Министерство  образования и науки Российской Федерации 

       Федеральное государственное бюджетное образовательное

       Учреждение высшего профессионального образования

       «Тульский государственный университет» 

       Кафедра «Финансы и менеджмент» 
 

       ОЦЕНКА  БИЗНЕСА 

       КУРСОВАЯ  РАБОТА

       на  тему:

       «Оценка недвижимости» 
 
 
 

       Выполнила: студентка гр. 720181

             Борисова М. А.

       Руководитель  работы: Заведующий кафедрой,

              канд. эк. наук, профессор

             Фёдорова Т. А. 
 
 
 
 

       Тула 2011

 

ВВЕДЕНИЕ.

       Недвижимое  имущество в нашей стране находится  в свободном гражданском обороте  и является объектом различных сделок, что порождает потребность в  оценке его стоимости. Оценка недвижимости является одним из самых востребованных видов оценки и включает в себя определение стоимости права  собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования  и т.д. в отношении различных  объектов недвижимости. Недвижимость, как объект оценки - это, прежде всего, земля, как физический объект и все, что с ней прочно связано. Необходимо учитывать, что рыночная стоимость  земельного участка изменяется во времени  и оценка земли всегда проводится по состоянию на конкретную дату, при  этом, при изменении целевого назначения участка, рыночная стоимость также  изменяется.

       Оценка  рыночной стоимости – итоговое значение рыночной стоимости имущественных  прав на оцениваемый актив как  наиболее вероятного значения цены.

       Смысл оценки состоит в том, чтобы показать реальную стоимость объекта. Ведь цена объектов недвижимости может вырасти  или упасть в зависимости от различных  условий и обстоятельств рынка.

       Оценка  объектов недвижимости и определение  рыночной стоимости играет важную роль в настоящее время. Недвижимость заняла одно из важных мест в жизни  человека, как место проживания, так и вложение капитала. Люди, не имеющие собственного жилья, стремятся  его приобрести, а тот, у кого уже  оно есть, и кто имеет достаточно средств на его приобретение, желает проживать в более комфортных условиях, и покупает более дорогое  и современное жилье. Так как  рынок жилья сейчас очень развит, то без оценки и стоимости недвижимости невозможно совершить практически  ни одной операции. 

Описание  цели оценки.

       Цель  оценки. Целью большинства оценок является расчёт рыночной стоимости имущества на определённую дату. Эта стоимость может быть использована при заключении сделок по купле-продаже недвижимости. Этот вид стоимости используется наиболее часто, однако существует и целый ряд других видов стоимости, такие как страховая, инвестиционная, стоимость частичных имущественных прав, ликвидационная, восстановительная и т.п., для определения которых в настоящее время прибегают к услугам оценщиков.

       Целью же моей курсовой работы является определение  рыночной стоимости объекта оценки тремя основными методами: затратным  методом, методом сравнительного анализа  продаж, методом оценки доходности.

       Рыночная  стоимость  - наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

       Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной  оферты, типичной для аналогичных  объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным  для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.

       Разумность  действий сторон сделки означает, что  цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для  продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для  покупателя.

       Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной  степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь  условий сделки, наилучших с точки  зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о  состоянии рынка и объекте  оценки, доступным на дату оценки.

       Отсутствие  чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются  мотивы для совершения сделки, при  этом в отношении сторон нет принуждения  совершить сделку.¹

 

Описание  объекта оценки.

       Таблица 1 - Основные факты и выводы.

       

       История создания и развития объекта оценки.

       Название: квартира № 20 в многоквартирном четырехэтажном доме № 14 по улице Курковая.

       Расположение: Зареченский район города Тулы.

       Описание: 4-ёх этажный 60-квартирный кирпичный жилой дом типа «Хрущёвка».

       Высота  потолков: 2,55 м.

       Технические помещения: подвал и чердак для размещения инженерных коммуникаций

       Лифты: отсутствуют.

       Строительные  конструкции: наружные и внутренние стены – кирпичные – 880мм + отделочные слои;

       Перегородки – гипсолитовые – 250 мм.

       Вентиляция: естественная и вытяжная на кухне и в санузле.

       Мусороудаление: отсутствует. 

       Внешнее фото дома!!!!

Среда местоположения объекта  оценки.

       Таблица 2 - Местоположение (окружение) объекта оценки.

       

       Рисунок 2. Местоположение объекта  на карте.

Описание  основных параметров здания.

       Техническое обследование произведено с целью  определения фактического состояния  основных элементов строительных конструкций  объекта оценки. Использованы результаты визуального технического осмотра  и данные, предоставленные заказчиком. 

       Таблица 3 – Данные, предоставленные  заказчиком.

       

       Объект  представляет собой однокомнатную  квартиру, площадь квартиры – 30,6 м², высота потолков составляет 2,55 м. Таким образом, общий объем квартиры составляет 9,18 м³. Фотографии объекта оценки представлены в Приложении 1.

       Таблица 4 – Описание оцениваемой  квартиры.