Методы оценки недвижимости

Содержание

 

 

 

 

 

Задача 1 – Оценка недвижимости затратным методом

Затратный метод оценки недвижимости базируется на определении затрат на строительство объекта, из которых  вычитается накопленный износ. Если в составе оцениваемой собственности  наряду со зданием (сооружением) находится  и земельный участок, то его рыночная стоимость входит второй составляющей в общую стоимость недвижимости, К этим составляющим добавляется также и третья - прибыль девелопера, осуществляющего застройку данного участка. Применение затратного метода приоритетно для оценки недвижимости в пассивных секторах рынка, для технико-экономического обоснования нового строительства, оценки зданий специального институционального назначения, в случае страхования и налогообложения, при переоценке основных фондов.

Решение:

Стоимость земельного участка определим как 200-кратную ставку земельного налога.

Ставка земельного налога за 1 кв. м  составляет – 28,2 ден. ед.

Площадь земельного участка в соответствии с вариантом контрольной работы – 6000 кв.м.

Следовательно, стоимость земельного участка составляет:

6000 * 28,2 * 200 = 33840000 ден. ед. Определим восстановительную стоимость оцениваемого объекта.

Таблица 1 – Расчет прямых затрат

№ п/п	Наименование работ	Стоимость в базовых  ценах, (ден. ед.)	Коэффициент пересчета	Стоимость в текущих  ценах, (ден. ед.)
1	2	3	4	5
1	Проектно-изыскательные  работы	11,91	1800	21438
2	Дополнительные затраты	0	0	0
3	Земляные работы	3,74	8283	30978,42
4	Фундаменты	38,11	7452	283995,7
5	Стены	72,48	9093	659060,6
6	Перекрытия	26,65	8830	235319,5

Продолжение таблицы 1

1	2	3	4	5
7	Кровля	9,12	9909	90370,08
8	Полы	21,74	7256	157745,4
9	Перегородки	10,05	8314	83555,7
10	Лестничные марши	2,38	64,72	154,0336
11	Окна	8,88	7641	67852,08
12	Двери	4,21	7441	31326,61
13	Отделочные работы	26,89	10949	294418,6
14	Разные работы	2,54	7958	20213,32
15	Отопление	7,01	11307	79262,07
16	Водоснабжение	0,06	11693	701,58
17	Канализация	0,38	12768	4851,84
18	Электромонтажные работы	69,98	10087	705888,3
19	Водопроводные сети и  водоводы	6,63	10121	67102,23
20	Газовые сети	0	0	0
21	Канализационные сети	2,04	9951	20300,04
22	Тепловые сети и горячее  водоснабжение	40,12	11931	478671,7
23	Дороги и тротуары	18,31	8502	155671,6
24	Озеленение	2,62	8502	22275,24
	Итого прямых затрат	385,85		3511153

 

Таблица 2 – Расчет стоимости главного сооружения

Наименование работ	Стоимость в базовых  ценах, (ден. ед.)	Стоимость в текущих  ценах, (ден. ед.)
Итого прямые затраты	385,85	3511153
Накладные расходы – 18,4%	71,00	646052,15
Итого	456,85	4157205,15
Плановые накопления – 41,01%	158,24	1439923,85
Временные здания и сооружения – 13,84%	53,40	485943,58
Итого	668,49	6083072,57
Среднегодовое зимнее удорожание – 4,5%	17,36	158001,89
Итого	685,85	6241074,46
Резерв на непредвиденные расходы – 3%	11,58	105334,59
Итого	697,42	6346409,05
Составление сметной  документации – 1,5%	5,79	52667,30
Итого	703,21	6399076,34
Налог на добавленную  стоимость – 2%	14,06	127981,53
Итого по смете	717,28	6527057,87

 

Совокупный износ здания определим  по формуле:

,

где СИ – совокупный износ здания;

И – коэффициент износа отдельного элемента здания;

d – удельный вес стоимости отдельного элемента в общей стоимости здания.

Таблица 3 – Расчет совокупного  износа

Наименование элементов	Стоимость в текущих  ценах, (ден. ед.)	Удельный вес в стоимости, % (d)	Коэффициент износа, И	И х d
1	2	3	4	5
Фундаменты	283995,7	8,26	0,04	11359,8
Стены	659060,6	19,17	0,06	39543,6
Перекрытия	235319,5	6,84	0,06	14119,2
Кровля	90370,08	2,63	0,14	12651,8
Полы	157745,4	4,59	0,16	25239,3
Перегородки	83555,7	2,43	0,08	6684,5
Лестничные марши	154,0336	0,00	0,04	6,2
Окна	67852,08	1,97	0,16	10856,3
Двери	31326,61	0,91	0,14	4385,7
Отделочные работы	294418,6	8,56	0,20	58883,7
Отопление	79262,07	2,31	0,16	12681,9
Водоснабжение	701,58	0,02	0,30	210,5
Канализация	4851,84	0,14	0,20	970,4
Электромонтажные работы	705888,3	20,53	0,10	70588,8
Водопроводные сети и  водоводы	67102,23	1,95	0,18	12078,4
Канализационные сети	20300,04	0,59	0,12	2436,0
Тепловые сети и горячее  водоснабжение	478671,7	13,92	0,50	239335,9
Дороги и тротуары	155671,6	4,53	0,6	93403,0
Озеленение	22275,24	0,65	0,8	17820,2
Итого	3438522,9	100,0		633255,1

 

Следовательно, совокупный износ здания составляет – 633255,1 ден. ед.

