Методы оценки недвижимости

 

Корректировка 1 - площадь объекта. Расчет по аналогам:

№ 1: (270 – 300) * 1% - 1% = -1,3%.

№ 2: (350 – 300) * 1% = +1%.

№ 3: (290 – 300) * 1% = -0,1%

№ 4: (310 – 300) * 1% = 0,1%.

Корректировка 2 – тип постройки. Расчет по аналогам:

№ 1: 0%

№ 2: -3%.

№ 3: -3%.

№ 4: 0%.

Корректировка 3 – расстояние от автозаправки. Расчет по аналогам:

№ 1: (-7) * 0,8% = -5,6%.

№ 2: (-2) * 0,8% = -1,6%.

№ 3: (-4) * 0,8% = -3,2%.

№ 4: 0%.

Корректировка 4 – наличие водоснабжения. Расчет по аналогам:

№ 1: 0%

№ 2: 0%.

№ 3: +20%.

№ 4: +20%.

Корректировка 5 – наличие отопления. Расчет аналогам:

№ 1: 0%

№ 2: 0%.

№ 3: 0%.

№ 4: -10%.

Корректировка по дате постройки. Расчет по аналогам:

№ 1: Киз = (2012 – 1984) / 60 = 0,47.

Кпопр = 1 / (1 – 0,47) = 1,88.

№ 2: Киз = (2012 – 1997) / 60 = 0,25.

Кпопр = 1 / (1 – 0,25) = 1,33.

№ 3: Киз = (2012 – 1976) / 60 = 0,65.

Кпопр = 1 / (1 – 0,65) = 2,86.

№ 4: Киз = (2012 – 1996) / 60 = 0,27.

Кпопр = 1 / (1 – 0,27) = 1,37.

Стоимость оцениваемого объекта (Соб) определяется как средняя арифметическая от стоимостей аналогов-объектов.

 

Задача 3 – Оценка недвижимости доходным методом

Доходный метод (капитализация  доходов) оценки недвижимости. Методы капитализации дохода, основанные на доходном подходе базируются на положении о том, что стоимость недвижимости определяется связанным с ней доходом, который как ожидается может быть получен в будущем. Приоритетно применение метода для всех видов недвижимости, приносящей доход. Можно выделить основные этапы, характерные для доходного подхода, в результате которых устанавливается стоимость недвижимости - это определение:

- будущих доходов (иначе - чистого  эксплуатационного дохода или  дохода от перепродажи);

- значений коэффициентов, с помощью которых капитализируются доходы;

- величины текущей стоимости  объектов оценки.

Решение:

Определить стоимость офиса  на 5 лет. Данные приведены в таблице 6.

Таблица 6 – Исходные данные для определения стоимости недвижимости доходным методом

Показатели	Ставка	Годы
		1	2	3	4	5
1. Площадь помещений,  м.кв.	1600
2. Ставка аренды за  год, ден. ед. (ед./м.кв.)	180
3. % роста арендной  платы, %	2,3
4. Степень недогрузки  офисного центра, %		25	22	20	18	12
5. Операционные расходы в % от арендной платы		40	38	34	34	32
6. Резерв на замещение  в % от арендной платы	2,8
7. Прочий доход, ден.  ед.		1200	1200	1240	1240	1240
8. Коэффициент капитализации, %	30

 

Расчеты определения стоимости  недвижимости ведутся в следующем порядке:

1. Определяется потенциально-валовый  доход (ПВД). Он складывается как  доход, который будет приносить  недвижимость + прочий доход.

Таблица 7 – Расчет потенциально-валового дохода (ПВД), ден. ед.

Показатели	Ставка	Годы
		1	2	3	4	5
Площадь помещений, м.кв.	1600
Ставка аренды за год, ден. ед. (ед./м.кв.)	180
% роста арендной платы, %	2,3
Доходы от аренды, ден. ед.		288000	294624	301400	308333	315424
Прочий доход, ден. ед.		1200	1200	1240	1240	1240
Потенциально-валовый доход (ПВД), ден. ед.		289200	295824	302640	309573	316664

 

2. Определяется эффективный валовой  доход (ЭВД).

ЭВД = ПДВ – Δ1,

где Δ1 – степень недогрузки (берется  в % от дохода, который будет приносить  недвижимость).

Таблица 8 – Расчет эффективного валового дохода (ЭВД), ден. ед.

Показатели	Годы
	1	2	3	4	5
Доходы от аренды, ден. ед.	288000	294624	301400	308333	315424
Прочий доход, ден. ед.	1200	1200	1240	1240	1240
Потенциально-валовый  доход (ПВД), ден. ед.	289200	295824	302640	309573	316664
Степень недогрузки офисного центра, %	25	22	20	18	12
Степень недогрузки офисного центра, ден. ед.	72000	64817,3	60280	55499,9	37850,88
Эффективный валовой  доход (ЭВД), ден. ед.	217200	231006,7	242360	254073,1	278813,1

 

3. Определяется чистый операционный доход (ЧОД).

ЧОД = ЭДВ – Δ2 – Δ3,

где Δ2 – операционные расходы (берутся  в % от дохода, который будет приносить  недвижимость);

где Δ3 – резерв на замещение (берется  в % от дохода, приносимого недвижимостью).

Таблица 8 – Расчет чистого операционного дохода (ЧОД), ден. ед.

Показатели	Годы
	1	2	3	4	5
Доходы от аренды, ден. ед.	288000	294624	301400	308333	315424
Эффективный валовой  доход (ЭВД), ден. ед.	217200	231006,7	242360	254073,1	278813,1
Операционные расходы  в % от арендной платы	40	38	34	34	32
Операционные расходы (Δ2), ден. ед.	115200	111957,1	102476	104833,2	100935,7
Резерв на замещение  в % от арендной платы	2,8	2,8	2,8	2,8	2,8
Резерв на замещение (Δ3), ден. ед.	8064	8249,5	8439,2	8633,3	8831,9
Чистый операционный доход (ЧОД), ден. ед.)	93936	110800,1	131444,8	140606,6	169045,6

 

4. Определяется стоимость недвижимости  по формуле:

V = J / R,

где J - чистый операционный доход (ЧОД),

R - коэффициент капитализации.

Таблица 9 – Расчет стоимости недвижимости, ден. ед.

Показатели	Годы
	1	2	3	4	5
Чистый операционный доход (ЧОД), ден. ед.)	93936	110800,1	131444,8	140606,6	169045,6
Коэффициент капитализации, %	30
Стоимость недвижимости, ден. ед.	313120	369333,7	438149	468688,7	563485,3

 

Список литературы

1. Кулаков К. Ю. Оценка объектов  недвижимости. - М.: ЮНИТИ, 2009.

2. Оценка объектов недвижимости: теоретические  и практические аспекты. \Под ред.  В. В. Григорьева. - М.: ИНФРА-М, 2009.

3. Хамин Д., Юрков Д. Оценка недвижимости. - М.: Логос, 2010.

4. Экономика недвижимости.\Под ред.  В. И. Ресина. - М.: Дело, 2009.