Оценка недвижимости

Содержание:

Введение ………………………………………………………………………………….…….. 2

Основные понятия оценки недвижимости …………………...………………………….…… 3

Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135- ФЗ. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» ………………………………………………………………………. 7

Классификация объектов недвижимости …………………………..……………………….. 16

Методика оценки объектов жилой недвижимости ……………………….…..…………….. 17

Принципы оценки недвижимости ………………………………………….……………..…. 19

Процесс оценки ……………………………………………………………………………...... 22

Заключение ………………………………………………………………………………...….. 24

Список использованной литературы ………………………………………………………... 25

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает  в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи).

Недвижимость  выступает основой личного существования  для граждан и служит базой  для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций  всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка  недвижимости и все большее число  граждан, предприятий и организаций  участвует в операциях с недвижимостью. Недвижимость является главным предметом  обсуждения при приватизации государственной  и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при  покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской  деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке  недвижимости.

Разворачивается деятельность отечественных и зарубежных инвесторов, для которых важное значение имеет приобретение гарантированных  прав пользования землей и правовая защита их интересов.

Изменилось  налоговое законодательство и появились  новые для большинства граждан  России налоги: налог на имущество  физических лиц и налог на имущество, преходящее в порядке наследования и дарения. Начало развиваться местное  законодательство по регулированию  сферы недвижимости.

Не  вызывает сомнения, что только знание действующей правовой базы в этой сфере позволяет принимать юридически обоснованные и экономически грамотные  решения. Отклонения от существующих правовых норм, которые покупатели и продавцы в момент совершения сделок с недвижимостью  считают несущественными, в любой  момент могут привести к сложным  ситуациям и тяжелым последствиям.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Основные понятия  оценки недвижимости

Основные термины используемые при описании рынка недвижимости имеют три уровня определений. К  первому относятся формулировки, используемые в действующем законодательстве, ко второму – в профессиональной литературе к третьему – формулировки используемые непрофессионалами.

Термин “недвижимость” появился в российском законодательстве со времен Петра I. Однако, в ныне действующих  законодательных актах еще не проведено четкое разграничение  между движимым и недвижимым имуществом.

Перечень объектов недвижимости приведен в ст. 130 ГК РФ. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки  недр, обособленные водные объекты  и все, что прочно связано с  землей, то есть объекты, перемещение  которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том  числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам  относятся также подлежащие государственной  регистрации воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания, космические  объекты. Законом к недвижимым вещам  может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом  как имущественный комплекс также  признается недвижимостью (ст. 132 ГК РФ).

В соответствии с частью первой Гражданского кодекса РФ предприятие  рассматривается не как субъект, а непосредственно как объект гражданских прав.

Предприятие в целом или  его часть может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. Предприятие может быть также  передано по наследству.

В состав предприятия как  имущественного комплекса входят все  виды имущества, предназначенные для  его деятельности, включая земельные  участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права  требования, долги, а также права  на обозначения, индивидуализирующие  предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или  договором.

Ст. 131 ГК РФ в императивной форме установлен открытый, публичный  характер акта государственной регистрации  недвижимости. Это означает, что  государственный орган, осуществляющий государственную регистрацию недвижимости, обязан предоставить информацию о произведенной  им регистрации и зарегистрированных прав на объекты недвижимости любому лицу. Эта норма безусловно позволит существенно снизить риск ненадлежащего  совершения сделок с объектами недвижимости для участников гражданского оборота.

 Недвижимость – это  то, что является недвижимым по  закону. Недвижимостью обычно считаются  физические объекты, жестко связанные  с землей, перемещение которых  в пространстве практически невозможно  без их разрушения или утраты  своих функций.

 Рынок недвижимости  – это совокупность сделок, совершенных  с недвижимостью, информационного  их обеспечения, операции по  управлению и финансированию  работ в области недвижимости. Рынок недвижимости – это подсистема  общего рынка, связанная с оборотом  прав на объекты недвижимости.

 Активность определенного  сектора рынка недвижимости –  это количество сделок б совершенных  в нем за определенный период  времени (год, месяц).

 Имущество – объекты  окружающего мира, обладающие полезностью,  и права на них.

 Оценка имущества –  определение стоимости имущества  в соответствии с поставленной  целью.

 Объект оценки –  имущество предъявляемое к оценке.

 Принцип оценки имущества  – основные экономические факторы,  определяющие стоимость имущества.  В практике оценки имущества  используют принципы спроса и  предложения, изменение конкуренции.

 Оценщик имущества  – лицо, обладающее подготовкой  , опытом и квалификацией для  оценки имущества.

  Дата оценки имущества – дата по состоянию на которую произведена оценка имущества.

 Отчет об оценке  имущества – документ содержащий  обоснованное мнение оценщика  о стоимости имущества.

  Этика оценщика имущества – совокупность этических правил и норм поведения оценщика при проведении процедуры оценки имущества.

