Оценка недвижимости

     Процедура затратного подхода начинается с  того, что собирается и анализируется  информация о внутреннем строении объекта, его структуре и составе основных элементов. При этом одной технической  характеристики недостаточно, требуется подробное описание конструкции, чертежи общего вида и спецификации. Проводится также тщательный осмотр объекта.

     В методах затратного подхода важную роль играет также оценка степени  износа оцениваемого объекта, это объясняется тем, что получаемая вначале стоимость воспроизводства или стоимость замещения объекта не учитывает износа и только на следующем этапе полученная оценка стоимости корректируется на фактический износ объекта (физический, функциональный и внешний).

     В рамках затратного подхода в данной работе при оценке выбранного объекта недвижимости (Офис «А» класса) мы будем использовать метод себестоимости строительства. 
 
 

3. Сравнительный подход

     Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на сравнении оцениваемого объекта - с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Сравнительный подход исходит из указанного выше принципа замещения, а получаемая с его помощью стоимость часто называется стоимостью замещения.

     Методы  сравнительного подхода особенно эффективны при существовании  активного  рынка  сопоставимых  объектов.  Если  же рыночная информация бедная, сделки купли-продажи нерегулярные, рынок слишком монополизирован, то оценки этими методами становятся неточными, а иногда и невозможными. Тем не менее, именно методы сравнительного подхода дают представление о действительно рыночной стоимости объекта.

     Рыночный  подход наиболее применим для тех  видов машин и оборудования, которые  имеют развитой вторичный рынок: автомобили, многие виды станков, суда, самолеты и другое стандартное серийное оборудование. Метод основан на определении рыночных цен, адекватно отражающих ценность единицы оборудования в ее текущем состоянии.

     Цены  на аналоги очищают от случайных искажений и несоответствий нормальным условиям продажи внесением так называемых коммерческих корректировок. После проведённой подготовки ценовую информацию тем или иным методом обрабатывают, получая, в конечном счёте, искомую стоимость объекта.

     Важный  вопрос при применении сравнительного подхода – правильный выбор объекта  сравнения (аналога). Основное правило  заключается в том, что объект сравнения должен обладать не только функциональным, но и классификационным  сходством с оцениваемым объектом, т.е. оцениваемый объект и объект сравнения должны относиться к одной классификационной группе машин по назначению, принципу действия, конструктивному исполнению, значениям главных ценообразующих параметров.

     Для проведения оценки требуется информация, как о ценах, так и о технических характеристиках выбранных объектов сравнения.

     В данной работе при оценке выбранного объекта недвижимости (Офис «А» класса) мы будем использовать метод прямого  сравнения с аналогичными объектами.

     В этом методе кроме коммерческих корректировок, в цену аналога также вносят поправки на параметрические различия.

     Поправки  на параметрические различия подразделяются на два вида:

     • Поправочные корректировки (выполняются  внесением абсолютной поправки к  цене);

     • Коэффициентные корректировки (выполняются умножением исходной цены на корректирующий коэффициент); 
 

4. Доходный  подход

     Доходный  подход — совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении  текущей стоимости объекта имущества  как совокупности ожидаемых доходов  от его использования .

     При оценке с позиции доходного подхода  во главу угла ставятся будущие доходы от эксплуатации объекта на протяжении срока его полезного использования  как основной фактор, определяющий современную величину стоимости  объекта. В исчислении совокупного дохода от объекта за ряд лет его жизни, в методах доходного подхода используют приемы, известные из теории сложных процентов.

     Методы  доходного подхода (метод капитализации  и дисконтирование денежных потоков) опираются на такие отмеченные выше принципы, как принцип ожидания, учета факторов производства, наилучшего и полного использования, вклада.

     Несомненным достоинством этих методов является возможность комплексной, системной  оценки, когда нужно оценить не отдельные машины на предприятии, а весь операционный имущественный комплекс, включающий весь парк взаимосвязанного оборудования. Применение методов доходного подхода сталкивается с тем ограничением, когда затруднительно оценить чистый доход непосредственно от оцениваемого объекта в силу того, что этот объект не производит конечной продукции или конечных услуг или в большей степени имеет социальное, чем экономическое значение.

     Сначала рассчитывают чистый доход от функционирования всей производственно-коммерческой системы. Затем либо определяют стоимость всей системы и из неё тем или иным образом выделяют стоимость машинного комплекса, либо сначала вычленяют из суммы чистого дохода ту его часть, которая непосредственно создаётся машинным комплексом, а уже потом по этой части дохода определяют стоимость самого машинного комплекса.

     Доходный  подход реализуется в методах:

•    Дисконтирование  чистых доходов;

•    Прямая капитализация дохода;

•    Равноэффективный функциональный аналог;

      В данной работе для оценки выбранного объекта недвижимости (Офис «А» класса) мы будем использовать метод прямой капитализации дохода. 
 
 
 
 
 

4. Оценка  стоимости затратным подходом