных офисных помещений в 3 кв. 2010 г. продолжала оставаться достаточно высокой, что  на фоне серьезного сокращения объемов  ввода вызвало объективное снижение уровня вакантных помещений. На конец 3 кв. 2010 г. доля вакантных помещений в классе «А» составила 15-17%, в классе «В» - 17-20%. Тем не менее, большинство сделок, заключаемых на рынке офисной недвижимости, по-прежнему совершаются без значительного увеличения арендуемой/покупаемой площади, при этом с точки зрения показателей экономического развития ожидать интенсивного роста деловой и инвестиционной активности предпосылок пока нет.

     Таким образом, основные тренды движения рынка  офисной недвижимости остаются стабильными: постепенное восстановление рынка продолжается, в том числе, и в плане развития новых проектов. 

     Спрос

     Основные  тенденции в спросе на офисную  недвижимость, которые рынок демонстрировал в 3 кв. 2010 г., оказались следующими:

• спрос  на аренду и покупку помещений по-прежнему остается ниже докризисных показателей, однако, подтверждает тенденции восстановления рынка;

• средняя  арендуемая площадь постепенно увеличивается;

• стабильный спрос на неинвестиционную покупку  офисов остается достаточно высоким (основные покупатели - банки, госкорпорации, компании сырьевого сектора).

      Структура спроса на офисную недвижимость в 3 квартале 2010 года в Москве представлена в Приложении, рис.3.

     Постепенное восстановление рынка офисов продолжается, однако, происходит оно на фоне по-прежнему негативных тенденций. Впрочем, за второе полугодие 2010 г. было заключено довольно много сделок как по аренде, так и по покупке офисных помещений, еще несколько крупных сделок было анонсировано.

     Арендные  ставки и цены продажи

     Относительно  стабильные показатели деловой активности на рынке офисной недвижимости в 3 кв. 2010 г., подкрепленные тенденцией снижения темпов объема ввода новых  объектов, позволили констатировать рост среднего уровня ставок аренды на качественные офисы на уровне 5-8% с начала 2010 г. (Приложение, рис.2)

     Основной  рост ставок аренды происходит в сегменте объектов, где уровень вакантных  помещений невысок и они пользуются стабильным спросом со стороны потенциальных  арендаторов: качественные БЦ, отвечающие требованиям соответствующего класса удачно расположенные, а также объекты, которые неплохо заполнялись уже в кризисные период, куда пришли хорошие статусные арендаторы.

     На  конец 3 кв. 2010 г. ставки аренды на офисные  помещения класса «А» находятся  в диапазоне $450-$1000 за кв. м в год, в классе «В+» ставки варьируются от 370$ до $600 за кв. м в год, в классе «В-» - от $270 до $400 за кв. м в год (все ставки без учета НДС и эксплуатационных расходов).

     Эксплуатационные  расходы за рассматриваемый период составили в среднем $75–$110 за кв. м в год для помещений класса «А» , $50-$90 - для класса «В+», $350-$500 - для класса «В-».

     В сегменте купли-продажи качественных помещений ценовая ситуация следующая: для офисов класса «А» цена варьировалась  от $5 000 до $10 000 за кв. м, класса «В+» -$3 500-$6 000 за кв. м, для помещений класса «В-» - $2 500-$4 000 за кв. м.

     Снижение  влияния фактора торга на итоговую величину ставок и цен в сделках  по-прежнему наблюдается. В то же время, оживление рынка происходит достаточно медленно, а негативные последствия кризиса все еще довольно ощутимы: средняя арендуемая площадь и длительность долгосрочных договоров аренды остаются существенно ниже докризисных, инвестиционных сделок практически нет, порог инвестиционного входа в офисные проекты остается очень низким. Поэтому цены остаются довольно стабильными, и пока что констатировать устойчивую тенденцию роста все еще нельзя. 
 
 
 
 

     Прогноз

     До  конца года рынок качественных офисных  помещений должен пополниться еще  на 500 тыс. кв. м. Темпы ввода нового предложения в текущем году окажутся почти в 2 раза ниже прошлогоднего уровня. Тем не менее, несмотря на достаточно высокую активность арендаторов и покупателей, уровень вакантности остается все еще достаточно высоким, а объективных предпосылок к улучшению инвестиционной привлекательности новых проектов в этом сегменте все еще нет.

     Уже сегодня понятно, что 2010 г. для рынка  офисной недвижимости пройдет под  знаком стабильности всех основных показателей. Смена городских властей, возможно, ещё внесет свои коррективы в ситуацию на рынке коммерческой недвижимости, однако, вероятнее всего, до конца года большинство игроков займет выжидательную позицию. Незначительный рост ценовых показателей возможен в пределах 10-12%, но он по-прежнему будет оставаться дифференцированным. 

3. Выбор подходов к оценке
1. Метод наилучшего и наиболее эффективного использования объекта

     Определение наилучшего и наиболее эффективного (оптимального) использования считается  наиболее важным в процессе оценки.

     Метод наилучшего и наиболее эффективного использования основан на определении стоимости недвижимости в случае использования объекта наилучшим (наиболее эффективным, оптимальным) образом (физически возможным и юридически разрешенным). Наиболее вероятное и рентабельное на момент оценки использование объекта обеспечивает самую высокую текущую стоимость недвижимости.

     Анализируется наилучшее и наиболее эффективное  использование, во-первых, предположительно вакантного земельного участка и, во-вторых, земельного участка с имеющимся  нежилым помещением. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования является базовым в оценке недвижимости и формирует основу, на которой оценщик применяет три традиционных подхода к стоимости.

     Существуют  факторы, определяющие наилучшее и  наиболее эффективное использование объекта недвижимости. К ним относятся:

· предполагаемая доходность;

· местоположение объекта недвижимости;

· конструктивные особенности;

· экономическая  целесообразность;

     Экономическая целесообразность означает обоснование  с точки зрения окупаемости инвестированного капитала. Оценивается возможная доходность для каждого законодательно разрешенного и физически осуществимого варианта использования здания. 

2. Затратный подход

     Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта, с учетом его износа.

     Затратный подход обладает исключительной универсальностью, теоретически любой объект техники  поддаётся оценке этим подходом. При  затратном подходе в качестве меры стоимости принимается сумма затрат на создание и последующую продажу объекта, т.е. его себестоимость.

     Затраты на изготовление объекта и его  последующую реализацию — очень  важный фактор в формировании стоимости. Методы затратного подхода предполагают обязательную оценку возможной полной себестоимости изготовления объекта и других затрат, которые несет изготовитель и продавец. Эти методы незаменимы, если речь идет об объектах, которые практически не встречаются на открытом рынке и изготовляются по индивидуальным заказам, к их числу относится специальное и уникальное оборудование. При оценке затратным подходом как бы моделируется процесс формирования цены продавца (предложения) исходя из соображений покрытия ценой всех произведенных издержек и получения достаточной прибыли. Поскольку методы затратного подхода исходят часто не из реальных цен на аналогичные объекты, а из рассчитанных нормативных затрат и нормативной прибыли, то они, строго говоря, дают оценку не чисто рыночной стоимости, а так называемой стоимости объекта с ограниченным рынком.