  База оценки имущества – вид стоимости имущества, в содержании которой реализуется цель и метод оценки. База оценки может быть основана на следующих видах стоимости – рыночная, восстановительная, первоначальная, остаточная стоимость, ликвидационная, страховая, стоимость для налогообложения, залоговая.

 Рыночная стоимость  имущества – расчетная денежная  сумма, по которой продавец, имеющий  полную информацию о стоимости  имущества и не обязанный его  продавать согласен был бы  продать, а покупатель , имеющий  полную информацию о стоимости  имущества и не обязанный его  приобрести, согласен был бы его  приобрести.

 Восстановительная стоимость  имущества – стоимость воспроизведения  копии имущества в ценах на  дату оценки.

  Первоначальная стоимость имущества – фактические затраты на приобретение или создание имущества на момент начала его использования.

  Остаточная стоимость имущества – стоимость имущества с учетом его износа.

 Стоимость имущества  для налогообложения – стоимость  имущества , используемая для  определения налогооблагаемой базы.

Залоговая стоимость имущества  – стоимость имущества в целях  обеспечения кредита.

  Процедура оценки имущества – совокупность приемов, обеспечивающих процесс сбора и анализа данных, проведения расчетов стоимости имущества и оформления результатов оценки.

  В практике оценки имущества используют следующие подходы – затратный, сравнительного анализа продаж, доходный.

  Затратный подход – способ оценки имущества, основанный на определении стоимости в издержек на создание, изменение и утилизацию имущества, с учетом всех видов износа.

  Подход сравнительного анализа продаж – способ оценки имущества путем анализа продаж объектов сравнения имущества после проведения соответствующих корректировок, учитывающих различия между ними.

  Доходный подход – способ оценки имущества, основанный на определении стоимости будущих доходов от его использования.

 В России история  развития оценки, как и всего  рынка недвижимости, распадается  на два периода: дореволюционный  и современный. В России оценка  недвижимости начала обособляться  от других операций с недвижимостью  вскоре после начала операций  на рынке недвижимости. Уже в  1992-93 гг. отдельные специалисты начали  заявлять о себе как о профессиональных  оценщиках. В 1993 году была создана  первая общероссийская профессиональная  организация оценщиков – Российское  Общество Оценщиков.

 Оценка рыночной недвижимости  в современных условиях развивалась  первоначально усилиями частных  лиц. Потом добавились стандарты  профессиональных организаций. Появились  специальные законы и акты  регулирующие оценку недвижимости.

  В новейший период четко определились два направления оценки недвижимости:

• для государственных нужд
• для нужд частных собственников и других частных юридических и физических лиц.

  Главные моменты взаимодействия заказчика и оценщика были законодательно закреплены в 1998 году федеральным законом об оценочной деятельности.

 Наряду с федеральными  и местными законами в систему  государственного регулирования  оценочной деятельности входят  и соответствующие подзаконные  акты.  Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135- ФЗ. «Об оценочной  деятельности в Российской Федерации». Он определил правовые основы  регулирования деятельности оценщиков  в отношении объектов оценки  всех форм собственности для  целей совершения сделок с  ними. Настоящим законом устанавливается,  что оценочной деятельностью  считается деятельность соответствующих  субъектов по определению рыночной  или иной стоимости объектов  оценки. При этом под рыночной  стоимостью понимается наиболее  вероятная цена, по которой данный  объект может быть отчужден  на открытом рынке в условиях  конкуренции, когда стороны сделки  действуют разумно и обладают  достаточной информацией, а на  величине цены сделки не отражаются  какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда одна из сторон  сделки не обязана отчуждать  объект, а другая сторона не  обязана принимать исполнение; стороны  хорошо осведомлены о предмете  сделки и действуют в своих  интересах; объект представлен  на открытом рынке в форме  публичной оферты; цена сделки  представляет собой разумное  вознаграждение, и принуждение к  совершению сделки с чьей-либо  стороны отсутствует; платеж за  объект оценки выражен в денежной  форме. Данное определение соответствует  международным стандартам оценки, которые являются основой деятельности  российских оценщиков. Закон конкретизирует  и объекты оценки, которыми считаются  отдельные материальные объекты  (вещи); совокупность вещей, составляющих  имущество лица - движимое или  недвижимое, в т.ч. предприятия;  право собственности и иные  вещные права на имущество  или отдельные вещи; права требования, обязательства (долги); работы, услуги, информация и иные объекты гражданских прав. Земля как объект оценки данным законом не выделяется, но подразумевается.

Закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" определяет также случаи обязательного проведения оценки, требования к договору на оказание услуг по оценке, требования к содержанию отчета об оценке, основные права и  обязанности оценщиков, условие  страхования гражданской ответственности  оценщиков, вводит обязательность лицензирования оценочной деятельности. Особую значимость представляет собой требование об отсутствии у специалистов по оценке имущественного или правового интереса в объекте  оценки, так как независимость  оценщика должна являться гарантом достоверности  результата проведенной оценки.