Проведем расчет предпринимательской  прибыли. Это величина составляет 30% от прямых затрат.

Сумма прямых затрат составляет –  3511153 ден. ед.

Следовательно, предпринимательская  прибыль составит:

3511153 * 0,3 = 1053345,9 ден. ед.

Стоимость недвижимости определяется по следующей формуле:

Сн = СГс – СИ + СЗУ + ПП,

где Сн – стоимость здания;

СГс – стоимость главного сооружения;

СИ – совокупный износ;

СЗУ – стоимость земельного участка;

ПП – предпринимательская прибыль.

Сн = 6527057,87 – 633255,1 + 33840000 + 1053345,9 = 40787148,67 ден. ед.

Следовательно, стоимость недвижимости составляет - 40787148,67 ден. ед.

 

Задача 2 – Определение  стоимости недвижимости методом  сравнения

Определение стоимости недвижимости методом сравнения продаж базируется на данных о недавно состоявшихся сделках. Основой метода является принцип  замещения, который подразумевает, что рациональный покупатель не заплатит за оцениваемую недвижимость больше, чем стоит другой сходный с ним объект. Применение этого метода приоритетно для объектов, относящихся к активным секторам рынка недвижимости: офисов, магазинов, складов, гаражей, жилья.

Можно выделить три основных этапа  применения данного метода:

- первый – выявление продаж  сопоставимых объектов в соответствующем  рынке недвижимости из источников, заслуживающих доверие;

- второй - проверка информации о  сделках;

- третий - проведение корректировок  стоимости сопоставимых объектов  путем сравнения их оцениваемыми. Корректировка цен по выделенным  для сопоставления параметрам  производится от сопоставимых  объектов оцениваемому.

Решение:

Исходные данные:

Определить стоимость гаража методом сравнения продаж. Анализ продаж показал, что:

- при увеличении площади объекта  на 50 м. кВ., стоимость его увеличивается  на 1%;

- стоимость объекта увеличивается  на 3%, выполненного из бетонных  блоков по сравнению с кирпичными;

- при удалении объекта от автозаправки стоимость его уменьшается на 0,8% на 1 км;

- стоимость объекта возрастает  на 20%, если имеются коммуникации (водоснабжение);

- стоимость объекта возрастает  на 10%, если имеется отопление.

Коэффициент поправки на год постройки рассчитывается по следующей формуле:

,

где Кпопр – коэффициент  поправки на год постройки;

Кизн – коэффициент  износа.

Таблица 4 – Исходные данные для  выполнения оценки недвижимости методом  сравнения продаж (аналоговый метод)

	Аналоги
	№ 1	№ 2	№ 3	№ 4
1	2	3	4	5
Стоимость объекта, ден. ед.	160	180	150	200
Площадь аналогов, м. кВ.	220	350	290	310
Площадь оцениваемого объекта, м.кв.	300
Тип постройки	Бет. блоки	кирпичи	кирпичи	Бет. блоки
Расстояние от автозаправки, км	7	2	4	Рядом
Расстояние от автозаправки объекта, км	Рядом
Наличие водоснабжения	нет	нет	есть	есть
Наличие водоснабжения  у объекта	Нет
Наличие отопления	есть	есть	есть	нет
Наличие отопления у  объекта	Есть
Год постройки	1984	1997	1973	1996

 

Оцениваемый объект выполнен из бетонных блоков.

Таблица 5 – Расчет стоимости гаража методом сравнения продаж

Корректировки стоимости  объекта	Оцениваемый объект	Сопоставимые объекты
		№ 1	№ 2	№ 3	№ 4
1	2	3	4	5	6
Стоимость аналогов		160	180	150	200
1. Площадь объекта	300	220	350	290	310
Величина корректировки, %		-1,3%	1,0%	-0,1%	0,1%
2. Тип постройки	бет. блоки	бет. блоки	кирпичи	кирпичи	бет. блоки
Величина корректировки, %		0	-3%	-3%	0
3. Расстояние от автозаправки, км	рядом	7	2	4	рядом
Величина корректировки, %		-5,6%	-1,6%	-3,2%	0

Продолжение таблицы 5

1	2	3	4	5	6
4. Наличие водоснабжения	нет	нет	нет	есть	есть
Величина корректировки, %		0	0	+20%	+20%
5. Наличие отопления	есть	есть	есть	есть	нет
Величина корректировки, %		0	0	0	-10%
Итого корректировок		-6,9%	-3,6	+14,7	+11%
Стоимость после корректировок		148,96	173,52	172,05	222
6. Год постройки	2012	1984	1997	1973	1996
Величина корректировки		1,88	1,33	2,86	1,37
Стоимость объекта		280,05	230,78	492,06	304,14